正丰地产.扎西德勒商业广场调研及定位报告
云南香格里拉正丰房地产开发有限公司项目
扎西德勒．商业广场市场调研
及产品定位报告
昆明易事达房地产经纪有限公司
2008年6月20日
前 言
尊敬的开发公司领导：
贵司的全力支持和鼎力协助是我们工作得以顺利开展的关键因素，贵司领导的指导性意见和要求使我们的工作方向准确无误。衷心的感谢你们对我们的信任和支持，你们的信任是我们工作最大的动力，你们的支持使我们的工作更为有序的开展。
本案的市场调查从2008年5月23日到5月29日截止，历时7天。市调工作组由我公司副总经理戴新峰带队，抽调公司策划部策划经理1名、销售部经理1名、高级策划师1名、市场部市调研究员4名等共7名员工参与，力求从市场、策划、销售三线的角度全面考量香格里拉市场。
本次报告有针对性的完成了关于本项目的市场环境调研、投资市场调研、消费市场调研及本项目的市场定位等工作。问卷设计制作、调研培训、市场调查、资料收集、报告撰写共历时20天，收集有效问卷358份，市场调研涉及香格里拉市区建塘批发市场、池卜卡商贸步行街、1-2-3农贸市场、坛城文化广场等；消费市场调研问卷主要集中在银行、政府机关商业街道、集中农贸市场等；
在市场调查过程中，我们运用了市场问卷抽样调查、上门拜访、业内人士访谈、经营户走访调查/座谈、街道业态/面积/租金调查统计、专业市场走访调查统计、电话回访、中介信息采集、人流统计分析、网络查询等方法。针对本案进行的系统市场调查，所获取的大量一手资料和信息，全方位、多方面的调查研究，为本案的产品研发及营销将提供全面的市场数据支持，也为贵司今后的决策提供帮助！
（本报告所有数据均来源于此次市场调查，在下面的分析中将不再一一阐述！）
目录：
一、市场调研部分
(1) 、宏观背景分析
(2) 、房地产宏观市场研究
香格里拉宏观经济分析
香格里拉地产市场分析
地产市场动态分析
市场上市项目产品研究分析
竞争项目调研
商业物业调研
1) 商业业态分布调查分析
2) 商业物业数量统计分析
3) 商业物业租金水平情况调查分析
4) 项目周边商业铺面租金情况调查分析
5) 项目周边商业业态隔绝调查分析
6) 项目周边商业消费群体消费力及购买力调查分析
7) 项目周边人流调查分析
8) 项目周边商业物业经营现状调查分析
9) 项目周边经营户租赁需求调查分析
10) 项目周边经营户购买力调查分析
11) 项目周边经营户经营现状调查分析
四）、本案周边配套调研
1、 市政配套设施调查分析
2、 商业配套调查分析
五）、本案周边居住人群调研
1、 项目周边社区现状调查分析
2、 项目周边社区环境调查分析
3、 项目周边社区管理、安全及卫生调查分析
4、 项目周边居民数量调查分析
5、 项目周边居民职业调查分析
6、 项目周边居民收入调查分析
7、 项目周边居民消费力调查分析
8、 项目周边居民购买力调查分析
9、 项目周边居民购买意向调查分析
10、 项目周边居民生活习惯调查分析
11、 项目周边居民消费习惯调查分析
12、 项目周边居民出入交通调查分析
六）、消费需求市场调研
本案潜在住宅客户需求意向调研分析
本案潜在商业客户需求一项调研
七）、市调基本结论
二、产品研发部分
一）、地块价值评估
城市规划及发展研究
地块现状分析研究
地块周边环境分析
项目SWTO分析
土地价值挖掘
商业价值研判挖掘
住宅价值研判分析
二）、总体发展战略
项目分析：（SWTO）：优势与劣势、机会与威胁、小结；
总体发展战略
三）、项目定位
目标客户群定位
产品方向设定
经济技术指标设定
产品档次定位
产品销售价格定位
产品形象定位
产品户型配比定位
相关公建及配套定位
四）、项目产品建议
项目总体规划建议
建筑设计创新建议
建筑立面建议
商业规划与产品设计建议
公建设施建议
售楼中心建议
项目配套设施建议
园林景观规划建议
动静线交通组织建议
户型设计及细节建议
建设设计及细节建议
产品智能化建议
物业管理公司建议
三、结束语
第一部分 市场调研部分
一、宏观背景分析
全国地产一路下滑是今年地产界最明显的特征，加上汶川大地震的催化，整个全国地产市场一片狼藉，云南市场实属例外，房价基本平稳过度；在北京、上海、广州、深圳、成都、浙江房价一度跌入低谷。炒房团们手里的房子像烫手的山芋，丢也不是，不丢也不是。北京某项目房价从14000元/㎡一度降到10000/㎡,在短短的半年不到的时间里降幅到达了28.36%,就算这样,房子还是卖不出去。这说明消费者市场已经出现了转变，观购买观念在变，购买能力在变，购买欲望在变；变得不再盲目，不再疯狂；这意味着中国地产市场趋于理性，走向正常；
一）香格里拉宏观经济分析
1、迪庆州简介：
迪庆州共三个县，德钦、维西和香格里拉县，全州总人口33.12万。主要支柱产业为矿产、林业、旅游、生物、药材以及水电业；
地理位置：香格里拉离昆明600多公里
1）、香格里拉县：
本县概况：香格里拉县总面积11613平方公里。香格里拉县除主体民族藏族外还有汉族、纳西族、彝族、白族等十几个民族，全县总人口近13万人，人口密度为10人/平方公里。地处青藏高原南缘，横断山脉腹地，是滇、川及西藏三省区交汇处，也是举世闻名的“三江并流”风景区腹地。
本县特点及经济来源：旅游资源、森林资源、矿产资源、药材资源、动植物王国；
? 中国最大的华泉台地——白水台及下给温泉、天生桥温泉、上桥头温泉等；
? 长江第一湾在这里，垂柳和稻香氤氲，小桥流水人家铺呈着一派江南田园风光；云南最广阔的牧区在这里，草原千里，牛羊成群，牧歌起处，风情醉人；
? 香格里拉县境内兼有亚热带、温、寒三种气候。境内金沙江河谷一带气候干燥炎热，而大小雪山为寒温带高山气候。当地民谚说：山高十丈，大不一佯；一山有四季，十里不同天；
? 宗教文化是这里最富有魁力的文化之一，藏传佛教文化深深影响着藏民的衣食住行、言谈举止；
? 香格里拉县是有名的森林王国，木材蕴藏量在l亿立方米以上，森林覆盖率为36.4%，这里出产的云杉、冷杉等木材木质细腻、粗壮笔直，还有红豆杉、榧木等珍贵木材。
? 香格里拉县是有名的动物王国，在原始森林中栖息着数不胜数的珍禽异兽，如金丝猴、小熊猫、野熊、黑麝、金钱豹、自鹇等。
? 香格里拉县出产大量名贵中药材如：冬虫夏草、贝母、雪上一枝篙、珠子参等数百种。香格里拉县还有众多的名贵观赏植物，如墨兰、雪莲、报春、百合等数百种。此外食用菌类丰富，木耳、鸡枞、羊肚菌等储量惊人，香格里拉县成立了松茸及其他野生菌类交易市场，以规范对大宗野生菌类的市场交易。
? 香格里拉县的矿产资源也十分丰富，现已发现的矿藏有金、银、铜、锰、钨、铝、铅、锌等十多种。而这些矿藏都有储量丰富、品位高等特点。
2）、德钦县：
本县概况：全县总面积7596平方公里，总人口56532人，藏族分布全县，占总人口的80.31%。傈僳族占总人口的14.6%。县境内有大小喇嘛寺15座，最大的3座 ：县城附近的德钦林寺，奔子栏乡书松村的东竹林寺，云岭乡红坡村的羊八景寺。全县平均海拔3559米，是云南海拔最高的县；
本县特点及经济来源：旅游资源、森林资源；
森林资源总面积1878平方公里，这里主要保护我国特有的滇金丝猴和高山原始森林植物景观。
3）、维西县：
本县概况：县境东西最大跨径70公里，南北纵距122公里，总面积4661平方公里。全县总人口144551人，全县辖七乡三镇，其中农业人口132683人，非农业人口11868人。
本县特点及经济来源：矿业、水电业、生物资源、旅游资源；
矿产资源：维西地处三江成矿带，矿藏比较丰富。已知矿藏有钛、铁、锑、铜、金、银、铅、锌、钨、锰、锡、石膏、油页岩、石棉、大理石、瓷土等，分布面广。勘探工作尚处于开始阶段，探明2个中型铁矿（楚格咱铁矿C+D级，储量为4825.9万吨，属中型富铁矿；庆福铁矿为C+D级，储量为1200万吨，为中型铁矿），其他有待于今后进一步勘察。在一些大山之中，出现奇异的电磁场现象，有望发现稀有元素。
水电资源：维西境内高山湖泊星罗棋布，原始森林茂密，河流、山溪众多，最容易开发清洁能源——水力发电
生物资源：在维西茂密的原始森林和江河湖泊中生长着各种特有的动植物，是滇西北动植物基因库之一。目前发现的脊椎动物有716种，飞禽走兽中如羚牛、云豹、穿山甲、赤斑羚、小熊猫、棕熊、滇金丝猴、红腹锦雉、红腹角雉、大绯胸鹦鹉、黑顶长尾雉、金猫、雪豹、白尾梢虹鸡等，属国家保护的珍稀动物。植物资源以建材、药用、食用菌和观赏类植物为主，资源极为丰富，全县森林面积5216196亩，森林覆盖率为77.5%，已查明的树种有146种、77属、2357种，其中有秃杉、珙桐、榧木、三尖杉、红豆杉、长苞冷杉、丽江铁杉等珍稀名贵树种。药用植物有241tu 、633属、867种，其中红豆杉、