仁和世家     
    市场调查报告
    
              
     
    第一篇 项目宏观环境分析(PEEST              
    1-1 政策环境(political              
    1-1-1 2008-2009年国家及武汉市总体政策导向              
    1-1-2 宏观金融政策对房地产业的影响              
    1-1-3 土地政策对房地产业的影响              
    1-1-4 房地产法律法规对房地产业的影响              
    1-1-5 武汉市政府对商业发展的政策引导              
    1-1-6 城市进程及城市规划政策对房地产业的影响              
    1-2 经济环境(Economic              
    1-2-1 武汉市宏观经济发展              
    1-2-2、武汉市商业展状况              11
    1-3 社会人文环境(Social              12
    1-3-1 城市文脉              12
    1-3-2 武昌区人文历史              12
    1-4 技术境(Technological              14
    1-4-1 武汉市技术发展趋势              14
    1-5 生态环境(Eclogocal              15
    1-5-1 沙湖水质概况              15
    1-5-2 沙湖的主要污染源              17
    1-5-3 沙湖的污染治理              18
    第二篇 武汉市房地产市场状况              19
    2-1 武汉市房地产市场状况              19
    2-1-1 房地产市场发展总体健康              19
    第三篇 武昌区房地产市场分析              73
    3-1 武昌区整体房地产市场状况              73
    3-1-1 2009年武昌区住宅房地产市场断档              73
    3-1-2武昌区房地产市场投资不足;              74
    3-1-3武昌区房地产市场供不应求;              74
    3-1-4武昌区住宅房地产价格走势              74
    3-2武昌区房地产价格分析与预测              75
    3-2-1、各阶段分期的房价走势              75
    3-2-2、房价走势判断及住房供求平衡分析              75
    3-3武昌区房地产供求数量预测              79
    3-3-1、房地产供应量预测              79
    3-3-2、房产需求量预测              81
    第四篇消费者分析              84
    4-1武昌区人口数量及人口结构              84
    4-2武昌居民的住房购买能力分析              85
    4-2-1 武昌区产业结构              85
    4-2-2武昌区相关经济指标分析              85
    4-2-3 潜在消费者购房意向调查结论              87
    第五篇  竞争分析              89
    项目特质分析              89
    竞争者竞争层次分析              89
    核心竞争者分析              90
    主要竞争者(板块)分析              94
    次要竞争者(板块)分析              98
    其他竞争对手              100
    项目竞争分析小结              100
     

第一篇 项目宏观环境分析(PEEST)

1-1 政策环境(political)

    2003年6月13日,121号文件的出台
     

1-1-1 2003-2009年国家及武汉市总体政策导向

    
    200381218号文件的出台 
     
     
    
    2009年4月25日 
    央行开始提高存款准备金率
     
    
    2003-2009年,宏观调控政策频出,政府力图规范房地产市场、平抑房价,为房地产市场降温,同时政府根据城市的整体功能,出台了一些指导性的政策促进商业的健康发展。
     
    
    
    2003年
    武汉市商业网点发展规划(20032010年)
     
     
     
     
    

    2009年8月31日
    土地协议出让最后期限
     
     
     
     
     

    2009年5月13日
    武汉市《加强商品房市场管理的紧急通知》 
     
     
     

    20094月27日
    房地产开发项目资本金提高至35%以上 
     
     

    按中国政府加入WTO的承诺,2009年年底零售业对外资全面开放,将出台《大店法》
     
     
     
     

    2009年10月29日利率上调27个基本点 
     
     
     
     
     
     

    2009年4月30日
    银监会控制过热行业贷款
     
     
     
     

    20094月29日
    暂停审批农用地转非农建设用地 
     
     
     


1-1-2 宏观金融政策对房地产业的影响

    1、      对房地产企业融资产生一定的限制

    • 央行调高存款准备金率政府货币投放量减少,致使资金密集型的房地产行业所需资金吃紧。


    观点提示:
    金融政策促使房地产理性回归。

    • 18号文件及121号文件对房地产方面的信贷收紧,房地产行业对银行融资难度加大

    • 2009年10月29日利率上调27个基本点,央行7年来首次加息,房地产企业的银行贷款成本增加。

    2、      可能会导致新一轮的行业洗牌
    由于政府对企业的开发资金要求增加,可能会导致企业的两级分化,房地产市场将会出现地产企业的整合可以在土地资源、资金资源、项目经营管理三个方面进行互补。
    3、      对购房消费的影响
    在此期间个人贷款也明显呈现出“严控”之势。央行已出台政策,各地分行对投资性个人信贷业务进行利率上调;虽然此次调息只是试探性的上调,但引起了消费者对地产行业发展前景的猜疑同时银行加息使得个人的物业投资成本增加,这也会对个人购房消费产生抑制作用。
     

1-1-3 土地政策对房地产业的影响

    1、      政府对土地进行统一的严格管理,使土地价值大幅增加
    
    观点提示:
    土地政策增加开发成本,致使房价进一步上涨。
    政府成立土地储备中心对全市的土地进行统一的管理,坚决禁止土地的协议转让;土地挂牌交易,增加了操作的透明度;整个土地一级市场政府实行了有计划的市场性供给,使得土地价格大幅增加。
    2、      土地资源越来越稀缺,土地价格逐渐走高;
    另一方面由于政府对土地一级市场的严格控制,市场上流通的土地越来越少,城市土地价格也不断上涨。
    3、      开发商拿地门槛越来越高。
       2009年8月31日,土地协议出让最后期限规则出台之后,所以的土地交易都必须到交易中心挂牌,开发商参与公开拍卖竞争;同时在地价款中自有资金的比例也要超过地价40%,明显抬高了开发商拿地的成本。

1-1-4 房地产法律法规对房地产业的影响

    1、      对企业资金周转能力要求提高
    
    观点提示:
    法律法规规范市场保障消费者权益
    开发企业未取得预售许可证的房地产开发项目,不得开展收取诚意金不得以任何形式收取定金(订金)或预付款,这使得开发企业的资金链比以前吃紧。
    2、      对住宅销售的影响
    开发企业通过收取诚意金、内部认购等形式,能更好的了解真正的客户,了解客户的需求,在正式销售之前就能够统计出诚意客户,并针对这些诚意客户做一些营销活动。禁止收取诚意金、内部认购等措施实施后,将使住宅销售的难度加大,销售竞争更加激烈。
    3、对购房消费的影响
    政府政策最大限度的保护了普通购房者的利益,打击了炒号、投机的炒房者,规范了房地产市场,使得普通消费者买房更有保障。
     
     
     

1-1-5 武汉市政府对商业发展的政策引导

    1、商业网点发展规划
    按《武汉市商业网点发展规划(2003—2010年)》要求,将通过创新业态,发展连锁,提升功能,在发展市级商业区的同时;培育发展后湖、汉口火车站前、古田二路、十升路、四新、沌口、解放路徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、八大家等30个市级商业副中心(亦即区域商业中心);培育一批专业特色商业街;在居民集中区规划设置一批社区商业中心
    城区人均拥有零售商业营业面积在1-1.1平方米左右。
    在居民稠密区、历史形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置地区性商业服务中心
    2、商业竞争会更加激烈
    国家《大店法》即将出台,对于未来具有一定商业规模的商业网点实行听证制,以确保商业经营合理有序地发展,这样对于未来商业的发展产生了重大影响。所以总的来说,形势的变化、政策的限制给武汉市未来的商业发展带来了更多的不确定因素,未来商业的竞争会更加激烈,风险也愈来愈高

1-1-6 城市进程及城市规划政策对房地产业的影响

    

1、武汉市城市性质、功能与发展目标
    按照武汉市城市总体规划(1996-2020),武汉市的城市建设与发展将坚持可持续发展战略,完善城市功能,发挥中心城市作用,把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代城市,为把武汉建成为城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。
    2、武汉市城市功能及结构特点
    

主城三镇规划结构、职能分工和人口分布为:
    汉口地区包括江北核心区,二七、三阳、新华、宝丰4个中心区片,古田、常青、后湖3个综合组团。主要承担金融贸易、商业服务和市级行政中心等职能。规划常住总人口为170万, 其中核心区15万,中心区片58万,综合组团97万。
    
    【沙湖周边地区市政规划】
    汉阳地区包括晴川片和十升、四新、沌口3个综合组团,重点发展汽车工业、港口和旅游等职能。规划常住总人口为76万,其中中心区片14万,综合组团62万。
    武昌地区包括江南核心区,首义、晒湖、中南、徐东、杨园5个中心区片,青山、关山、白沙、南湖4个综合组团,重点发展金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科 技产业及旅游等职能。规划常住总人口为204万,其中核心区为4万,中心区片为80万,综合组团为120万。
    

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