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西安雁塔路365街区MALL项目总体定位及规划设计方案
    目录

    1、      项目的市场背景及项目的理解
    【第一部分】西安市经济环境分析
    1 1 西安市经济发展概况
    1.2 西安市城市经济发展规划

    【第二部分】西安市的商业现状分析
    1 商业市场的概述
    2.钟楼商圈特点分析
    3 小寨商圈特点分析
    4 曲江大雁塔商圈的特点分析

    【第三部分】西安市主要竞争大型商业项目个案分析
      1 骡马市商业步行街
      2 立丰国际购物广场
      3 唐人街商业步行街
      4 宏府·家乐福广场
      5 东方之星·伊时达商城
      6 丽人街
      7 上海城·女人世界

     【第四部分】西安酒店公寓市场分析
      1 酒店市场分析
      2 公寓市场分析

    【第五部分】项目本身的分析
      1 项目所处的区位分析
      2 项目现状分析
      3 项目的商业发展趋势判断

    2、      项目的定位
    【第一部分】国内外Shopping Mall定位模式及思考
    1.1国外成熟商业业态和定位模式的成功经验
    1.2山雨欲来的中国商业大潮
    1.3中国超级商业MALL
    1.4留待项目思索的MALL问题

    【第二部分】项目定位系统分析
    2.1总体开发战略思路
    2.2定位策略
    2.2.1差异化策略
    2.2.2可持续发展策略
    2.2.3价值提升策略

    【第三部分】项目定位
    3.1形象定位
    3.1.1形象定位反映的核心要素
    3.2.产品定位
    3.2.1产品定位的原则
    3.2.2产品定位内容
    3.3．经营定位
    3.4. 客户群定位
    3.4.1目标消费者客户群
    3.4.2商家目标客户群

    【第四部分】功能规划建议
    4.1各功能核心要素
    4.11娱乐地产
    4.12旅游地产
    4.13文化地产
    4.14商务地产
    4.15商业地产
    4.16市场地产
    4.17景观地产
    4.2功能规划分布

    【第五部分】项目业态配置
    5.1国外大型MALL的宝贵经验
    5.11MALL是城市生活的发生器，它替代了原有的城市中心广场成为社会生活的核心。
    5.12MALL的发展从现代主义到文脉主义。
    5.13项目主题的设计理念
    5.14项目的主题资源
    5.2项目业态配置


    3、      规划设计方案（以实际为准）

【第一部分】建筑总体设计建议

1 商场外立面规划设计

2 商场总平面布置设计

3 商业动线导向设计

4 百货商店营业厅的设计

5 超市营业厅的设计

6 美食城设计

7 高层公寓规划设计

    8  专业市场的规划设计
    9  外广场的规划设计
    10 中庭的规划设计

【第二部分】结论

第四板块、营销战略思路

【第一部分】招商策略

1. 整体招商思路

    根据商业地产特点，在招商策略上最主要的是采用“主力店先行”的方法，本项目体量超大，在引入大的主力商家方面会考虑到影院、家电连锁店、超市、经济型国际连锁酒店，配合项目所在商圈本来的商业气氛，在数码城招商中引进大品牌的实力经销商家。通过大品牌商家的进驻，从而带动小商家进来。
    用相对较大的优惠政策进行主力商家招商，利于持续经营，并能提升整体商铺的价值，达到快速出租，保留原有商业资源的情况下，实现商业气氛快速聚集目的。

2. 招商原则

2．1先易后难，近远并进

市场地产：李家村商贸城的招商可先与原在李家村服装批发市场的28家中型市场经营企业进行洽谈，吸引他们进驻，从而稳住其原场内经营的单个商户，快速留住原庞大的经商群体，从而留住其下游的客群，及庞大的资金流，与原业主的注意力与经济投入。
IT动感城：先与实力商户洽谈，吸纳进驻，带动其他商户认租。
主题酒店：先与合作的雅高集团洽谈合作意向，确定后作为广告宣传。
商业地产：百货与铜锣湾百货、摩登百货等洽谈，超市与家乐福、百佳洽谈，卡通娱乐与SNOOPY主题餐厅，电影院与珠江院线、IMAX洽谈，电器与国美、永乐洽谈，洋快餐与麦当劳，肯德基，必胜客，星巴克洽谈，体育用品超市引进迪卡龙……等等，并签订进驻意向。

2．2先形象,后功能

在招商工作的筹备阶段，应着重于项目整体形象的宣传，使商家及市民对项目的市场形象有深刻而清晰的印象；在招商工作进行时，重点向商家宣传整个项目的规划，项目的整体功能规划，使商家认同项目“街区MALL”的形象及发展前景。

2．3主力店先行，辅助店随后

    商业地产：主力商家    品牌商家     次品牌商家     普通商家
    市场地产：整体经营户     分散经营户
    在整个项目的功能划分之后，应先将各目标行业具有号召力的主力商家、商户引进，将品牌商家放在各个区域的端点位置，次品牌商家放在人流动线的中端。对部分位置相对偏的商铺，尽量将租金放宽，让其尽速落实进场意向，从而使项目最终实现旺场。

2．4 同业差异，异业互补

项目的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异种业态互补。同业差异就是力求商户应该不同档次、不同风格，不能盲目招入档次完全相同的主力店进入，异业互补即指不同业态业种应“互通有无”，结构互补，不能完全招入同类型同业种主力商家。在整体上，必需考虑各个区的商家组合问题和功能的互补问题，各业态档次的相对统一性。

2．5保证开业，持续优化

在遵循“高品位、低门槛”的前提下，对商家的入场条件适当抓紧，但对主力店适当放松，而到了开业前则应当对所有商户适当放松，力求在开业能达到商户满场的效果，开业后按照实际情况，在适当的时再进行商户调整和优化。

2．6借力打力，以线带面

发挥利用引进的知名度高有大品牌商家的号召力和引导市场的能力，进行宣传推广，从而牵动其它商家。

3. 招商目标

第一阶段:完成百货、超市、主题餐饮、电影院、康体洗浴，李家村商贸城30%。
第二阶段：完成中外餐饮，70%李家村商贸城，IT动感成实力商家引进，酒店合作意向，溜冰场。
第三阶段：洋快餐（麦当劳、肯德基、必胜客），国美电器，七十一便利店，主题餐厅。
第四阶段：主推其他商铺的招商。
第五阶段：开业前的商铺最后促进招商。

    小结：注意利用项目七大地产板块的联动效应，在经营上给到客户更多的信心，从而引发优势几何式放大。

4. 招商形式

4．1点对点招商

加强专业招商队伍建设，瞄准主力商家、重点客户、重点经营种类，针对不同类型的商家分别制订不同的招商说明书，实行一对一、点对点的招商。

4．2会议招商

利用工程进度、招商进度等时间节点定进招商说明会，在前期软文及形象广告宣传的基础上，形成较大的市场影响，进而发布招商说明会信息，同时结合行业协会资源进行招商，稳定客户资源，扩大对品牌商家的招商影响和效果。

4．3定点招商

开发商成立不同招商组，主要针对不同板块进行招

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