昆山东方曼哈顿市场研究及商业规划定位报告（鸿伟摩尔)59页WORD文档房地产项目定位免费下载WORD文档

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    曼哈顿广场


    市场研究及规划定位报告
              　　　　                                                 　



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    市场研究与定位报告











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    前言
    通过市场调研、项目分析、租金与客户群定位等环节，我司将从市场和项目自身两个角度对本项目进行了详细的论证，并提出合理化严谨科学的产品功能、业态、营销策略等定位。
    市场定位是一个房地产项目运作成功与否的关键。精妙的定位，能够达到四两拨千斤的效果，不但可以发现空白，尽可能规避风险，而且能够通过独特的构思与精心的策划，充分体现项目的独特魅力，展现项目的风采，为项目的成功奠定坚实的基础。通过前期详细的市场调查以及后期的资料整理、分析等工作，我司对本案周边酒店、商场等市场状况有了较为全面的了解，并通过初步分析对本项目有了较为充分的认识。
    在本报告中，我司将在市场定位的基础上，结合项目自身的特点，以提高市场竞争力为前提，以促进商铺顺利租售为目的，围绕项目主题为贵司提供相应的店铺分割、功能分区、业态比例、经济预测等产品建议。
    我司坚信，通过科学的设计与合理的创新，可以为后期商场经营奠定坚实的软、硬件基础，使商场在激烈的竞争中拥有强壮的生命力和更广阔的发展空间，从而有效促进商铺的推广和销售工作，使本项目商铺价值得以最大限度的提升。







    第一部分项目市场研究

昆山商业状况

    1.1.      昆山市场经济概况
    1.1.1宏观经济环境分析
    宏观经济的形势也称为经济大势，任何一个行业离开了经济的大势，都不行。2007年国民经济继续保持快速稳定增长态势，基本实现“又好又快”的发展目标。预计2008年宏观经济将继续保持11%以上的高位增长，从季度和年度增长来看，经济正在达到或接近周期性繁荣的顶部区域(经济增长从年度上讲最高点可能是2007年，从季度上最高点可能是2008年上半年)，明年下半年或后年很可能进入温和调整期。消费增长将继续有所加快，出口和投资增长将有所放慢，物价增长将逐步放慢。考虑到流动性过剩问题的继续发展，“三过”问题依然突出，经济增长尽管正在或逐步接近经济周期的顶部区域，但地方政府的内在投资冲动仍十分强，另外受政府换届效应及对奥运经济增长的乐观预期等因素的作用，2008年经济增长可能会进一步高涨，因此，在继续保持总体宏观经济政策的稳健性和连续性下，要适当加大货币政策的紧缩力度，特别是要防止实体经济偏热与虚拟经济偏热的相互强化，形成全面过热的风险。
    显然，国家现在对房地产行业的宏观调空将会越来越严格，但市场总体来看需求量仍然成较大比重，而商业地产目前并不列人过热领域，所以，从国家经济调空来看，整体情况还是偏好的。

1.1.2昆山经济环境分析





    ◇人均GDP增长远高出人均可支配收入增长，说明昆山以资本投入型的第二产业的偏重发展制约着昆山居民消费能力的提升和生活改善
     ◇人均GDP增长速度远高于人均社会零售总额的增长速度说明昆山的零售业发展是滞后于经济发展
     ◇人均社会零售总额低于人均消费支出的现象说明昆山零售业市场存在较严重的消费外溢现象
     ◇人均消费支出在人均可支配收入中的比重逐年下降的现象表明昆山人的消费空间在一定程度上被抑制，零售业的发展滞后的同时也暗示存在着发展的历史机遇

    1.1.3昆山房地产市场与相关经济状况分析
    房地产业作为国民经济新的增长点，为昆山经济持续、快速、健康的发展做出了积极的贡献，并在不断发展和成熟的总体市场环境推动下逐步确立了在国民经济中的支柱产业地位。
    根据房地产业发展规律计算，当一个城市（地区）人均GDP数值达到8000美元时，它的房地产市场发展将相对趋于平稳，市场空间将接近饱和状态。昆山市人均GDP在2006年达到6571美元，在全国来讲也可算是首屈一指。由此可见，以目前本市的房地产开发量来讲，昆山市房地产市场目前急需提高，根据国民经济发展现状分析，昆山市房地产业在未来相当长时间内将维持快速的发展状态，具备极强的发展潜力和较大的发展空间。良好的经济发展状况、良好的房地产市场环境，为本项目各物业的发展提供了优越的宏观经济环境，客观上给予了本项目极大的支持和推动，为项目的成功启动奠定了良好的市场经济基础。

    1.1.4昆山商业市场发展分析
    据2006年昆山市统计局数据显示，目前昆山市人均商业面积约为0.6平方米左右，远低于国外发达国家人均1.2平方米商业面积的水平，同时也小于国内一线城市人均0.9平方米商业面积的发展水平。
    虽然目前昆山商业物业市场处于发展的初期阶段，还不具备成熟市场的特征和发展规模，但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，昆山商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业物业已逐渐进入市场，商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，昆山商业市场开始起步。同时，昆山近几年第二产业依托外来直接投资的大量涌入而获得了长足的发展，在国民经济中的比重始终处于平稳的上升阶段；而大量外来高收入人群的涌入（根据昆山市外来人口管理办公室提供的数据，截止2005年11月底，昆山市外来人口发证数已达734956人），为昆山的第三产业的发展提供了强劲的需求基础。而居民对消费品的需求逐年上升，消费品价格指数持续下降，均为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。
    图表2：昆山历史社会消费品零售总额统计表

图表3：昆山历年城镇居民收入和消费性支出统计图

图表4：昆山历年消费指数统计图

    資料來源：昆山統計局

    据昆山市统计年鉴资料，昆山社会消费品零售总额2001年为24.6亿元，2006年为135.01亿元，平均年增长率为19.02%，2007年昆山社会消费品零售总额为161.01亿元；这种稳定而强势的增长率将刺激昆山零售市场的发展；在城乡居民可支配收入方面，2001年昆山城镇居民可支配收入为11985元/年，2006年城镇居民人均可支配收入已增长到19016元/年，昆山市居民收入水平、消费性支出水平已经得到大幅改善和提升，多年来蝉联全国百强县（市）第一名，并于2007年率先迈入了全面小康社会。
    同时，根据昆山信息统计中心2008年一季度统计公报显示，昆山市城镇居民储蓄余额突破400亿元，同比增长19.1%；另一方面揭示出，其中一部分来自居民的“超储蓄”,这种超储蓄现象表明现阶段投资和消费市场仍亟待启动。
    综上所述，根据昆山市社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入、城镇居民储蓄存款余额、居民消费指数（衡量商业市场发展状况的关键指标）的发展现状可以看出，通过自身调整和市场经济调节的双方面作用，商业市场整体发展趋于合理化、市场化和正规化，并逐步向正规商业市场格局靠拢。可以预计，在宏观经济不断发展、居民整体消费能力稳步提高等各项利好因素的推动下，商业消费需求市场将进一步放大，未来一段时间内昆山市商业市场将面临最好的发展契机，商业物业开发将具备良好的市场前景和发展可行性。

    1.1.5昆山政策环境分析
    各项利好政策的制定和实施，一方面将直接带动未来昆山总体经济的发展，另一方面，对于本项目商业物业的开发和经营将产生较大的促进作用，主要利好政策如下：
    ◇中国新《企业所得税法》从2008年1月1日开始

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