中国茶市三期市场调研报告
     
     
     
    中国茶市三期调研及定位报告
     
     
     
     
     
     
     
    高策（中国）房地产运营机构
     
    2012年2月28日 
    报告目录
    1、      新昌城市背景调研----------------————————————————————————————————————————————————3
    1、      城市概况
    2、      城市人口
    3、      城市交通
    4、      经济概况
    5、      城市规划及城市发展方向
    6、      小结
    2、      宏观背景及本地房地产市场调研——————————————————————————————————————————13
    1、      宏观背景
    2、      房地产发展概况
    3、      市场供给及市场存量
    4、      房地产价格走势
    5、      购房消费者心理分析
    6、      地产项目区域分布
    7、      典型个案分析
    8、      小结
    3、      新昌城市商业发展现状——————————————————————————————————————————————31
    1、      城市商业发展现状及分析
    2、      小结
    4、      项目定位————————————————————————————————————————————————————40
    1、      项目概况
    2、      SWOT分析
    3、      项目定位策略
     
     
    1、      新昌城市背景调研
    1、城市概况
    城市区位：新昌县，位于浙江省东部，绍兴市东南部，曹娥江上游。北纬29°27′，东经121°01′。东邻奉化、宁海，南界天台，西南与东阳、磐安接壤，西、北两面与嵊州毗连。县境东西长52千米，南北宽37千米。
     
    地势概况：新昌地处浙东丘陵地带，天台、四明、会稽诸山余脉绵亘境内，地势由东南向西北呈阶梯形下降。县境东南部为崇山峻岭，中部和西部为丘陵台地，西北部为河谷盆地。全县地貌有“八山半水分半田”之称。
     
    

行政下辖：新昌县辖3个街道、8个镇、5个乡：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪镇、儒岙镇、回山镇、澄潭镇、小将镇、镜岭镇、梅渚镇、大市聚镇；双彩乡、巧英乡、东茗乡、新林乡、城南乡。共有415
    个行政村、16个居委会。
     
     
    
    中国茶市三期
    本项目位于浙江省绍兴市新昌县城七星街区潜溪江畔（泰坦大道和新镜路口）
     
     
     
     
      
    2、城市人口
    据新昌第六次人口普查显示，到2010年末，新昌县总户数16.52万户，总人口43.65万人，其中非农业人口9.21万人。新昌县城常驻人口约16万人。新昌县历年来人口增长数据表：
     
    根据图表，新昌县总人口增长稳定，历年来增幅不大，而县城人口增幅相对较快，这于政府城镇化发展政策相关，县城常驻人口的增加将扩大城市住房需求，很大程度上推动了市区房地产项目的建设。
    
    
    （新昌县年度人口增长表）
     
    3、城市交通
    城际交通：

• 新昌地处山区，没有铁路，对外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104国道，三条高速贯穿县境，东连宁波、溪口、南接台州、温州，西望金华、丽水、北通绍兴、杭州，公路交通四通八达。

• 新昌离杭州萧山国际机场（上三线高速直达新昌）、宁波栎社机场距离约1小时车程。乘火车到新昌可先至杭州、绍兴、上虞、宁波、义乌，再在火车站转乘长途汽车至新昌。

     
    城区共有三个主要车站，客运中心站，客运西站和客运东站。

• 新昌客运中心：位于环城西路28号（南明小学边）。各地长途汽车大都停靠于此。车站主要发外地长途客车。

• 新昌汽车西站：位于104国道大桥西路，是新昌旅游的交通枢纽。主要有发往各景点的中巴车。

• 新昌汽车东站：位于新昌工业园青山区块，104国道南侧。

     
    城市内部交通：公交车1、2、3、4、6、7、8路等到达城市各个区域，市内出租车约150辆左右，可满足日常市内短途出行。

 
     
    
 
     
     
    4、经济概况
    根据新昌县统计数据，2011年1-3季度新昌实现地区生产总值172.10亿元，按可比价格计算，增长10.2%。2010年新昌全县全年实现生产总值215亿元，增长11.3%；城镇居民人均可支配收入27396元，增长9.6%，农民人均纯收入11263元，增长13.0%。 
    




     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    新昌县为全国百强县市，个别产业在整个国家范围内都占据着一定的地位，如摩托车汽车轮毂产量亚洲第一；维生素E产量全国90%；药用胶囊产量占全国1/3；小型轴承产量占全国20%；另外新昌拥有国家级、省级高新技术企业30家；规模以上企业295家；销售超亿元27家，超10亿6家，超50亿1家，税收超千万以上25家；上市公司6家；同时，新昌的旅游收入占第三产业近一半比重；

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  根据新昌历年产业比例，新昌是以工业为龙头的新型工业城市，工业产业占整个新昌国民经济的百分之五十以上，但随着第三产业的发展，工业产业的比重和第一产业比重逐年下降。

• 根据新昌十二五城市规划，将大力发展第三产业，从数据看出第三产业的比重也在逐年提升，从20%多增加到目前近40%。

• 在第三产业中，新昌旅游产业又占据一半以上份额，表明旅游业同样为新昌支柱产业。

    新昌城市经济特征以工业为导向，第三产业发展迅猛，旅游产业为新昌一大支持产业
    


     

• 2010年新昌县城镇居民人均可支配收入27396元，比上年增长9.6%；农村居民人均纯收入11263元，增长13.0%；

• 2010年新昌城镇居民收入比浙江省城镇人均可支配收入27042元稍高。

    城镇居民收入高出全省平均水平，具备较强的消费能力；人均GDP超过3000美金，房地产开发步入蓬勃发展期。
    5、      城市规划及城市发展方向
    1）新昌城市发展规划：
    新昌城市定位：新昌县域政治、经济和文化中心，以宗教文化和山水风光为特色的旅游名城。
     
    优化城镇建设用地布局，构筑“一核两轴六片”的城镇用地空间发展框架。突出“一核”，即县域核心，规划通过行政架构的调整，将梅渚-澄潭和大市聚纳入中心城综合片区统筹考虑，集中发展，形成区域性中心城市，发展方向为：近期向梅渚—澄潭延伸，远景向大市聚拓展；加快“两轴”即东西两条城市发展轴，形成中心城区——澄潭—梅渚和中心城区——大市聚两条主要城市发展轴。