江 寧 天 印 廣 場
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    南京美力三采商业管理顾问有限责任公司
    二○○八年九月
     
     
    全文目录
    序言
    第一部分 项目市场研究
    第一章 项目宏观环境分析
    第二章 项目立地条件分析
     
    第二部分 项目定位系统解读
    第1章      总体定位
    第2章      目标形象定位与项目命名
    第3章      目标消费客群定位
    第4章      功能定位
     
    第三部分  投资价值分析
    第一章  开发投资成本 
    第二章  定价系统 
    第三章  运营模式分析 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分 项目市场研究
    目录
    序言
    第一章 项目宏观环境分析
    1、      地理区位环境
    2、      江宁整体规划
    （一）江宁区域介绍
    （二）江宁区总体规划
    （三）区域商业规划
    （四）      区域交通规划
    3、      经济环境
    （一）江宁区经济发展概况
    （二）城市居民收支和消费结构
    第二章 项目立地条件分析
    1、      开发商介绍
    2、      项目主要经济指标
    3、      项目性质及开发目标表述
    4、      项目主要文化塑造
    5、      项目主要配置
    6、      项目交通体系资源性研究
    （1）      城市公路
    （2）      城市铁路
    （3）      交通站点和线路
    （4）      停车场
    7、      项目周边商业资源及价值分析
    （一）周边商业资源
    （二）商业资源价值分析
    8、      土地资源性分析
    9、      政策性资源表述
    10、      经营方式选择策略性分析
    （一）具体经营方式列举
    （二）经营方式的选择
    11、      业态筛选
    12、      市场研究总结
    （1）      SWOT分析
    （二）本案的总体解决策略
     
    序 言
     
    本案资料来源：本房地产市场研究之一手资料主要是通过我们对当地供应市场实地调查取得，二手资料主要来源于当地建设局、统计局、国土局、经贸局等相关政府部门。
     
    本案技术路线：
     
    

    项目投资价值分析
    招商产品与配套政策
    招商推广与招商计划
    项目招商目标实现
    宏观市场环境分析
    项目立地分析
    项目定位系统
    
     
     
     
     
    第一章  项目宏观环境分析
     
    一、地理区位环境
    南京是我国四大古都之一，江苏省省会，是长三角经济核心区重要城市和长江流域四大中心城市之一，辖区总面积6598平方公里，其中市区面积976平方公里，城市建成区面积243平方公里，人口820万。现辖玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞、浦口、江宁和六合11个区，溧水、高淳2个县，是江苏政治、经济、文化和交通中心。
    

今日南京，工业基础雄厚，已建立起电子信息、石油化工、车辆制造等支柱产业；南京科技教育发达，是中国科学研究和文化教育四大基地之一；南京是中国内地10大最具竞争力城市之一。目前，南京正加快实施“长江国际航运物流中心、长三角先进制造业中心、江苏省现代服务业中心、中国重要科教中心和中国东部城市绿色中心”发展战略。
    2007年南京国民生产总值达到3275亿元，较上年增长15.6%；2007年南京社会消费品零售总额达1380.46亿元，较上年增长18.3%，在全国15个副省级城市中仅次于广州、深圳、武汉位列第四。零售总额5年翻了一番，显示了强大的发展动力。
    南京地处中国长江流域与沿海开放地带的交汇处，紧邻我国最大的中心城市上海，是中国最繁华的沪宁城市带中的重要城市。以南京为核心、长江为轴，半径100公里，包括江苏南京、扬州、镇江、淮安和安徽芜湖、马鞍山、巢湖、滁州为成员的南京都市圈，山水相连，文化相近，经济相系，是全国第一个获得国务院批准的都市圈。
     
    
     
    本项目地块位于江宁区，江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，介于北纬30°38′～32°13′，东经118°31′～119°04′之间，总面积1572.92平方公里。东与句容市接壤，东南与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔接，西南与安徽省马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望。 
     
    二、江宁整体规划
    （1）      江宁区域介绍
    江宁为六朝古都之地，早在35万年前，这片土地上已有人类的早期活动。秦始皇37年(公元前210年)江宁建县，晋太康二年(281年)，正式定名江宁，之后此名一直沿用至今。南唐、明代初期、太平天国、中华民国的都城均在江宁的地域上建立。江宁是南京三大主城区之一，总面积1573平方公里，辖东山、秣陵、汤山、淳化、禄口、江宁、谷里、湖熟、横溪9个街道，人口82万；江宁人杰地灵，经济综合实力雄居中国百强，是南京开放开发的重要窗口和经济发展的重要引擎。江宁地处秦淮河、长江交汇处，特定的历史和自然条件在这块山川秀丽而富饶的土地上，留下了众多的风景名胜、文物古迹，现存市级以上文物景点达24处。
    江宁曾古称上元，区内以江宁科学园为雄厚的工业基础，聚集了大量的城市人口；区内有全国最大的区级体育中心，有长江以南最大的火山地质公园，有全南京最大的大学城。随着江宁的经济飞速发展，迫切地需要一个大型的商业区与之匹配，成熟的大型商业区更会为江宁的快速发展增加动力。
    江宁是南京先民的根，南京文化的源……
    古老而年轻的江宁，正焕发着勃勃生机，一派欣欣向荣，日新月异的江宁已成为投资者的天堂，生活家的乐园。
    江宁在环境友好型的建设方面比主城有更大的空间、更大的优势。从大的环境、交通方面来看，江宁交通很便捷，具备有完善的道路系统，还拥有地铁等交通工具。周边的设施方便，基本的配套完善，人口聚集量很大。
     
    
     
    从商业角度考量，江宁区应当作为一个城市商业副中心看待。南京的城市功能的分散不够，其中重要的就是商业功能并不完善，现有商圈的服务功能和辐射范围不足。随着江宁工作、入住人口的大量增加，在江宁已经基本解决了人们生活的基本商业服务问题的基础上，未来必将成为江宁区域商业中心，形成与南京新街口、湖南路、夫子庙核心商圈并架态势。
    凭借着完善的商业形态，多元化的经营管理方式，将对主城区、溧水、高淳、马鞍山等周边区域产生辐射能力，周边城市的消费能力一旦形成合力，反过来更会为江宁商业的发展形成反作用力，更加夯实其消费基础，促进其自身的进一步发展。 
    （二）江宁区总体规划
    江宁“十一五”期间国民经济和社会发展的总体目标是：2007年全面建成小康社会，为2012年率先基本实现现代化奠定基础，把江宁建设成为具有国际竞争力的先进制造业基地，自主创新能力较强的科教研发基地，服务功能配套完善的南京新市区，环境优美适宜人居的生态区。到2020年，人均地区生产总值在2010年的基础上翻两番。
    南京新市区：江宁按照省、市委的要求，城区建成区面积拓展到60平方公里，拉开框架达170平方公里，将建成商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。
    高新技术产业密集区：充分利用江宁的区位优势，基础设施优势和南京科教人文优势，把江宁造就成为南京巨大人才资源释放能量的场地，造就成为吸纳全国科技资源产生集聚效应的热土。
    　　都市农业集中区：充分利用江宁独特的区位和山水资源优势，突出经济功能、城市服务功能、生态调节功能的有机结合，形成产业化、集约化、科技化、市场化，融经济、社会、生态功能于一体的都市型现代农业。
    （三）区域商业规划
    依据2001年调整后的《南京市城市总体规划（1991-2010）》，对江宁全区的产业发展格局、土地利用模式等进行了一次全方位的剖析。从用地发展需求的分析入手，提出了全区远景城镇发展布局构想，将江宁区定位为带动南京区县经济快速增长的先导地区、主城南拓的辐射中心和增长中心、知识创新基地、交通枢纽和空港物流基地、重要的生态支撑空间和都市型农业基地。 
    规划明确了近期建设重点地区为东山新市区和禄口、滨江、汤山三个按新城标准建设的地区。其中，在居住区建设方面，重点建设岔路地区居住区、开发区二期配套居住区、汤山新城配套居住区、禄口新城配套居住区和滨江新城配套居住区；在工业园区建设方面，重点建设江宁开发区二期工业区、东善桥组团工业启动区、淳化组团工业区、滨江新城工业启动区和禄口新城工业启动区；商贸区建设集中在东山新市区和禄口、滨江和汤山三个新城，重点完善建设东山新市区商贸区和东山老镇商业区，启动建设禄口新城商业中心，积极筹备建设滨江新城和汤山新城的商业中心；与此同时，重点建设以高等教育组团作为重点的教育功能区。 
    《江宁东山新市区商业网点规划》已通过了专家评审，10个超市、10个农贸市场、8个生鲜超市、10条不同特色的主要商业街（区）的新建规划已经落在江宁区的图纸上。
    此次规划主要加强了楼盘密集区的生活配套，10个大中型超市中有一半分布在百家湖片区，其中3个大型超市，2个中型超市；另外东山镇、岔路口片区、九龙湖片区、机场片区再各新增1个大型超市，科学园片区由于是工业园区因此规划为1个中型超市。 规划在江宁原有15个农贸市场的基础上再新增10个农贸市场、8个生鲜超市或大中型超