太平洋地产—中国·泉港区项目
     
    房地产市场
    前期调研报告
     
     
     
     
    


    禾臣创致（莆田）房地产全程营销有限公司
    2007年5月7日 
     
     
    泉港区项目市场调研分析
     
    目录
     
    第一章：泉港简介………………………………第3 页 
     
    第二章：泉港“十五”经济概况………………第8页
     
    第三章：泉港房地产市场发展情况………… 第10页
     
    第四章：项目地块情况分析………………… 第13页
     
    第五章：物业发展规划建议………………… 第18页
     
    第六章:后记……………………………………第23页
     
     
     
     
     
    第一章：泉港简介
     
    第一节：泉港概况
    

泉港区位于福建省沿海中部的湄洲湾南岸，地理坐标为东经118°41′-119°01′、北纬25°03′-25°15′。东临湄洲湾，南与惠安县毗邻，西南与洛江区相连，西北及北面同仙游县接壤。总面积306.03平方公里。qh.org
　　泉港区总户数91349户，总人口364779人，其中非农业人口103104人。以汉族为主，少数民族有回族、畲族、蒙古族等。
    泉港区人民政府驻山腰街道港二街，泉港区辖山腰1个街道，南埔、后龙、涂岭、前黄、界山、峰尾6个镇，共有4个社区、96个行政村。
     
    第二节：历史沿革
        泉港区原隶属惠安县（惠北片4乡、1盐场）。1985年4月11日，省人民政府批准设立肖厝镇，以南埔、后龙、山腰3个乡及涂岭乡部分行政区域为肖厝镇的行政区域，下辖86个村委会。
    1991年7月14日，设立肖厝镇，并于1992年9月29日成立镇人民政府。1996年3月1日， 省民政厅批准撤销肖厝镇，设立后龙、山腰、南埔、涂岭、埭港5个镇。w.xzqh.org
　　2000年4月12日，国务院批准：同意设立泉港市泉港区。泉港区辖惠安县的山腰镇、后龙镇、南埔镇、涂岭镇、埭港镇5个镇。
       　2003年7月16日，同意泉港区撤销山腰镇，设立山腰街道办事处。山腰街道办事处所辖行政区域为原山腰镇的行政区域，街道办事处驻原山腰镇政府驻地锦塔。同年，新成立锦祥等4个社区。
　　2003年末，泉港区辖1个街道（山腰）、6个镇（后龙、南埔、涂岭、前黄、界山、峰尾），4个社区、96个村委会。zqh.org
    2005年，泉港区辖山腰1个街道，南埔、后龙、涂岭、前黄、界山、峰尾6个镇，共有4个社区、96个行政村。
     
    第三节：交通运输
    1、道路： 324国道和福厦高速公路纵贯本区，形成一条强有力的交通走廊，其中324国道在境内的长度为18.5公里，福厦

高速公路在境内的长度为15公里，并设有驿坂和涂岭两个出入口。区域内的公路主干道，已建成的有东西向的涂肖路（现已扩建的通港公路全长12.5公里、路基宽50米）和驿峰路，南北向的南北三路和南山公路。
    2、水运：区内水运以海运为主
    

3、港口：泉港区有50多公里长的海岸线，其中深水岸线11公里，可进万吨至三十万吨级码头泊位。目前，区内已建有10万吨原油码头、万吨杂货码头、5000吨、3000吨、1000吨成品油码头等各一座，全区港口年吞吐能力达800万吨以上；第二个万吨杂货码头、5万吨多功能码头已交付使用。此外，5万吨海洋液体化工码头已动工，并已开始筹建10万吨石油化工物流码头3万吨、5000吨液体化工码头。
    4、铁路：漳泉肖铁路已全线贯通，并经潭平与鹰夏连接，，与福厦铁路共线路段的线路设计等级为二级。在泉港区境内的长度为19公里，规划设置了港前站、安兜工业站和施厝工业站三个货运站，在港前站和施厝工业站附近分别安排50公顷和70公顷的铁路仓储用地。根据预测，到2020年，漳泉肖铁路货量为1000万吨/年。
    5、航空：泉港区距厦门、晋江、长乐机场均在1个半个小时车程内。
     
    第四节：社会发展
    1、工业、港口：福建泉港市泉港区是中国规划建设中的大型石化港口城市。海岸线总长50公里多，能建万吨级以上泊位深水岸线长达5公里多。现已建成10万吨原油码头，5万吨多功能码头，万吨杂货码头，5千吨、3千吨、1千吨成品油码头各一座；30万吨成品油码头、10万吨粮食码头、5万吨液体化工码头、5万吨集装箱码头正在规划建设中。目前400万吨炼油厂、7万吨聚丙烯、4万吨烧碱、2万吨环氧丙烷、2万吨聚醚、10万吨聚苯乙烯、5万立方低温液化气库等一大批化工项目已纷纷在区内落户，随着"炼化一体化"1200万吨炼油厂、80万吨乙烯、65万吨聚乙烯、40万吨聚丙烯、45万吨聚氯乙烯等项目的上马，本区将成为世界级石化基地。
    2、科技教育：区域内共有幼儿园47所；7个学区94所小学、在校学生48026人；中学22所（其中初中4所，职专1所，初中校17所），在校学生37960人；适龄儿童入学率达100%。联合农业科技推广中心等民营科技开发机构7个，省级科技企业1家和高级技术企业2家，同时加强与华大、农大等高等院校及

科研单位的智力合作。
    3、文化体育：城乡文体活动丰富多彩，区域内现有镇文化站7个和福炼文化宫，9个镇（村）影剧院和福炼影剧院。
    4、医疗卫生：共有卫生院5所和职工医院1所，民办医院1所，医疗站126个，防疫站1所，妇幼保健院1所，区级医院—泉港医院已建成。
    5、民间艺术：戏曲方面有北管、芗剧、高甲戏、莆仙戏、木偶戏和舞狮等。摄影、书画、文学等方面都有一批人才和作品脱颖而出。
     
    第二章：泉港区“十五”经济概况
    “十五”期间,泉港区积极融入海峡西岸经济区建设，大力发展石化产业.全区国民经济持续健康发展，产业结构不断优化，社会事业全面进步，人民生活水平大幅度提高。
     
    第一节：经济综合实力
    2005年全区生产总值达66.89亿元，比2000年增长95%，年均增长14%；人均GDP2331美元，比2000年增加1272美元，比2000年增长120.1%。农业总产值12.4亿元，年均增长3%。工业产值由2000年的71.3亿元增加到204亿元，比2000年增长137.42%，年均增长18.9%；规模以上工业产值由65.36亿元增加到195.3亿元，年均递增23%。农民人均纯收入由3862元增加到5704元，年均增长8.1%；城镇居民人均可支配收入达9455元。社会消费品零售总额由7.41亿元增加到18.67亿元，年均增长20.3%。财政总收入由1.92亿元增加到10.44亿元；地方级一般预算收入由1.56亿元增加到3.71亿元，年均递增 21%。至2005年，港口吞吐量达990万吨。五年来，全区完成合同外资7.8亿美元，实际利用外资3.4亿美元。
     
    第二节：产业结构
    2005年全区三次产业的比例为10.25：62.53：27.22，其中一产下降8.1、二产上升6.3、三产上升1.7。全区以石化产业为龙头的支柱产业逐步壮大，

至2005年，全区石化工业产值达138亿元，占全区工业产值的68%。逐步形成了以福炼公司为龙头，海洋聚苯树脂、湄洲湾氯碱工业有限公司、华星石化众星拱月的石化企业发展格局。
    泉港“十五”期间三次产业增长情况表     单位：亿元，%

     
     
     
    第三章：泉港区房地产发展情况
     
    第一节：06年区房地产概况
    

2006年全区房地产共开发投资27486万元，同比增长6.1%，比去年同期增加1576万元，累计商品房施工面积1053823平方米，房屋竣工面积118267平方米，销售201942平方米，本年新开工面积11876平方米。住宅商品房累计施工面积820870平方米，商业营业用房193219平方米，增速分别为13.82%和11.73%，位居全区前列。
     
    第二节：房地产发展现状及特点
    1、      房地产的质和量都发生了根本性变化。从量的方面看，由1996年占全社会固定资产投资的5.2%提升至2006的18.0%，比重提高了12.8个百分点。十年间房地产投资年均增长速度达到17.0%，特别是“十五规划”期间年均增速达25.6%。从质的方面看，全区的房地产市场已实现由打基础、培育市场的行业发展初级阶段