杭州中侨国际服装城
    环境分析与项目定位报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目录
     
    第一部分：环境分析
     
    第一章：宏观环境概述
    一、杭州城市总体规划概览
    二、杭州市商业规划与发展概述
    2.1 “一心”、“三圈”、“四带”、“五翼”的空间结构
    2.2  2010年前构建1个市级商业中心和3个市级商业副中心
    第二章：区域环境分析
    一、理解江干区
    1.1整体功能定位
    1.2实施“一城四区”总体布局
    1.3“十一五”时期22个重点建设区块
    1.4实施基础设施先行工程，加快建设交通枢纽区
    1.5加快建设大型居住区
    1.6发展都市经济
    1.7提高对外开放水平
    二、九堡商业现状与发展分析
    2.1九堡镇发展定位——一个中心三个区
    2.2 九堡的交通优势：一枢纽、两口、两线
    2.3 九堡的人口聚集优势——40万人口的居住区
2.4九堡的商业聚集优势——地铁商贸，大学城商贸，特色商业
    第三章：中国服装市场环境分析
    一、中国服装产业发展宏观分析
    1.1全球纺织品配额制取消
    1.2中国服装产业发展现状
    1.3中国服装产业发展趋势
    二、中国服装市场销售渠道发展趋势
    2.1代理制是服装品牌广泛采用的渠道模式
    2.2品牌与渠道一体化趋势
    2.3渠道体制：由金字塔式向扁平化方向转变　
    2.4渠道运作：由总经销商为中心，变为终端市场建设为中心 
2.5厂家与经销商开展深入合作
    三、中国服装市场2006年零售情况调查
    3.1女装在各种服装销售中独占鳌头
    3.2假日休闲服装消费增势较强
    3.3女装市场外资品牌比重明显上升
    3.4国际品牌占据中高端市场
    3.5优势品牌成为市场的亮点
    3.6防寒服销售势头尤为强劲
    3.7打折返券促销力度逐年加大
    四、2006年中国服装外贸市场情况调查
    4.1 2006年1-10月中国服装进口贸易方式统计
    4.2 2006年1-10月中国服装进口来源前5名统计
    4.3 2006年1-10月中国服装进口省市前十名统计
    4.4 浙江纺织品服装出口居全国第一
    4.5 韩品牌服装进入中国情况
    第四章：杭州市服装产业基础分析
    一、杭州女装产业发展态势
    二、杭州女装产业特征
    2.1中小型私营企业为主
    2.2以外销为主
    2.3加工能力不断提升
    2.4区域特征明显
    2.5设计力量总体薄弱
    2.6能走出国门的品牌很少
    第五章：杭州市服装市场现状与发展趋势分析
    一、市场构成
    二、市场局面
    2.1高档品牌汇集武林广场
2.2个性品牌“串联”武林路
    2.2时尚龙翔“九星连珠” 
2.3四季青服装特色街
2.4遍布各区的低档服装批零市场
    第六章：四季青服装市场调查与研究
    一、四季青服装特色街简述
    二、四季青服装特色街市场群调查情况
    2.1 各市场单体概况
    2.2目前市场商铺主力面积区间为10㎡以下
    2.3 商铺的主力租金区间在5—10万/年
    2.4客户群主要来自浙江省内市县
    2.5普遍认为市场空间比较拥挤
    2.6个体商家需求面积主力区间为 10—15㎡
    2.7品牌商家需求面积主力区间为 40-60㎡
    2.8仓库面积需求区间为10—30㎡
    2.9品牌商家普遍认可展示厅的必要性
    2.10商家对停车位需求强烈
    第七章：中国四季青服装交易中心环境分析
    一、中国四季青服装交易中心
    二、中国四季青服装交易中心的项目发展定位
    三、中国四季青服装交易中心的项目功能设计
    3.1 以批发交易为核心的浙江省服装采购基地
    3.2 现代仓储式货物交易功能
    3.3 快速、高效、便捷——电子商务功能
    3.4 商务办公室及金融结算、工商、税收等服务功能
    3.5 产品检测和认证功能
    3.6 服装对外宣传和展示的窗口
    四、中国四季青交易中心的特色模块
    4.1信息管理模块
    4.2增值服务模块
     
    第二部分：项目定位
     
    第一章：项目SWOT分析
    第二章：服装“国际化”市场模式辨析
    一、以批发市场为主体，局部体现“国际化”
    二、以房地产销售为目的，展示“国际化”概念，
    三、国际品牌工厂折扣店模式
    四、品牌写字楼模式
    第三章：项目定位的基本依据
    一、开发商背景
    二、政府支持方向
    三、市场群的差异化竞争
    四、四季青模式的嫁接
    五、市场趋势
    第四章：项目定位
    一、总体定位原则
    二、主题定位
    三、经营业态与功能定位
    四、目标商户群定位
    五、楼层布局
    六、建筑规划建议
    七、运营发展建议
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分：环境分析
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章：宏观环境概述
    一、杭州城市总体规划概览
    大杭州新一轮总体规划把杭州城市性质定位为国际风景旅游城市、国家级历史文化名城、长江三角洲的重要中心城市和浙江省政治、经济、文化中心。提出"城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展"的发展战略，提出"南拓，北调，东扩，西优"的发展方向，并明确了"东动，西静，南新，北秀，中兴"的发展格局，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局。
    
    ?      一个主城：
    主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成，是全省的政治、经济、科教、信息、文化中心和旅游中心。贯彻"控制、疏散、重构"方针，保证城市中心功能的发挥，保护好历史文化名城和西湖风景名胜区；控制规模，疏解工业和居住用地，降低老城区人口密度，增加城市公共绿地面积，提高环境质量；调整用地结构，增加综合服务类用地和就业岗位，重点发展以旅游服务、商贸、金融、会展、信息咨询为主的第三产业和高新技术产业、新型都市工业，提高城市品质，增强城市活力，促进城市繁荣。中部、南部为商贸、居住生活区；北部以工业、仓储物流区为主；东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区。湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。
    ?      三个副城：
    江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。沿江地区为居住生活区、公建区和远景城市商务中心，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区。
临平城：由临平城区、星桥、运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。北部为工业区和配套生活服务区，中部为公建区和居住生活区，南部为物流园区。
下沙城：由下沙、九堡、乔司组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。北部为教育科研区，南部、西部为工业区，中部及东部临江地区为居住生活区。
    ?      本项目在杭州城市区位
    
     
    分析：
    大杭州总体向东发展、一主三副的城市规划为本案开辟光明的发展前景。
    使本案选址无论从城市地理、交通辐射、还是商业格局方面都能获得中心的地位，为本项目的长期经营和持续发展确立至关重要的区位优势。
     
    二、杭州市商业规划与发展概述
    杭州市十一五商业规划发展目标为：到规划期末，杭州市区总人口达到460万，人均占有商业服务网点营业面积1平方米，总面积控制在460万平方米左右；构建1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，；完成11条市级商业特色街区建设；基本形成下沙物流示范园区，逐步构建集中与分散相结合的物流配送体系。
    2.1 “一心”、“三圈”、“四带”、“五翼”的空间结构
    ?      “一心”：包括两区，一区为延安路为轴，贯穿武林、湖滨及吴山区块的杭州商业中心区，另一区为钱江新城杭州中央商务区。“一心”的建设目标是提升杭州商业中心区的功能，加快杭州中央商务区建设。
    ?      “三圈”：是指江南城、临平城、下沙城三大商贸圈。杭州市城市总体规划提出江南城、临平城、下沙城三大副城的规划。随着杭州城市的不断扩大与发展，三大副城应该有与其地位相匹配的商贸服务发展规模、档次。
    ?      “四带”：即指沿地铁商贸带、“三江一湖”(钱塘江、富春江、新安江、千岛湖)
    黄金水道休闲商贸带、杭州——临安生态绿色休闲商贸带和杭州——余杭以京杭运河为轴的运河文化商贸带。
    ?       “五翼”：即杭沪商贸合作翼、杭宁商贸合作翼、杭甬商贸合作翼、杭金衢
    商贸合作翼、杭徽商贸合作翼。
    2.2  2010年前构建1个市级商业中心和3个市级商业副中心
    2.2.1 一个市级商业中心
    规划中的市级商业中心以延安路为轴，贯穿湖滨、武林、吴山3个商圈，组成“一线三圈”商贸区。规划范围为东至中山中路，西至湖滨路、环城西路，南至吴山广场，北至西湖文化广场。
    规划期内，要利用该地区紧靠西湖景区， 商业人流集聚，市场活动力强劲，人文历史丰富，地铁交通贯通等资源优势，把“一线三圈”连结成一个整体，形成既具有各自区位特色，又能发挥连动互促效应的商业格局。重点建好三个商圈：
    ?      湖滨商圈（湖滨旅游商贸特色街区）
    这是市级商业中心的核心区块。要按照将“山水风光、历史文化、时尚购物、休闲娱乐、观光旅游“融为一体”的要求。扩展服务领域，完善服务功能，提升业态品味，将其打造成为领导杭州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈。
    鼓励开设经营国内外知名品牌的专卖店、专业店和特色店；保留并大力引进老字号名店；限制开设大型百货店、大型综合超市和经营雷同的综合性网点。网点按以下特色功能进行布局：湖滨路形成以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娱乐房、休闲角和宾馆为主的沿湖休闲观光区；延安路以服务于中高档消费层为主体，除现有大型百货店外，要征集国内知名品牌、引进国际著名品牌，形成专卖店、专业店、老字号商店高度集聚的时尚购物区；东坡路形成以经营丝绸及其产品、杭派服装精品为主的丝绸服饰区；吴山路形成以旅游纪念品、珠宝饰品为主，字画、古玩、雕刻、工艺品等为铺的特色购物区；平海路形成以开设中式酒楼、国内风味小吃、中西快餐后，汇聚中国饮食、法国西餐、日本料理、韩国烧烤等为一体的中西风味美食区。
    ?      武林商圈
    由现有大型百货店为主体形成的武林商圈，是目前市区商业最繁华地区。西湖文化广场建成后，北面将跨运河扩展至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，西与武林路时尚女装街区相接，东至中山北路，南至凤起路。目前该地区大型百货店已相当密集，要严格限制再建；鼓励发展品牌专卖店、专业店及中小型餐饮业，在西湖文化广场周边增加休闲、娱乐及时尚消费设施。规划期间，将结合地铁1号线站（场）、地下车库及武林广场地下商城建设，以武林商圈为核心，打造杭州（武林）中央商务区。
    ?      吴山商圈
    吴山商圈位