高层超高层住宅调研报告
     
     
    住宅事业部
    2010.7.9
     
    目   录
    一、超高层住宅简介                                         2
    二、超高层住宅客户心理分析                                 6
    三．超高层案例分析                                         8
    四、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究                   33
    五．2046项目高层和超高层单栋成本分析                       34
    六．武汉超高层住宅市场调研                                  36
    七．结论                                                    50
     
     
     
    随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。
    在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受。
    一、超高层住宅简介
    1.1 超高层建筑的定义
    超高层的界定在不同国家有所不同：a、在中国，建筑规范规定100米以上高度，属于超高层建筑。b、联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。
    
    1.2超高层住宅的发展背景
    
    1.3 超高层住宅的特点
    城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。
    2008年全国城市GDP及城市化率对照表
     
    
     1.4超高层的价值特征
    
    1.5超高层住宅的技术特征
    
    1.6超高层的平面布局
    
    1.7超高层住宅产品产品分类
    
    二、超高层住宅客户心理分析
    2.1 客户特征
    超高层客户群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、视野开阔、见多识广 C、愿意尝试新鲜事物 d、经济实力较强
    
    2.2 客户抗性探究
    国内部分消费者仍存在不安全感。客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人 ，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。
    
        日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题。不同年龄层对超高层住宅建筑的关注点不同，日本为解决超高层抗性问题提供了参考：
    
     
    三．超高层案例分析
    超高层项目案例按业态分类

    按地域分类

    （一）、城市核心资源类超高层住宅
    1.1香港超高层住宅
    
    案例一、凯旋门——香港单价最高的顶级公寓豪宅