Changsha talent doing real estate advisory Co., Ltd
湘潭市长塘. 霞光花园系列房地产项目
开发概念策划报告书
内 容 提 要
湘潭市高新区宝塔街道长塘村在湘潭市高新区丝绸南路以东以划拨方式获得三块拆迁安置用国有住宅用地,该村也通过拍卖获得了书院路原湘潭市塑料九厂厂区用地用于房地产开发。受长塘村的委托,本公司拟对上述四块地块进行房地产开发概念的策划. 本文在对相关地块的开发经营环境进行市场调查分析及对周边主要同类竞争物业进行比较研究的基础上，依据湘潭市河东地区目前市场状况和对未来的预测，结合项目的特点优势，在对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析的情况下，探讨上述地块进行住宅开发经营的最优方案，对项目实施的可行性及其项目开发定位提出初步意见。
由于市场环境在不断变化之中，本项目地块的开发概念定位虽在多方案比较选择的基础上已作多次修正调整，策划文案也已几易其稿，但其具体细节在实施过程中仍有待进一步细化、修正与完善。本公司将在项目的实施过程中积极配合提供相关的服务工作。
以知识创造财富,以思想影响社会,以智慧启迪人生!
湖南城建职业技术学院房地产专业教研室主任
湘潭百事通房地产经纪服务有限公司总经理
中国注册房地产估价师 罗少卿
2007年9月
目 录
第一章 前言 ------ 6
一、报告编制目的
二、报告编制依据
第二章 项目开发经营宏观环境分析 ------ 7
一、湘潭市概况
（一）湘潭概况 ------ 7
（二）湘潭市城市定位 ------ 9
（三）湘潭市2006—2015年经济发展预计 ------ 10
二、湖南省房地产开发市场环境现状分析 ------ 12
三、2006年湘潭市房地产市场分析 ------ 17
四、湘潭市2007年一季度房地产形势报告 ------ 24
五、湘潭市未来房地产市场的发展展望 ------ 32
第三章 项目周边物业市场分析 ------ 37
一、投资地块的周边环境 ------ 37
二、项目周边主要物业分析 ------ 40
第四章 长塘．霞光花园项目策划建议 ------ 74
一、长塘．霞光花园的基本情况 ------ 74
（一）长塘．霞光花园概况
（二）长塘．霞光花园项目开发的SWOT分析 ------ 75
二、项目定位 ------ 77
（一）目标市场定位
（二）产品定位
三、 项目规划、建筑设计建议 ------ 79
（一）项目总体规划建议
（二）住宅建筑设计建议
（三）小区配套设施建议
（四）环境艺术设计建议
四、 项目开发经营策略. ------ 91
五、 项目开发经济效益分析 ------ 92
六、 项目开发经营风险分析 ------ 93
第五章 长塘．芙蓉楼项目策划建议 ------ 94
一、长塘．芙蓉楼的基本情况
（一）长塘．芙蓉楼概况
（二）长塘．芙蓉楼项目开发经营的SWOT分析
二、项目定位 ------ 96
（一）目标市场定位
（二）产品定位
三、 项目规划、建筑设计建议 ------ 97
（一）项目总体规划建议
（二）住宅建筑设计建议
（三）小区配套设施建议
四、 项目开发经营策略. ------ 101
五、 项目开发经济效益分析 ------ 102
六、 项目开发经营风险分析 ------ 103
第六章 长塘．吉安大厦项目策划建议 ------ 104
一、长塘．吉安大厦的基本情况
（一）长塘．吉安大厦概况
（二）长塘．吉安大厦项目开发经营的SWOT分析
二、项目定位 ------ 106
（一）目标市场定位
（二）产品定位
三、 项目规划、建筑设计建议 ------ 106
（一）项目总体规划建议
（二）住宅建筑设计建议
（三）小区配套设施建议
（四）环境艺术设计建议
四、 项目开发经营策略 ------ 110
五、 项目开发经济效益分析 ------ 111
六、 项目开发经营风险分析 ------ 113
第七章 长塘．现代城项目策划建议 ------ 114
一、长塘．现代城的基本情况 ------ 114
（一）长塘．现代城概况
（三）长塘．现代城项目开发经营的SWOT分析
二、项目定位 ------ 116
（一）本项目的产品定位思考
(二) 本项目的产品定位策略
(三)目标市场定位
（四）产品定位
三、 项目规划、建筑设计建议 ------ 118
（一）项目总体规划建议
（二）住宅建筑设计建议
（三）小区配套设施建议
（四）环境艺术设计建议
四、 项目开发经营策略 . ------ 122
五、 项目开发经济效益分析 ------ 122
第一章 前 言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、湘潭市规划局相关规划设计条件；
2、国家建设部及湘潭市颁布的与房地产相关法律与政策；
3、国家、地方有关部门颁布的有关房地产统计资料；
4、现场勘察和实地调研所得资料。
第二章 项目开发经营宏观环境分析
一、湘潭市的基本情况
（一）湘潭概况
湘潭，是一座已有1200多年历史的古老城市，位于湖南省中部偏东地区，湘江中下游。东西横宽108公里，南北纵长81公里，现辖湘乡市、韶山市、湘潭县和雨湖区（河西）、岳塘（河东）两个城区，全市总面积5015平方公里，人口280万，其中市区面积278.77平方公里，人口80.2万。平均人口密度为558人/平方公里，其中市区密度为2876人/平方公里，农村人口密度为450人/平方公里。
湘潭市域位居长、株、潭“金三角”的一角，又处岳、衡、邵连成的“大三角”腹地。2005年GDP总值为268.8亿元，人均GDP9600元，湖南排名第二；人均可支配收入为7671元。湘潭城市化水平39.68%，仅次于长沙（49.16）、株洲（40.79），城市综合竞争力在全国200个城市中2003年排名66位，位湖南排名第二。2005年全球最权威的资信评估机构，也是世界影响最大的两大财经杂志之一的《福布斯》，在分析了中国206个候选城市的相关数据后，根据经营成本、劳动力素质、高级人才、货运便利、市场潜力、工业基础等指标，选出了在经济上最适宜投资办工厂的20个城市，湘潭排名第三。.湘潭在华南、中南地区可以排第一.。
湘潭是全省乃至全国重要的工业基地，是全国23个重点工业城市之一。这里有世界最大的氟化盐生产企业；中国最大的汽车——154吨电动轮自卸车和最小的汽车——江南奥拓微型车；湘潭还是全国的湘莲之乡和全国闻名的粮猪生产基地，是全国第三个、全省第二个屯粮市；全省第一批全面绿化达标市和全省第一个农村达小康市。
湘潭作为湖南重要的工业基地，全市拥有工业企业1700余家。其中湘潭钢铁公司、湘乡韶峰水泥集团、湘潭电机厂、湘潭电缆厂、江南机器厂、江麓机械厂、湘潭发电厂等湖南主要的大型骨干企业。钢铁、电机、化工、纺织、建材、军工、食品、皮鞋、皮革等产品在全国和全省占有一定地位。
历史上的湘潭有“小南京”、“天下第一壮县”之称，是粤、桂两省通往北方古商道的必经之地，是西南各省货物去西北各省集散地，也是湘东、湘南产品通向毗邻县、省集散地，为湖南一大码头。
湘潭交通发达，G065、G030高速公路和G107、G320国道及京广铁路、湘黔铁路和洛湛铁路纵横交织。乘车经长潭东线高速公路40分钟可抵长沙黄花国际机场，今年年底长潭西线高速公路建成通车后，长潭两市相距仅20多公里，只有10几分钟的车程。水路有湘江流经市境，经洞庭湖入长江，常年可通1000吨级货轮。
“十五”期间，湘潭共引进外资企业161家，外资7.9亿美元，内资122亿元。湘潭战略引进还催生了6大工业园区，构建起以汽车、机电、机械制造、制药、食品加工为特色的工业产业集群。
（二）湘潭市城市定位
原城市定位：湖南省重要的工业、科教、旅游城市。
现城市定位：打造成湖南制造业中心城市，建设三个中心、发展三大产业。
建设湖南先进制造业中心、湘中南现代物流中心、长株潭生态休闲中心，突出以先进制造业为重点，通过大力发展先进制造业，强化工业在国民经济中的主体地位，在此基础上，统筹发展现代物流业、旅游休闲业，促进全市产业结构的优化升级。
2、城市性质、职能、规模与建设目标
△ 城市性质: 长株潭城市群地区的中心城市之一；湖南省重要的工业、科教和旅游城市
（三）湘潭市2006—2015年经济发展预计
●人口预测：近期2006年城市人口为80-82万人，远期2010城市人口为90-95万人，2015年中心城地区城市人口为100-105万人左右。
● GDP预计年平均增长9%左右，到2006年湘潭市国内生产总值达到377万亿元（2000年价，下同），年均递增10%（与十五计划相协调），到2010年，国内生产总值达到555亿元左右，年均递增9%；到2015年，国内生产总值达到815亿元左右，年均递增8%。
●人均GDP规划2010年为18000元左右，年均递增8.3%，中远期2015年为28000元左右，年均7%，（接近于人均3000美元的富裕标准），达到中等发达城市水平。
●人民生活进一步提高，逐步向全面小康水平迈进。2015年后城镇居民人均可支配收支入接近15050元/人，反映城乡收入差距的基尼系数控制在0.2，人口平均预期寿命为72岁，城镇和农