第一部分宗地资源解析与项目界定

一、项目宗地资源解析

    1、基地分析
    项目位于江宁百家湖板块南侧，江宁清水亭西路以南、高亭街以东、诚信大道以北，距离南京市区约22公里，离东山镇中心约7公里，在江宁规划中属九龙湖板块。
    ■□ 项目四至：
    东临百家湖街道和殷巷社区；
    西、南面为政府规划绿化湿地；
    北隔内环路对面为企业厂区。
    ■□ 项目的经济指标：
    总用地面积：50.40公顷
    容积率0.599
    总建面约30.2万平米，其中别墅约19.3万平米，公寓约8.65万平米

2、周边环境资源


（1）交通情况
    公共交通：能够到区域交通路线只有三条公交，雨铜线、同清线、江宁区内W1路。并且间隔时间长，只到达殷巷。

    两条车行路线:快速直达性不高
    一、由宁溧公路转诚信大道到达本案，但路段车多人杂，车况不佳。
    二、由机场高速上天元路再绕行到利源南路到达本案，该路段直达性不高。

    轨道交通：从远景规划看，预计于2010年建成的东山轻轨将沿诚信大道。
    未来规划中的机场轻轨将与东山轻轨交汇于项目的东南处。


（2）文体医疗资源
    ■ 文化娱乐设施：
         9  汇迈艺术馆
         10 工人文化宫
         11 九龙湖图书馆
         15 九龙湖青少年活动中心
         19 叶惠芳音乐厅
    ■ 医疗卫生设施：
        12 区老年护理医院
        13 九龙湖社区卫生服务中心
        14 同仁医院
    ■ 体育设施：
         2 全民健身中心
    ■ 其他公共设施：
         1 新区敬老院


     4 九龙湖社区服务中心
    ■  初中、小学：
        9 –13：共计5所中小学
          集中于九龙湖片区的东北部
    ■  民办学校：
        7 南师附中
    ■  大专院校：
    3  东南大学

    从规划来看，区域规划了大量医疗、教育、
    生活配套，发展的前景十分广阔。

（3）商业资源
    目前区域周边商业配套不足，但未来在项目的东南角，沿诚信大道处，会规划一些商业配套，此外项目本身也会有超过1万平米的商业。











（4）自然资源
    ■□ 基地西北侧邻九龙湖旁，周边绿色植被较多，自然景观优良。


    本案紧临九龙湖水系资源丰富，并且规划中九龙湖公园周边留有多处市政空地和绿化用地。


    宗地现状







    九龙湖景色
    ■□ 基地东北侧为原始村庄，虽正在改造，但根据规划，诚信大道将作为城市快速干道，并且规划轻轨，
    这必将影响该侧地块的居住环境。










    ■□ 基地内部有多处水系资源，
    基地内高低不平，缓坡较多。

二、区域环境研判

    （一）区域城市印象——飞速发展的成长型产业新区
    城市印象指人们对某一区域在整个城市历史发展过程遗留下来的约定俗成的认识。这种认识通常会影响人们对该地区整体概念的形成，进而影响人们对该区域价值的静态评价。
    ■□ 原有区域印象
    九龙湖区域的原有城市印象可以概括为 “江宁郊区”。这一城市印象所蕴含的相关概念是：城郊边缘、没有生机、缺乏活力与人气、配套不足。
    ■□ 现在城市印象
    随着江宁房地产市场的发展，城市化进程开始加快，使得区域逐渐被纳入到城市扩张的版图中，特别是九龙湖产业区入住企业的迅速发展，更使区域形成了“成长型产业新区”的面貌，随着房地产的开发及东南大学、同仁医院、南师附中的进驻，未来的区域会逐渐朝着“产业、居住、教育、配套”一体化综合型产业新区发展。

    （二）地段发展的趋势——区域发展开始起步
    对地段现状发展的趋势进行详细的分析，是形成准确的判断，以确定地段未来最具潜力的发展方向。
    因为九龙湖地区主要是受到江宁城市产业发展版图扩张而形成的一个区域，目前定位为高新产业基地，由于房地产开发起步较晚，对周边区域还未能形成较大的影响势力。但随着城市化进程的发展，区域的城市结构也将逐渐变化，区域的发展开始起步。

    ■□ 江宁北部片区开发待尽，发展逐渐成熟
    这里所指的北部片区，主要是指沿天元路以北的区域，这种改变主要来自于以下三个方面。
    ● 房地产业的发展改变了区域城市面貌
    随着将军山、百家湖、岔路口、东山镇等区域的房地产市场的开发，大量改善居住条件的居民在此置业安家，北部片区已经由起步阶段进入了成熟阶段，原来郊区的面貌得到了改善，区域发展逐渐成