易居安徽宿州新天地项目定位建议报告2008年WORD文档房地产项目定位免费下载WORD文档

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易居安徽宿州新天地项目定位建议报告2008年WORD文档

    城市解读
    地块解读
    城市综合体
    本案规划定位

    宿州市恒馨房地产开发有限公司淮河中路项目规划构想

    报告提纲：

    第一部分城市解读-我们所理解的
    宿州城市解读
    机遇与挑战
    第二部分地块解读-我们所拥有的
    城市发展现状
    基地现状分析
    第三部分城市综合体-我们所期待的
    “城市综合体”研究
    “城市综合体”案例
    第四部分概念性定位-我们所超越的
    本案产品定位
    本案规划建议





    皖北煤电恒馨房地产开发有限公司

    方法论
    我们所理解的
    我们所超越的
    我们所期待的
    我们所拥有的

    方法
    概念性布局
    土地价值向性研判

    城市swot分析

    案例归纳研展
    四制定：方案
    二研究：土地

    一解读：宿州

    三借鉴：案例

    提问
    ？塑造什么

    ？需要什么

    ？提升什么

    ？借鉴什么


    结论

    价值
    期待：
    HOPSCA

    综合：
    塑造新形象
    地标：
    城市名片

    借鉴：
    城市综合体
    概念性定位
    挖掘潜在机遇

    加速宿州崛起
    整合优势

    中国的宿州
    历史的
    宿州是一座具有1200年历史的古城，5000年前便有人进行开发活动。始建于唐宪宗元和四年(公元809年)，具有历史的意义。
    宿州市位于安徽省最北部，于苏、鲁、豫三省十一个县市接壤，史有“皖北大门”、“徐南形胜”之称，是安徽省的北大门与皖东北重要的加工业基地和商贸物流中心之一。
    宿州市东临洪泽（湖），西接芒砀（山），南濒涡淮（河），北驾故黄（河）；襟蚌埠带徐州，望连云（港）接亳（州)商(丘），处在淮海经济区腹地、长江三角洲经济带西缘，是陇海经济带的龙头，又是欧亚大陆桥的桥头堡；是承接东部沿海发达地区向内陆辐射的前沿，又是南北经济文化交汇的要冲。
    宿州地近沿海，北倚中原，是沿海发达地区与中西部地区的过渡地带，为东进西出、南下北上的交汇点，具有比较优越的区位条件。与徐州市更是近邻，地理上无缝对接，文化上一脉相承，产业上相辅相连，在徐州的辐射带动下，新的都市形象正在崛起。
    安徽的宿州
    商贸的
    华东的宿州
    纽带的
    都市的宿州
    产业的
    北纬33.18°，东经111.9°。
    宿州市位于安徽省东北部，全市东西长约184.6公里,南北宽约151.2公里，总面积为9786平方公里，人口规模近期（2010年）60万人，远期（2020年）70-75万人。自然资源丰富，名特产品众多，其中灵璧奇石为中国“四大奇石”之一。总之，无论是自然地理，还是历史人文，乃至于政治、经济、文化、军事都有她眩目的座标。

    我们所理解的……

宿州市SWOT分析	优势 Strength	劣势 Weak
宿州市SWOT分析		? 历史悠久。皖东北地区的政治、经济、文化中心； ? 皖东北的中心城市。淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心； ? 交通便利。公路、水运、航空多种方式组成宿州四通八达的交通网络； ? 资源丰富。境内现已探明的矿藏有20多种，其中，煤炭资源储量110亿吨。	? 经济发展相对滞后。全市国民生产总值2006年仅为359.05亿元，约只占全省的5.8%，在全省排第7位。 ? 城市形象现状有待提升。老城内尚有大量的街区未得到更新改造，区建设虽已具雏形，但整体效果尚未形成。
机会 Opportunity	宿州需要新的城市形象 ----“城市地标”----
? 淮海经济区潜力巨大。淮海经济区由苏鲁豫皖4省20个地、市组成，具有连南融北、承东启西的战略“棋眼”地位。； ? 徐州都市圈区域合作。徐州市是淮海经济区中唯一的特大城市与经济实力最强的城市之一，具有较强的辐射带动能力； ? 皖东北的“桥头堡”。响应和贯彻国家“中部地区崛起”的号召，省政府给予了大力支持。
威胁 Threaten
? 城市间竞争日趋激烈，资源环境承载形式严峻

    城市解读
    地块解读
    城市综合体
    本案规划定位


    我们所具有的......

城市发展趋势

    发展策略：优化老城启动新城商业西移组团发展
    一、以优化老城区为基础，围绕老城区集中紧凑布局，城市空间呈“外溢”式向四周扩展；
    二、依托新辟的城市主干道路网，城市连片扩展，构成城市新区；重点规划改造人民路，打造集商业、休闲功能于一体的景观大道，进而担当起连接新老城区、承载商业功能并导入人口的重要职能。

未来5年发展期

    未来5年发展
    未来10年发展





    宿州老城区商业中心

    人民路商业街



    老城区商业中心







    宿州城市商业西移示意图

    宿州城市发展示意图



    现状分析：新城区建设刚开始启动，商业西移尚处于规划阶段，真正形成规模还需要3-5年左右的时间；老城区人气旺盛，但由于条件限制商业规模较小，缺乏现代化的一站式休闲娱乐场所。

    思考建议：考虑到目前城市经济发展水平，新城区建设规模不宜铺开过大，速度不宜过快，在目前3-5年内以优化老城为主，兼顾新城布局。
    宿州城市“地标名片”的打造应该选择以旧城改造的方式进行。






    基地分析

    老城区商业中心
    基地

    合徐高速

    区位：基地位置四至为北至水中路，南至淮河中路，西至西昌南路，东至宿州一中；占地约200余亩，紧靠老城区商业主轴淮海路，又临近城市西部的合徐高速，既属于老城区中心的外延又是宿州老城区内的西南大门。区位优越。

















    N
    西昌路
    交通：
    基地三面均为交通干道，西面西昌路，东淮海路畅行全城：合徐高速连通淮海经济圈，城市交通非常便利。