洪湖职校地块
    市场分析及项目定位
    

    
    目   录
    
    □目录……………………………………………………………………………1
    □方案流程图……………………………………………………………………2
    □宏观环境分析…………………………………………………………………3
    □微观环境分析  ………………………………………………………………20
    □竞争环境分析…………………………………………………………………29
    □项目SWOT分析 ………………………………………………………………54
    □项目市场定位…………………………………………………………………69
    □结  语…………………………………………………………………………92
     
    

    
    方案流程图  
    
     
    
    项目具体定位建议
    
    项目SWOT分析
     
    
    宏观环境分析
    
    微观环境分析
    
    竞争环境分析
    

    
    宏观环境分析
    
     
    一、宏观环境分析
    宏观环境分析是市场分析定位的重要组成部分，将从宏观角度为本项目的定位提供参考的依据，本部分将从洪湖的基本概况、经济环境、城市建设、房地产市场现状及房地产市场发展前景预测等五个方面出发对本项目所面临的宏观环境进行具体的描述和分析。
     
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    1、城市基本概况
    □洪湖市地处江汉平原东南端，四湖水系下游，素有“鱼米之乡”、“水乡泽国”之称.
    ·素有“鱼米之乡”美称的洪胡市，位于湖北省中南部，东倚浩浩长江，南接八百里洞庭，西滨百里洪湖，北靠武汉重镇，是我国著名粮仓江汉平原与鄂东南山区的经济结合部；是我国实施长江经济带开放开发战略的重点区段。全市面积2528平方公里，总人口93万。其中，城区人口17万人。
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    □洪湖自然资源丰富，物产富饶。
    ·境内有大小湖泊102个，拥有水面45000公顷，广阔的水域为洪湖全方位开发水产养殖奠定了雄厚的基础。湖中水生高等底栖动植物量居全国首位，其它底栖支植物量居全国第二位，涌现了黑鹳、白鹳、中华秋沙鸭等水禽种。
    ·淡水产品年产量连续15年位居全省县市第一、全国县市第二。
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    □洪湖旅游资源一枝独秀
    ·既有烟波浩渺、绿荷红莲的旖风光，又有三国“赤壁之战”火烧乌林的古战场；既有元末农民起义领袖陈友谅的故居黄蓬山，又有成吉思汗的后裔阿里不可隐居的陆庄；既有瞿家湾的明清建筑一条街，又有全国十大纪念馆之一的湘鄂西革命烈士纪念馆，还有国家级珍稀动物白鳍豚自然保护区和省有洪湖湿地自然保护区；洪湖以其秀丽的湖光水争和灿烂的人文景观为世人瞩目。
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    □洪湖投资环境日臻完善。
    ·洪湖交通便利，水路以长江黄金水道为依托，溯江而上，绕洞庭，穿三峡，直抵巴蜀，顺江东下，经武汉，过南京，畅达沪杭，陆路可直通107、308国道和宜黄高速公路及京广、京九铁路。市内公路四通八达，连接所有乡镇和村庄，仅长江西省个港口和码头，装卸总量就达300万吨。
    

    
    宏观环境分析
    
     
    □洪湖市已形成三大支柱产业
    经过多年的发展，洪湖市已形成石化设备制造、水产品加工、纺织服装加工三大集群式支柱产业。石化设备制造产业已聚集154家生产企业，其中规模企业20家，为全省重点扶持的52家产业集群之一，年销售收入15亿元的生产能力；农副产品加工业拥有106家加工企业，其中水产食品加工企业54家，规模企业24家，年加工淡水产品10万吨，现在已逐步发展成为全市工业经济中的主导产业；纺织服装企业现有39家，其中规模企业有15家，已形成了年加工棉纱6万吨、年生产服装300万件、鞋类300万双的生产能力。
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    

2、经济发展状况
    □2006-2009年洪湖市GDP的发展保持着较快的增长势头。
    2008年，全市地区GDP达81.43亿元，按可比价格计算比上年增长12.5%。
    2009年，全年地区GDP达92.5亿元，同比增长13.8%。
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    

□近几年洪湖市全社会国定资产保持着较快的增长速度。
    其中2008年全市固定资产投资完成29.05亿元，增长30.5%。
    2009年，全年全社会固定资产投资完成40.83亿元，同比增长40.6%。
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    

□洪湖市城镇居民人均可支配收入保持较为平稳的增长速度。
    其中2008年城镇居民人均可支配收入9165元，增长7.9%。
    2009年城镇居民人均可支配收入9944元，同比增长9.1%。
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    3、房地产发展现状
    

□近几年洪湖市一直保持着较快增长的势头。
    2008年全市房地产完成投资1.49亿元，增长9.1%，增幅比上年减少186.2个百分点。
    2009年前三季度全市房地产开发投资完成3.06亿元，同比增长2.6倍。
    

    宏观环境分析
    
     
     
     
    □商品房销售额逐年递增，销售面积增长迅猛。
    ·2007年商品房销售旺盛，全市销售商品房1.06 亿元，增长16倍，销售面积8.12万㎡，增长8.4倍。
    ·2008年全市销售商品房1.74亿元，增长64.2%，销售面积14.14万㎡，增长49.5%。
    ·2009年商品房销售火爆，全市销售商品房2.21亿元，增长26.9%。
    

    宏观环境分析
    
     
     
     
    □住宅开发势头迅猛，商品房售价快速上扬。
    近几年，洪湖市商品房价格不断提高。绿景·水岸风情，2008年开盘时售价仅1600元/㎡，目前多层均价涨至1900元/㎡，小高层均价已涨至2300元/㎡。而目前市场在售部分高层项目均价已达2800/㎡，个别楼盘最高单价达到了3300元/㎡。
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    4、城市规划 6b6}HO  
    依据城市总体布局结构及城市组团职能分工，新堤主城区形成“一轴、两心、一带”的规划结构。 5?k-F'yksR  
    “一轴”：即由文泉大道、丰收渠构成的城市东西向发展轴，城市文教、体育中心和新技术产业中心。并分别向东、西扩展，延伸到金湾组团和石码头组团。
     
     
     
    “两心”：即现状已初具雏型的内荆河西侧老城区行政、商业中心和内荆河东侧的城市文教、体育中心和新技术产业中心。
     
     
     
    “一带”：即沿内荆河两侧城市特色风光带。以临江的荷花广场为起点一直向北延伸至城市外环。沿河两岸进行用地调整，大面积设置滨河绿带，疏通沿河路。
    

    宏观环境分析
    
     
    城市规划图
    


    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    5、房地产市场发展前景预测
    □市场的需求在随着城市的发展而不断增大。
    ·随着城市的快速发展，城市的建设势必以城中心为轴心向四周扩展延伸，以及人口的不断增多，对住宅的需求量也在不断的增加。
    ·近几年洪湖市经济的发展不断加快，居民的生活水平也在逐渐提高，不仅对居住的要求越来越高，而且对房产投资的认识也在不断提高，必将使房地产市场的需求不断增大。
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    □市场供给和竞争态势
    ·从目前洪湖市的楼盘的供应量来看，大部分在售楼盘销售情况已进入中后期阶段，供给量并不是很大，但后期上市楼盘将会不断增加，例如锦绣东城、绿墅西堤等新盘，加上祥生·中央花园、东方国际公馆等后期新房源未来的推出，预计2010年下半年，由祥生开发的3个新项目（总计约29万㎡）推出和其他在售项目新房源的加推，市场竞争将会十分激烈。

    
    宏观环境分析
    
     
     
    □未来房价走势
    ·近年来，洪湖市商品房价格也在不断提高，如绿景·水岸风情从2008年开盘，在当时市场上1600元/㎡的均价上涨到现在的2000元/㎡，而且现在市场上高层住宅的均价已达到2800/㎡，个别楼盘最高单价达到了3300元/㎡。并且仍保持着上升的走势。
    ·预计2010年随着洪湖市的城市的建设与经济的不断的发展，必将进一步的推动着楼市的加速发展，房价也将不断攀升。
    

    
    微观环境分析
    
     
     
    二、微观环境分析
    1、地块性质分析
    □地理位置
    本项目地块位于洪湖市州陵大道与文泉西路交汇处，为原州陵高中地块。地块东临州陵大道、隔路正对消防中队；南临文泉西路，隔路正对怡景酒店；北临陆莲寺二巷，隔路正对新华书店家属院；地块隔十字路口斜对面为汽车客运站。
    




    
    微观环境分析
    
     
     
    □地快概况
    

·占地规模及临街状况：项目总占地面积14017㎡。地块两面临街，南临文泉西路，东临州陵大道。
    ·地形地貌：用地形状大致呈梯形，地块内部场地平整。
    ·地块现状：地块现处于拆迁之中，北部6层教学楼正在拆除中，西部有1栋2层的食堂，东南临街地带为1排单层街铺，正在拆除中。 
    

    
    微观环境分析
    
     
     
    □项目基本经济技术指标：

     
     
    

    
    微观环境分析