1. 宏观规划下的区域属性分析

1.1定位规划——深圳“城市次中心”

    规划功能：其功能具有三重性，首先是福田中心区的延伸和生活配套区；其次是中部地区的次中心，起到一定的对外辐射作用；三是不断协调和完善城镇自身的发展，这三种功能是相辅相承的。
    作为大深圳格局下的“城市次中心”，龙华的区域地位显赫，是深圳二线关外最具城市意向的片区。龙华二线拓展区的城市价值已经得到关内客户的认可（目前二线拓展区项目的关内客户比例平均在50%左右）。完善的交通路网的建立，尤其是地铁规划的利好已经将深圳的城市价值延伸到龙华。
    城市价值的市场认知：

关内客户认为认为“关”所形成的区隔和差别正在逐渐缩小；
龙华和宝安中心区是关内客户置业的首选区域；
龙华二线拓展区的交通优势和定位规划是吸引关内客户置业的核心因素；

1.2区域产业功能规划——深圳工业经济主体之一

近几年龙华经济增长迅猛，2003年龙华农业总产值2570万元；工业生产总值达到719.06亿元，比2002年增长50.9％；社会消费品零售总额19.6亿元，连续三年实现增幅25%以上。
外向型第二产业为主导的龙华经济具备很强的自我生长能力，近几年外贸增长持续增加，华为、富士康等具有国际知名度的企业不仅支撑了龙华经济的迅速增长和人均购买力的提高，同时也提升了龙华在全国乃至世界的知名度。

1.3区域未来交通规划——全国性交通枢纽地位确立

    华本身就具备先天的交通优势，它位于深圳中部组团核心轴上，省道布龙公路、石观路、龙观路以及机荷高速、梅观高速都经过这里，交通四通八达，可以辐射全市乃至整个珠三角。
    此外，与关内相通的梅龙公路、福龙路、地铁4号线、地铁6号线、轻轨11号线实现了龙华与深圳中心的无缝对接和无障碍交通；在对区域内外客户形成交通便利的同时，龙华因其天然的区位优势和完善的交通路网体系将成为承接深圳北扩的重要交通功能。
    龙华新客站，作为规划中的深圳新客运站，处于国家铁路北京—广州—深圳客运专线和杭州—福州—深圳客运专线交汇点，建成后龙华将成为华南地区乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽，极大增强其对珠三角周边区域的辐射力。同时，新客站落成将命名为“龙华火车站”，将极大地提高龙华的知名度，提升龙华的整体形象和知名度。
    此外，龙华新客站的建立，将会极大地促进龙华房地产业发展，一小时交通圈和半小时交通圈将吸引更多的香港和珠三角人士前来龙华购房置业。

1.4总结：二线拓展区的“城市价值”将在2-3年内集中显现

    1、深圳次中心的地位明确
    2、交通枢纽中心地位在未来2-3年内确立
    3、未来区域人流量的迅速增加为龙华第三产业发展带来契机；城市功能由单一功能向复合化发展：劳动密集型工业-商贸-商服-居住配套-高新技术产业
    在以上的发展利好下，龙华二线拓展区在未来两三年将迎来迅速的城市化阶段，二线拓展区的“城市”价值将在未来集中体现。

2.基于区域属性的地块属性分析

2.1目标地块交通情况分析

总体交通情况分析

    目标地块交通情况示意图：

    如图所示，目标地块的交通通达性较好，以布龙公路、福龙路（规划）、梅观高速、上塘路形成了一套立体交通网，具有很强的区域外的辐射能力；而且，在区域内也是四通八达，地块距镇中心仅布龙路一路之隔，属于镇中心的一级辐射地带，片区认同度极高。
    地块其实属于二线拓展区，但是从现有客户访谈以及历年项目对比来看，这与这样的一个区域，市场还是习惯于将其与镇中心进行意向中的关联。且地块本身在二线拓展区内距离地铁口、商业中心等规划还是有一定距离，因此本地块更有可能看成是二线拓展区与镇中心交界处的一个项目（类似于宝安新中心区的金城时代）。这是我们在定位阶段需要对项目区为属性进行基本判断的前提。

    2、目前项目周边设有A623公交站，周边没有其他公交车停靠点；最近的公交车停靠点在东侧布龙路与人民路口的等车点（无公交标示），离本地块约300米，和在布龙路北面的上塘路口站，离本项目约300米；
    本地块西侧地块为A623总站-上塘村；
    主要公共交通路线：302、K302、312、350、622、370、
    龙华——火车站： 302路/K302路：从龙华总站出发，途经梅林联检站、华强北、中信城市广场到达罗湖火车站；k302路：从罗湖火车站出发，途经园岭新村、八卦岭、梅林检查站、潜龙花园、万众城、龙华街道办、天虹商场、到达龙华美丽365花园；321路：火车站西广场-清平高速检查站-坂田华为基地-观澜世纪广场；
    观澜街道——福田客运站：312路：从观澜-牛湖总站出发；途经观澜街道、大浪、龙华镇区、上塘路口（离本地块约300米）、坂田、布吉、罗湖、经过滨河大道，从福民新村、口岸大队，到达天安数码城、福田客运站；
    龙华客运站——青青世界：350路：从南山蛇口出发，途经西丽、石岩、龙华到达观澜；
    观澜街道-西丽留仙洞：370路：从西丽出发，途经福田、龙华、清湖到达观澜；
    清湖村（龙华）-上塘村：A623路：经过清湖村（龙华新梅园酒店），经过大浪、龙华天虹、龙华街道办、电信大厦、优品建筑、到达上塘村；





    3.各类型客户交通方式及评价

客户类型	主要交通方式	评价
A类客户：龙华镇区客户	私家车	在区域内部的交通基本不存在问题；主要是有部分这类客户居住在区域外；在进出梅林关口时高峰期堵车严重，但未来福龙路、新区大道的落实会从根本上解决目前的交通情况；
B类客户：关内客户	私家车、公共交通、地铁（未来）	在进出梅林关口时高峰期堵车严重，但未来福龙路、新区大道的落实会从根本上解决目前的交通情况；
C类客户：龙华其他区域客户	公共交通为主	区域内民治路、布龙路高峰期比较拥挤；
D:关内投资类客户	私家车、公共交通	——

2.2目标地块配套情况分析

    目标地块所在片区是龙华为来最具有发展潜力的区域---二线拓展区：
    生活/商业配套：大体量的集中商业（规划）/轨道交通/镇中心生活配套；
    医疗配套：恒生龙安医院/龙华人民医院；
    学校配套：上芬小学/龙华中学；
    文化行政配套：龙华镇政府；
    综上所述，目标地块所处的片区是二线拓展区与镇中心的交界区域，既是未来发展潜力巨大的新区，又是镇中心的辐射区域，所以，独享两个区域的配套，地理位置优越；