红河州盛伟房地产营销有限公司
    
     
     
    瑞丽市“湖畔尚湾”一号地块产品定位
    建议报告
     
     
     
     
    公司地址：蒙自市南湖休闲广场F幢西区4楼
    服务热线：0873-3649553    0873-3663003
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    目　录
     
    瑞丽概况
    瑞丽概况              01
    瑞丽市房地产市场分析
    一、城市规划              03
    二、城市房地产供求状况              05
    三、客户需求研究              07
    1、区域客群总体分析              08
    2、客户意向户型分析              09
    3、客户意向面积分析              09
    4、客户意向单价分析              10
    5、客户意向总价（普通住宅）分析              10
    四、主要楼盘基本信息              11
    1、普通住宅（平层）项目分析一              11
    2、普通住宅（跃层）项目分析二              12
    3、别墅项目分析              13
    五、市场细分及界定目标客户              15
    1、项目概况及SWOT              15
    2、市场消费群体细分              18
    产品定位
    一、项目开发主题              23
    1、项目主题及开发理念              23
    2、项目档次定位              24
    二、项目价格建议              25
    三、产品建议              25
    1、建筑形式选择及构成建议              25
    2、住宅户型及面积选择              26
    3、商业设施建议              30
    4、会所设施建议              30
    5、车位设置建议              31
    6、产品外观设计参考图              31
     
    附件1：营销思路
    附件2：工作设想
     
     
     
     
     
     

    瑞丽概况
     
    瑞丽市位于云南省西部，德宏州南部，东经97°31′-98°01′，北纬23°51′-24°11′。北临陇川县，东北与潞西市相连。东南、西南、西北与缅甸联邦接壤，国境线长169.8千米。瑞丽市是中国对缅甸的最大口岸，是通向东南亚、南亚的重要门户。瑞丽拥有2个国家级口岸、2个经国家批准的经济合作区，是西南沿边对外开放的国际贸易旅游城市。是开通中缅陆水联运大通道及泛亚铁路西线的内陆港，是云南边境界碑最密集和渡口通道最多的地段，被誉为“口岸明珠”、“东方珠宝城”。全市总面积1020平方公里。总人口180627人（2010年）。城镇的人口为93624人，农村的人口为87003人，另有近七万外地人在瑞丽经商工作。
    改革开放特别是实施西部大开发战略以来，瑞丽经济社会得到长足发展。2010年4月，瑞丽市被国家列为四个首批对外沿边经济改革开放试验区之一。伴随着这一重大历史性机遇，瑞丽市的经济发展趋势广泛受到国内外产业投资者的认同和追捧，发展前景炙手可热。
    自国家把瑞丽定位为“试验区”和“桥头堡建设突破口”以来，投资商大量拥入，房地产市场火爆，购房量增加，到2011年9月30日止，全市新增17家房地产企业法人，目前瑞丽市共有房地产企业法人61家。
    瑞丽市经济发展迅速，2010年GDP总值28.13亿元,同比增长13%以上，第三产业16.43亿元,同比增长13%。
    固定资产投资较快增长：2010年，固定资产投资总额29.16亿元,同比增长30%以上。2011年1-9月份，瑞丽市固定资产投资累计完成28.2亿元，同比增长42.6%，其中，房地产开发完成投资7.0亿元，同比增长75.2%。
    据农村住户调查资料显示，2010年农民人均纯收入4180元,同比增长11%以上；
     
     
     
     
     
     
    瑞丽市房地产市场分析
     
    1、      城市规划
    根据《瑞丽市城市总体规划（2006—2010）》，瑞丽市确定了“一江、一心、两轴、四区”带状组团型规划布局。一江：瑞丽江。一心：规划形成一个城市复合型中心，布局以弄莫湖为生态绿核，四周围绕行政办公、旅游度假、商务服务等城市核心公共服务职能用地。两轴：以卯喊路为城市综合发展主轴，以人民路作为城市商贸发展次轴。四区：芒令片区，勐卯行政办公及商务综合片区，弄莫湖片区，姐告片区。
    六年来随着城市的发展，姐告片区建设已基本定型，芒令片区因距城区较远和保护生态环境旅游资源的需要发展不尽人意，弄莫湖片区实际开发建设刚刚启动，城市建设的重点始终围绕着主城区域（勐卯行政办公及商务综合片区）改造升级和外延发展。
    中心城区多年的发展，已形成整个瑞丽市的行政、金融核心区，从某种程度上来讲也就是瑞丽的CBD。目前中心区已经启动“旧城”改造项目，主要有“盛世利民”、“星河蓝湾”、“锦福园”、“国际花园”、“捷安站前商贸城”等项目，从整个瑞丽市中心区的规划来看，片区下一步的发展是将现有行政、金融体系升级，以及改善片区的市容市貌。
    南部商圈作为中心城区的南延部分，目前已经形成瑞丽的商贸集中区，“南亚六城”项目的建设为该区域的发展奠定了扎实的基础，以及后续发展的平台。目前“南亚六城”已基本竣工并已部分营业，“勐卯古镇”沿街商铺和“瑞丽江花园”的“翡翠大道”目前在招商阶段，“东南亚商住城”、“利民边贸城”等项目建设如火如荼。随着政府引导与支持，商贸集中区繁荣的景象将会很快展现在我们眼前。
    北部新城作为中心城区的北拓部分，总规划用地约为14.35平方公里。北部新城开发项目定位于生态养生、休闲度假、商务会展、高尚居住、科研教育为一体的新型生态休闲城。从目前发展的项目来看主要有“景颇古镇”、 “瑞丽文化新村”等项目。片区市政基础设施项目刚刚动工，还处于“垦荒”阶段。
    西城新区（含弄莫湖湿地公园片区）不仅是《瑞丽市城市总体规划（2006—2010）》的“四区”之一，更是瑞丽市“十二五”期间城市重点发展的方向，政府以中央商务区定位。弄莫湖湿地公园是一个集游乐体验、休闲度假、高尚人居、会议会展、运动养生等功能为一体的旅居新区。新区内重点项目层出不穷，大手笔打造的1000余亩弄莫湖湿地公园、体育运动中心、国际合作医院、小学、瑞丽一中初中部、瑞丽三中、农贸市场等各项完善的城市配套，打造出瑞丽未来最宜居和最具活力的版图。开工项目有“鑫盛时代佳园”、“潮都国际”、“恒泰锦园”、“瑞丽·国门春城”等。
     
    二、城市房地产供求状况
    据调查2007年至2010年底，瑞丽市房地产市场：
    ?      总占地面积约：1455.22亩地，即970146.57平方米。
    ?      项目开发总面积约：737227.88平方米。
    ?      截止2010年10月底市场消耗面积约：501824.9平方米。
    ?      截止2010年10月底市场现期供应面积约：235402.98平方米。
     
     
     
     
    2007年至2010年瑞丽市房地产开发量
    
     
    2010年全年和2011年前三季度，虽然国家楼市调控政策不断强化，但是瑞丽确立为国家重点开放试验区的巨大商机，使得消费者和开发企业还是认准了瑞丽房地产市场的升值潜力。短短两个月的时间里，瑞丽江花园尾盘20多套住宅3天全部售完，“国际花园”二期开盘3天销售一空，“勐卯古镇”、“东南亚商住城”等等楼盘均取得极佳的销售业绩，楼市价格也随之急速上涨。如2007年瑞丽市当时最大的商品房项目“翡翠园”正式面世，“翡翠园”（住宅）一期项目的均价只有1300元/㎡，到2011年11月份就涨到了3900元/㎡，房价在四年时间内直接翻了三倍。在巨大的利益诱惑下，大型房企和实力集团进一步加大投资力度，加速开发进度，扩大开发规模，十万平米以上大盘和三十万平米以上超大楼盘，甚至一百万平米以上的巨型楼盘在瑞丽接连涌现，如：“鑫盛时代佳园”、“潮都国际”、“恒泰锦园”、“奥星世纪”、“捷安站前商贸城”、“东南亚商住城”、“景成新城”、“国门春城”等等。
    截止2011年11月份瑞丽市房地产市场已有大小30余个项目开工建设，预计2012到2013年间，瑞丽市将有200多万平米的商品房和超过五十万平米的商业房产及商住楼投入到市场。就瑞丽市目前的人口规模和难见松动的楼市政策，可以预见明后两年瑞丽楼市竞争将空前惨烈！
     
    三、客户需求研究
    针对瑞丽市普通住宅客户，我公司采用市调问卷的形式，就近三年内有购房欲望和投资计划的特定人群，对客户需求、客户情况作了深入了解。本次市调共发放了问卷300张，实际回收有效问卷263张。另，就大户型和跃层户型高层住宅高端意向客户做了专项市场调研。市调问卷内容归纳如下：
    1、区域客群总体分析
     

客户级别	群体构成	群体特征	购房特征
第一级群体：主流群体/核心群体	外地来的玉石和边贸商务人士	1.长期居住在本地，对区域形成依赖　　　　2.其构成较复杂	注重户型、价格敏感度低、投资意识强，一次性付款与按揭均有。
第二级群体：次核心客户群体	区域内公务员、企事业单位职员、高校教师、医生等	年龄：28—45岁　　　　　　　　　　　　　收入：较稳定，有一定积蓄，未来收入预期高学历：大专以上　　　　　　　　　　　　　家庭：小家庭特征，初婚无小孩或有一小孩，　　　　　部分家庭小孩在读小学或初中	对电梯房接受度较低，偏好多层，尤其1- 4层，价格敏感度高，按揭居多，已经有住房投资意识。
第三级群体：客户群体	华侨及其他投资客	1.多数采用由国内的亲戚代购，代购的原因是因为户籍关系。　　　　　　　　　　　　　2.外区域来的投资客基本上都是职业投资客；	注重安全、偏好住在瑞丽江内围（瑞丽市内），一次性付款居多。投资客看中的是瑞丽地区的升值前景；

     
     
     
    2、客户意向户型分析