一、徐州市宏观环境分析

（一）城市概况

主要观点：徐州位于江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里，素有“五省通衢”之称。

1、城市区位

    徐州位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。
    徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。全市总面积11258平方公里，人口925万人，其中市区面积963平方公里，人口180万。
    徐州位于东经116.22＇,北纬33.43＇--34.58＇。属暖温带半湿润季风气候。地形以平原为主，低山和丘陵地相间，海拔19-45米，沂河、沭河、京杭大运河、古黄河穿境而过，骆马湖、微山湖分布在南北两缘。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。
    徐州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。徐州自然资源丰富，煤炭、石灰石、大理石、钾、磷、岩盐、石膏、石英岩等矿产资源储量较为丰富。

2、城市性质

今日徐州气象万千，“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”、“江苏省文明城市”、“中国品牌经济城市”、“台商极力推荐投资城市”、“中国大陆最佳商业城市”、“浙商（省外）最佳投资城市”、“CCTV中国最具经济活力城市”20强和“中国特色魅力城市”等桂冠印证着徐州前进和发展的历程。

3、历史人文

徐州古称彭城，已有6000年灿烂文化，是中国历史文化名城之一。夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一。秦汉时，徐州是楚国的属地。楚汉相争时，这里是西楚国的国都。汉高祖刘邦建立西汉后，这里是其亲属的封地。东汉末年，曹操迁徐州刺史治彭城，始称徐州。至1945年正式设市，隶属江苏。为北国锁钥，南国门户，地理位置十分重要，自古便为兵家必争之地。四千多年的文明史为徐州留下了大量文化遗产和名胜古迹，宛如斜挂于历史苍穹中的璀璨星河。其中尤以“汉代三绝”－－汉兵马俑、汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目，集中体现了古人的非凡创造力和深遂智慧，极具艺术欣赏和考古价值。以云龙山水、泉山森林公园为中心的风景区风光怡人，美若西子，秀比江南，兼有北雄南秀之美。名胜古迹掩映其中，与之交相辉映，令人流连忘返。
徐州历来就是钟灵毓秀、藏龙卧虎之地。中华意经和养生学的鼻祖彭祖，汉代开国皇帝刘邦，人杰鬼雄项羽，一代文豪苏东坡，都在徐州留下了他们的痕迹。

（二）城市规划

1、整体规划思想

    徐州的战略发展规划是“东进、南扩、北造、西延”。未来徐州城市空间发展布局框架为“双心+五区”结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、以快速交通相连接的组团式城市结构。
    “双心”指以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心——老城区；潘塘古黄河地区－未来徐州市的新区——徐州新区，也是城市的行政、商务中心。
    “五区”即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区。
    根据城市发展布局总体框架，城市用地规模将由116平方公里扩展到220平方公里，城市区域扩展到21公里长、20公里宽的区域。未来城市人口规模将增加到300万人。
    观点：在“东进南扩”的城市整体规划指导思想之下，徐州的城市规模将进一步扩大，基础设施的建设力度也将进一步加大。受城市整体规划及基础设施建设的影响，更加刺激了徐州房地产市场的发展，城市外沿的拓展改善了郊区的整体居住条件，房地产郊区化的现象初步萌芽。

2、城市产业布局

铜山工业园

本案

城市中心

新城中心

教育科技园

城东工业区

金山桥工业区

城北工业区

徐州市主要工业园区布局

    徐州工业园区相关资料：
    ◎              徐州经济技术开发区
    徐州经济开发区创建于1992年7月，区划面积152.8平方公里，已开发10.3平方公里，拥有企业1000余家，是徐州市重点建设的综合工业基地和高新技术产业中心。目前是江苏北部经济规模最大的省级开发区。江苏省徐州经济开发区培育形成了工程机械、工业电子、生物医药、现代食品、综合物流等优势产业。美国、德国、法国、日本、韩国、菲律宾、香港等十余个国家和地区的客商在此投资，卡特彼勒、克虏伯、圣戈班、伟世通、利勃海尔、上好佳、拉姆齐、劳特斯等一大批跨国公司（包括多家世界500强）在这里取得了投资的巨大成功。中国工程机械的巨臂徐工集团就落户在开发区。
    ◎              铜山经济技术开发区
    铜山经济开发区成立于1992年6月，1993年被江苏省政府批准为省级开发区，是江苏省苏北地区首批省级开发区之一。十多年来，开发区共投入基础建设资金28亿元，建设总规模达50平方公里，远期规划面积180平方公里，建成面积达37平方公里，常住人口近20万人，并通过了ISO14000环境认证。开发区建区以来，共引进各类企业千余家，其中规模以上企业200余家，实现工业总投入133010万元，累计合同利用外资3.02亿美元，实际利用外资1.2亿美元。其中2005年实现工业总投入67078万元，税收1.4亿元。
    近年来，随着东陇海产业带开发热的掀起，开发区得到了快速发展，美国ESCO、美驰车桥，韩国格利尔，台湾康师傅、右任电子，云意电子、精英电子、徐挖机械、徐工特汽、正宇机电等国内外一批优秀企业相继进区建设，初步形成了工程机械、车辆制造、电子电器三大主导产业。

    观点：经济开发区强大的产业支持，使徐州“东进南扩”的城市发展战略具有了坚实的基础。目前，东区新城、东南板块都已初显端倪，一场城市郊区化运动正在进入运行轨道。

3、城市商业布局

徐州商业整体上可分为市级商业中心、区域商业中心、居住区商业区3个层面，其中市级商业中心为以中山路与淮海路形成的“十字”形轴线为中心的古彭广场商圈；区域商业中心作为市级商业中心与居住区商业区之间过渡的二级层面，逐渐形成了火车站广场商圈和人民广场商圈两个二级商圈。
    而在空间布局上徐州商业形成了“一线三圈”的格局，三个商圈皆以淮海路作为中轴线，商业从东西两面向中心聚集。中山南路逐渐发展成为“IT商业商业圈”

    居住商业区主要有：
    户部山商圈－－商业步行街、酒吧餐饮聚集区；
    南区矿大商圈——易初爱莲超市、五星电器、餐饮娱乐
    东三环商圈——升辉建材、家居乐、新世纪五金建材。

4、南区商圈——徐州新商圈悄然兴起

    矿大商圈发展现状：矿大商圈经过近几年的发展，一个以瑞龙广场（易初爱莲）为中心的商圈已经初步形成，易初爱莲、五星电器、肯德基、中国移动、红跑车蛋糕、24零点茶餐厅、歌来美KTV、共享网络连锁全面进驻，目前形成很强的商业气氛。而中国矿业大学则赋予了区域商业浓厚的人文氛围。随着周边多家楼盘的逐步交付使用，如今的南区矿大商圈已初现规模，成功地实现了南区与徐州中心城区的对接。

    铜山新区商圈发展现状：铜山新区商业经过近几年的发展，初步形成一个以铜昌街为中心的区域商圈，苏果超市、中国移动、中国联通等商家进驻，目前形成初步的商业气氛。但区域缺乏中型以上的超市及购物中心，商业流通业发展缓慢。


    观点：南区商圈的逐渐成熟，无疑将带动整个南区板块的繁荣。对于本案来说，具有很大的利好作用，随着各方面配套的逐步完善，城南板块生活将会更加成熟。

5、铜山新区规划布局

规划范围：包括铜山县行政管辖范围，总面积1856.6平方公里。规划区范围：包括现铜山新区行政管辖范围及汉王、棠张、三堡三镇镇域范围，总面积为299平方公里。该范围也是城乡空间协调发展规划的研究范围。中心城区建设范围：中心城区及远景发展控制区规划范围包括西至玉带路、东至棠马路，北至铜山城区与徐州边界、南至省界，总面积约180平方公里，其中中心城区建设控制范围约88平方公里。

功能定位：徐州市南部综合性主城区，工贸旅游