厦门市住宅市场调查报告
    厦门市住宅市场调查报告
    1.厦门整体房地产概况……………………………………………………………………………………2
    1.1 厦门住宅市场背景 …………………………………………………………………………………………2
    1.2 厦门房地产政策环境 ………………………………………………………………………………………3
    1.3 厦门未来城市发展规划 ……………………………………………………………………………………5
    2.近几年厦门楼市发展态势……………………………………………………………………………6
    2.1 厦门楼市现状 ………………………………………………………………………………………………6
    2.2 土地市场状况 ………………………………………………………………………………………………9
    2.3 未来厦门楼市走向 …………………………………………………………………………………………9
    3.厦门各城区住宅市场发展概况 ………………………………………………………………………12
    3.1 思明区住宅市场发展概况…………………………………………………………………………………12
    3.2 湖里区住宅市场发展概况…………………………………………………………………………………23
    3.3 岛外住宅市场发展概况……………………………………………………………………………………32
    4.综合研判 ………………………………………………………………………………………………40
    4.1 市场综合研判………………………………………………………………………………………………40
    4.2 政策综合研判………………………………………………………………………………………………41
     
     
     
     
     
    1 厦门整体房地产概况
    1.1厦门住宅市场背景
    1.1.1厦门宏观经济保持增长,但是经济体量小,购买力不足。
     

    2006年厦门深圳国民经济简要对照表





     
    厦门
    增长率(%)
    深圳
    增长率(%)
    厦门相当于深圳(%)
    生产总值(亿元)
    1162.37
    16.7
    5684.39
    15
    20.44
    固定资产投资(亿元)
    662.1
    66.5
    1273.67
    7.8
    51.98
    平均工资(元)
    25548
    13.15
    35107
    8.1
    72.77
    可支配收入(元)
    18513
    12.9
    22567.08
    5
    82.03
    恩格尔系数(%)
    40.2
    /
    33.3
    /
    120.72

    以上资料来自于2006厦门市国民经济和社会发展统计公报》和《2006深圳市国民经济和社会发展统计公报》)
    根据图表,我们可以得到如下结论:
    ?      厦门近年来经济持续发展,可以为房地产发展提高比较健康的平台,但是经济总量小,仅相当于深圳的20.44%,固定资产投资有限,短期内面临着比较小的市场。
    ?      厦门平均工资持续增加,但是还是太低,和深圳有相当大的差距。平均工资的低下限制了居民的消费水平,也限制了对房地产的购买力。
    ?      厦门的恩格尔系数过高,说明厦门人在食品消费上面还是占有相当的比例,再扣除教育等费用,在此说明厦门市民的房地产购买力不足。
     
    1.1.2 厦门人口分布不平均,不利于楼市的作大作强
    6个区的人口分布情况来看,半数以上人口居住在岛内,岛内人口密集程度远高于岛外。思明区为厦门市第一人口大区,达到76.8万人,湖里区位列第二,为47.4万人,两个区人口占全市人口比重达55%。各区人口密度相差悬殊,思明区人口密度高达10302人/平方公里,湖里区7785人/平方公里,分别为全市平均水平的7.2倍和5.4倍;其他各区人口密度均低于全市平均水平,人口密度高低差距为9786人。
    1.2.厦门房地产政策环境
    1.2.1 购房落户政策不变。
    岛内购150㎡以上的住宅可以带三个户口,岛外至少80㎡.厦门完善的生活设施的持续发展的环境吸引着几乎整个福建的人前来厦门买房置业,客观上来说,厦门楼市面临的不是200万人口的购买力,而是数千万的人口的购买力。同时也说明厦门岛内将会重点建设大户型,打造豪宅聚集地。
     
    1.2.2 本科生直接落户厦门有利于改善厦门的劳动力结构,提高房地产的购买力。
    厦门市人事局日前出台政策,2007年非厦门生源的应届本科毕业生(非师范类)只要符合厦门市相关人事储备制度的要求,即可在厦门先落户后就业。这项政策可以为厦门未来培养更多的中产阶级,打造未来房地产消费的生力军。
     
    1.2.3 收紧个人住房抵押贷款,控制房地产泡沫和盲目进入股市。
    近日盛传将暂停房地产抵押贷,招商银行和中国银行厦门分行有关人员也表示,个人抵押贷款目前没有停办,但个人拿正在按揭的房产做抵押进行贷款的审批程序严格了许多,审批时间也延长了,而且银监会还发出通知,即使个人获得相应贷款,也不允许用于购房和进入股市。
    银行提高个人抵押贷款的门槛,一方面是由于目前股市相当火爆,股民投资冲动增加,使得不少抵押贷款流向股市造成放贷风险;而另一方面则是通过收紧贷款以抑制投机炒房,避免泡沫成分造成房价进一步上扬。
    1.2.4 CPI增长过快,央行连续加息,房地产投资和需求都会受到抑制。
    中国人民银行决定,为合理调控货币信贷投放,稳定通货膨胀预期,自2007822日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.33%提高到3.60%;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,由现行的6.84%提高到7.02%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。这是央行本年内第4次加息。
    在四次加息的情况下,如果一个业主贷款60万,20年期,那么要多还款6.1万,这对中小业主来说是个沉重的负担,而作为严重依赖银行的开发商来说更是一个负担。
    1.2.5 福建出台七条新规,重拳整治房地产市场。
    822,福建省出台七条新规,禁止VIP卡认购、收取会员费、取得预售证必须在10天内开盘、禁止期房更名转让、要明码标价等。这些新规旨在清除房地产市场的的违规操作,净化房地产市场。
    如果是品牌发展商,这些新规并不会对其产生太大的影响;但是在厦门,中小开发商还是占相当一部分比例,内部认购和违规二手中介还是很突出,新七条必然会对中小开发商、代理商和中介产生影响。
     
    1.2.6 住房贷款首付可能提高,短期房地产市场需求可能遭到压制,价格增长将缓慢
    前有消息称,银监会将出台政策,要求商业银行将房贷首付比例从目前的最低不得低于30%提高到40%-50%。如果属实,那么未来市场对房地产的需求必然受到压制,以自住为目的的购房者和小投资者将无法承担首付,将有效压制房地产市场需求,平抑房价。目前厦门相关银行均否认接到类似通知和文件,目前仍执行房贷首付比例最低30%的政策
    1.2.7 PX项目如果在厦门建设,将会影响厦门楼市的发展。
    作为有严重安全隐患的化工项目,它的建设将会严重影响周边的居民生活,也会影响厦门的楼市。目前项目处于再次评估之中,如果真的建在厦门,绝对会对厦门楼市产生影响的。
     
    1.3 厦门未来城市发展规划
    1.3.1海峡西岸经济区建设步伐加快,新一轮的经济增长带来新一轮的房地产需求。
    按照《厦门政府十一五发展规划纲要》指出,厦门十一五期间主要将构筑强大的先进制造业基地。构建移动通讯产业集群、计算机及其外设产业集群、汽车制造业产业集群等17大产业集群。形成岛内高新产业集中区、海沧石化产业集中区、集美机械产业集中区、同安传统优势产业集中区、翔安新兴产业集中区等5大工业产业布局。
    在此背景下,一大批的中高级管理人才将被吸引而来,新一轮的房地产需求会持续增加。
     
    1.3.2第三产业迅速发展,为厦门房地产提供强大的动力。
    按照十一五发展规划,厦门将利用城区迅速拓展和对外通道更加便利的有利时机,大力发展物流、金融、中介服务、会展等生产性服务业,充实提升旅游、商贸、文化等生活性服务业,培育壮大物流、旅游两大服务业支柱,增强中心城市服务与辐射功能。特别是旅游业,将重点开发滨海旅游、文化旅游、购物旅游、生态旅游、节庆旅游、涉台旅游等六类项目。
    服务行业快速发展,对厦门的房地产也将起到很大的助推作用。尤其是旅游业,对其关联的厦门酒店业或酒店式公寓的长足发展具有很大的影响!
     
    1.3.3城市半小时交通圈和厦泉漳为一小时交通圈即将成型,海湾型城市建设步伐进一步加快,大厦门的形成会改变人们的观念,岛外岛内房地产价格飞。
    城市快速通道:完成海湾大道、岛外快速路、翔安隧道、成功大道、厦门公铁大桥等城区间高速路网建设,构建连接各城市组团的快速通道,形成城市半小时交通圈;城际连接通道:打造厦泉漳为一小时交通圈;加快建设福厦铁路、厦深铁路、龙厦铁路,延伸深远经济腹地。
    城市交通圈的建设将弱化人们的小岛意识,岛外地产不再受到歧视,房地产将有望平衡发展。
     
     
     
    近几年厦门楼市发展态势
    2.1 厦门楼市现状
    2.1.1 商品房供给持续提高。2003年以来,厦门楼市处于快速发展之中,不管是商品房的投资和建设保持持续增长,其中2006年增长最快。
    

    154.86
    170.89
    231.74
    430.33
    0
    100
    200
    300
    400
    500
    万平方米
    2003年
    2004年
    2005年
    2006年
    批准建筑面积
      
     
    2.1.2 商品房的需求持续扩大,年销售面积持续提高,空置率降低,价格飙升。
    
    
    2.1.3 2007上半年厦门住宅市场发展态势
     
    2.1.3.1 成交量不大,价格暴涨
        

评星:
  • 0
  • 0

作品评论(0)

登录 后参与讨论
相关推荐:
本站所有资源由用户上传,仅供学习和交流之用;未经授权,禁止商用,否则产生的一切后果将由您自己承担!素材版权归原作者所有,如有侵权请立即与我们联系,我们将及时删除
浏览:326 次数:3
下载:免费下载 收藏:0
等级:
编号:117334 3
文件格式:word文档
文件大小:389KB
投稿:nnn 进入
上传时间:2016/3/20 14:28:54
如有侵权请联系删除

您可能在找这些:

网站首页 典尚平台 建筑素材 三维模型 室内装修 视频素材网 上传教程 帮助中心 热门搜索 版权申明 关于我们 联系典尚

Copyright © 2000-2020 www.jzsc.net.粤ICP备07047611号 All Rights Reserved.

客服QQ:609470690 客服电话:0755-83549300 深圳市典尚风设计有限公司

Copyright© 2016典尚平台 JZSC.NET

网站推荐使用腾讯、Chrome浏览器浏览,不推荐360,很卡

粤公网安备 44030302000908号

QQ咨询
推广分享
×
复制本页url网址

推广详情

如您已登录,分享网址将自动加载您的推广编号,您将获得2元/注册用户的奖励。

推广记录  积分记录

网站首页
回顶部