汇金中央广场☆商业项目主题定位及策划大纲
     
     
     
    
    汇 金 中 央 广 场
    商业定位论证及策划大纲建议案
    
     
     
     
     
                  
     
     
     
     
     
     
    
     
                                        中商港商业房地产经营管理有限公司
    
     
    2007-9-15 
    
     
     
     
    
    报告目录
    
     
     
    
     
    
    前言 -- 项目策划原理
    
     
     
     
     
     
     
    
    商业定位
    论证以及
    策划建议
    商业
    机会
    营 运
    管 理
    商业
    价值
     
    商业
    规划
    商业环境
    杠杆效应
    有效资源整合
    基于战略规划的策略执行
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    首层业态分布
    
    
    前言 – 汇金中央广场现状
    
    
    ▌以品牌大卖场为主，定位于中高档品牌；局部布置商务酒店、运动休闲区、娱乐休闲区、流行品牌服饰、生活百货、公共配套区等业态。客群定位总体是高收入、高消费家庭人群。品牌组合，汇集多种品牌。
     
    
     
    
    三层/顶层业态分布
     
    
    ▌根据目前国内的商业场所停车场标准及未来发展需求，项目应保证有停车位置约700辆位为合理。（包括地面停车场）
    
    停车场 
     
    
    ▌以品牌餐饮为主，定位于中档消费；局部布置餐饮、电子游戏中心、音乐酒吧、迪吧、KTV歌城等业态。客群定位总体是大众消费人群。
    
    ▌同样以品牌大卖场为主，定位于中高档品牌；局部布置餐饮、娱乐休闲区、酒吧、玩具、美食、流行品牌服饰、生活百货、社区配套等业态。客群定位总体是大众消费人群。
    
    二层业态分布
    
     
     
    
     
     
     
     
    
    项目地理位置
    
     
     
    
    城际轨道交通车站
    
    ▌汇金中央广场位于吴江市区东部，距离市区核心区域仅4公里。地块北靠云梨路，南邻镜湖路、东靠庞金路，西靠小河浜。因而，现有的交通路网和公共交通十分密集，本项目区域交通便捷，承接苏州南部规划城市轨道交通，延伸贯穿整个运东板块，规划中苏嘉、苏沪两条城际轨道交通近临项目地块，站口近在咫尺。区内客流出行和导入十分便捷，可谓四通八达。▌项目紧靠318国道。
    
    
    
    ▌运东开发区——随着吴江“东进扩容”的城市发展规划，运东开发区正在以强劲势头飞速发展，整个区域规划为中央居住区和吴江东部商业中心。
    
    城市综合实力不断增强
    
    宏观经济发展
    
     
    
     
    
    结合本项目
    
    ▌根据2005年吴江市GDP、城市居民人均可支配收入、人均消费额看，各项指标继续保持高增长；与同期的上海市的GDP、人均可支配收入、人均消费额两者相比，按照恩格尔系数原理，吴江市居民消费力水平将，具有较大的上升空间。另据最新数据，吴江在第六届全国县域经济百强县的评比中，位列第四。
    
    ▌随着吴江城际立体交通网络的完善，同城效应将日益明显，这将进一步促进城市地位及其经济实力的提升，以及商业服务的迅速发展。
    
    居民消费力持续显著提高
    
    城市地位快速提升
    
    
     
     
     
     
     
    
    ■城市经济快速发展是项目价值提升及其实现的有力保障，居民收入提高和消费观念转变进一步推进苏沪两地间的同城效应和互补定位关系。在此情况下，吴江市新增导入的人流、物流、资金流、信息流，无疑对本项目是极为有利的。
                                                                                                                                                                            
     
    
    城市商业环境
                                 
     
                                                                                          
    
    从本案的地理位置看，周边的商业环境并不是非常多，根据吴江市的消费水平，通过适当的策略调整，完全可以成为运东的一颗“明星”。
    优势：本案处于工业开发区，周边也没有什么好的娱乐、休闲、购物、餐饮等商业设施，所以本项目具有得天独厚的天然优势。加上本案自身强大的软、硬件设施，势必会成为本区域内的黄金商业圈。
     
    劣势：一个新项目的产生，有一个被消费者接受的过程，由于本项目四周小区不是非常多，所以前期肯定会存在一定的困难。
     
    评比：本项目的可以说是运东地区唯一一家大型的商业实体，自身优越的条件一定会促进周边商业的兴起，逐步形成一个新的商业环境，聚集人气。为以后广场的繁荣做铺垫。
                     
     
     
    区域商业环境 — 小结
     
    
 
     
     
    
    ■ 项目处于一个经济发展逐步上升的区域内、房产的加速建设、道路交通建设、轨道交通建设与配套设施的不断完善、加上政府的支持等几个方面的有利因素，将大大改善汇金中央广场的商业环境，为广场项目的品牌引入和商业运营，创造十分优越的前景。
    
     
     
     
     
     
    
    ■ 老城厢的“金角”—东南角，是近年来内环内最大的城区改造项目，作为市政府重点建设的北部中心板块，整体规划起点高、档次高，物业种类丰富，既具有周边区域高消费力的优势，又有超区域辐射全市范围的条件，该区域的发展空间和潜力令全市瞩目。
    
     
    
    ■      项目处于工业集中区，具有稳定的目标群体，并且整体板块效应已然显现，地段区域日益成熟，成为未来几年里高消费人群集中导入并增长的区域，为区域性商业发展奠定了切实的客群基础。
    
     
     
     
     
     
     
    
    ■      项目西边商圈，可以和本案存在一定互动关系，进一步强化了同业、同城聚集效应，扩大了超区域客群的影响面。结合未来走势，本商圈势必将具有辐射全市、服务区域的双重功能，从而形成又一个市级商业核心圈。
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
                  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    项目SWOT分析
     
    
     
     
    优势（S）：                                                                                                                                                                                                                  劣势（W）：
     
    
    ▌地段商业形象尚未达到鲜明的整体性，同时地处商业副中心对本案有一定影响。
    
    ▌本项目位置位于吴江市东部，有着深厚的历史积淀，且位于经济繁荣的苏锡沪交汇处，地理位置突显，客流广泛。
    
     
     
     
    
    ▌项目5公里范围覆盖人口超过20万，预计今年内将超过30万。周边高档住宅区密集，高端消费力强劲。再加上吴江城市东部30万以上的可开发客群，和外来务工人员。
    
     
     
    
    ▌目前本案附近缺乏其他商业项目呼应，比较孤立。
    
    
    ▌交通便捷，规划轨道交通车站就在项目对面，停车位充足，客流集中，商业氛围浓郁。
    
     
     
    
    ▌消费群体明确：1、周边工厂内职工（特别是白领阶层）
    2、吴江是东面的乡镇人群。3、部分市区居民