都市双城2015年营销推广策略
    第一单元  市场分析
     
    一、市场前景
    2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决定作用。
    二、2015年房地产市场继续调整
    　　2015年的经济发展注定具有很多的不确定性，但随着经济进入新常态，房地产调控思路也更清晰，既不会将房地产“妖魔化”，继续过度打压；也不会继续将房地产“工具化”，采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看，政策会从“过紧”回归到“常态”，非常规的大规模刺激政策不会再现。
    房地产市场调整继续，房地产销售以量换价
    　前几年房地产需求购买力透支，影响房地产市场需求进一步释放。随着经济进入新常态，购房需求会进一步受到遏制。前期过度投资的房地产随着长效机制建立的预期，将会逐步从投资中释放出来，形成二手房供给。同时，金融市场和国企改革将会吸引资本投资方向的变化。另外，较高的待售面积以及较谨慎的货币政策在短期都会难以改变，在政策不会出现大的变动下，房地产市场不具备大幅反弹的空间。预计2015年上半年可能会延续2014年第四季度去库存化的积极影响，房企也会抓住改善性住房需求释放机会，以价换量加快去库存步伐，2015年下半年需求在没有政策刺激下将会重新陷入低迷。房地产市场暴利时代已经结束，房地产销售应该继续以量换价。
    三、临沧市场分析
    2015年1月份临沧市场市场调查表

     
    2015年2月份临沧市场调查表

     
    重点案例分析
    案例1：
    文林秋苑
    营销亮点：
    ?      该项目均对销售政策有所调整，打出工程抵款房源，从12月24日起推出127平米——167平米总计100套房源，实行一口价2700元/平米，必须一次性付款，截止频1月29日，房管局备案94套，127平米只剩下一套1层，和另外一套7层靠北面房源，按最小面积130平方*2700元/平方=35万/套，共计回笼资金3300万，之前腾达地产处在资金链断裂的边缘，此次资金迅速回笼，缓解了一时的资金压力；
    ?      高层样板房打造；
    ?      该项目工程现为准现房销售；
     
    负面影响：
    ?      降价对前期销售的3460元/平方及3600元/平方的客户冲击较大，销售说词上：2700/平方是用于工程抵款来应对，运用以价换量的营销手法；
    ?      开发商资金问题也是该项目的硬伤，腾达地产处在资金链断裂的边缘；
     
    案例2：
    海棠城
    营销亮点：
    ?      该项目引用“碧桂园”的模式，把体验式营销做到极致，在项目工程都未启动前，花3000万重金打造临沧首家别墅样板园区，重细节，做服务，创品牌；
    ?      在土地未取得前别墅交20万会员61套，别墅选房当天成交48套，成交金额1个亿，2014年高层成交405套，成交金额1.5亿；同时回笼现金流4000多万元，2014年营销费用300万；
    ?      在2015年房地产市场更为糟糕的前提下，公司提出一切以营销为主，一切为营销让路的口号，大量高薪招聘营销精英，组建营销团队，提高销售额；
    ?      该项目在逆市的情况下，在做高端产品的路线上，价格走低价快销路线，快速回笼现金流，降低资金占用成本，资金回笼后用于信贷，弥补建筑成本，赚取利润；
     
    负面影响：
    ?      由于该项目土地手续于2015年2月才取得，市场负面影响很大，对开发商造成信誉方面的危机；
    ?      工程方面迟迟未动工，口碑急巨下滑。
    三、双江市场分析
    2015年1月份双江市场调查表

     
    第二单元 本项目的现状
    亮点：
    ?      都市双城项目从2014年进场开始，售楼部形象及工程及时动工，在市场上形成良好的口碑，加之开发商为本地开发企业，也对双江市场带来良好的信誉；
    ?      在2014年3月份正式开始认筹，门面认筹35套，解筹13套，解筹率37%，住宅认筹78套，解筹33套，解筹率42%，总成交额2000万，9月成功开盘，在逆市下取得较为良好的成绩；
    存在问题：
    ?      在营销上从3月份开始认筹，至9月份开盘，开盘时间从开始的4月底开盘到后面开盘时间一再延迟，造成客户对项目信任降低；
    ?      9月开盘后，按揭办理不及时，导致资金无法回笼；
    ?      项目从开盘后在市场上无任何声音，没有任何推广动作；
    ?      开发商轻销售，重融资和工程，对销售支持力度不够；
    ?      销售人员一年只赚取底薪，没有佣金，团队志气低落；
    ?      公司人员架构不足，销售经理办理按揭，合同备案，分散销售管理精力；
    ?      步行街亮化工程延迟，对销售商业未能起到支撑；
    ?      招商工作延迟，商业没有氛围，商业销售停滞不前；
    ?      商业销售停滞不前，商业定价格策略思考；
     
     
     
    都市双城近期客户分析

     
     
    第三单元 2015年营销工作计划
    综上所述，市场形势严峻，客户对市场信心不足，价格已经成为决定客户购买的首要因素，2015年都市双城项目在销售上取得好成绩，将面临严峻的考验。
    现将2015年营销工作计划制定如下：
    2015年营销工作重点
     
    1、开展体验式营销，打造住宅样板示范区，促进住宅销售
       体验式营销之所有屡试不爽，是通过看、听、参与的手段充分刺激消费者的感官、情感、思考和行动；
    2、推出A区7栋、8栋特价房源
       运用以价换量，A区7栋、8栋已售房源少，在客户心理觉得这两栋房源位置不及前面几栋；
    3、着力打造步行街商业街区，并通过多种大小型推广活动来抄热
       一个新的商业区，在商家未进驻前，开发商须通过各种手段来抄热该商业区，使商业价值提升，增加已赠买客户信心，看到商业前景，使之为项目客带客；
    4、招商工作启动，以商家进驻来炒热步行街
       为已购客户优惠物业费或者带为其装修，促使已购客户进驻，为其它客户免租金，促使进驻步行街；
    5、打造“晨光主题女人街”
       抓住以女人为消费主力的因素，为“晨光主题女人街”招商；
    6、打造儿童室外游乐设施，主题室内游乐园——“晨光亲子乐园”
       抓住现在家长一切以小孩为重的思想，在步行街中段，C区前面安装儿童室外游乐设施，为主题室内游乐园——“晨光亲子乐园”招商，如果招商不理想的情况，由开发商打造，以女人和小孩这两大消费主力来拉动商业人气，为招商工作铺路；
    7、启动全民营销（以下为全民营销的重点提纲，公司领导同意后，提交全民营销细案）
       全民营销的前提：客户对项目对开发企业的信任，客户对产品的满意，抓住客户的从众心理；
     
    全民营销提纲：
     
    为了更好地进行全员营销，特制定了对非销售模块岗位的员工介绍客户促成成交的奖励办法。具体实施方法如下：
    一、内部员工介绍客户只需满足以下条件，即可认定：
    1、该客户未在案场做过登记的
    2、公司员工亲自陪同客户到案场完成客户登记，并向销售主管报备的
    3、该客户由置业顾问做基础介绍，推荐员工辅助介绍完成认购签约