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报告说明

    我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化：
    ?      新的规划变动。
    ?      新的政策法规。
    ?      对厦门房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。
    敬请注意：本项目研究策划工作是在2005年12月至2006年3月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。
    本项目工作只限于提供针对性及详细的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律、法规和政策议题。
    本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请委托方注意。
    该报告仅为委托方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。


    [厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（2006/03）

1 总述

1.1 报告编制说明

    项目名称：厦门香山游艇俱乐部综合项目（下称“项目”）研究及策划（本报告研究范围不含项目的酒店功能）
    委托方：香山国际游艇俱乐部（厦门）有限公司
    报告编制单位：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司
    协助单位：中国龙会籍服务有限公司、厦门大学计划统计系、厦门市青年企业家协会

1.2 委托方对项目要求及期望

1.2.1 委托方对项目的初步定位及总体要求

委托方对项目整体定位的期望：打造亚洲最大、最豪华的游艇俱乐部。

1.2.2 委托方对项目长期发展战略及资产运营战略的规划

    项目长期发展战略：通过各种融资方式以及对销售性物业（会员权益、酒店公寓权益、商业街、写字楼等）的销售资金的迅速回笼来解决项目前期开发建设所需资金。在项目各经营子项（如商业、酒店、游艇俱乐部、水上活动中心等）的经营上，可采用自营、股份合作、托管等多种方式，但仍有赖于本报告之专业研究及策划建议，以解决资金缺口与日后经营的问题。
    除此之外，在考虑各方市场因素的基础上，还必须结合项目整体的规划及经营来综合考虑，不能顾此失彼，并希望报告编制单位在对项目充分理解的基础上，推荐并协助联系适合于本项目的游艇会经营管理机构，结合会籍销售公司，使项目在规划、市场、管理以及销售的四个环节上齐头并进。
    资产运营战略：因项目经营性（资产型）物业投资比重过大，约占投资总额的70%左右，且回报期过长，项目面临一定的资金压力。因此拟通过融资、合作开发等多种形式进行资产运营，但由于项目销售性物业的销售回笼资金不足以支撑庞大的开发计划，因此必须考虑到国内、国际方面各种融资渠道的可操作性以及如何将经营性（或资产型）物业转化为可销售（或权益组合出售）或可变现的物业，来缓解项目资金压力。

1.3 研究策划目的与方法

1.3.1 研究策划目的

本报告通过分析研究项目发展所处的市场环境，针对项目发展方向、定位策划及投资效益提出策划建议。

1.3.2 研究方法

    本报告通过分析厦门市宏观经济、人口状况、土地市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件、目前开发的进度，以客观的市场数据为基础，进行全面的市场分析，并提出具实操性的项目策划方案。
    具体采用的研究方法有：
    研究方法一：定量定性分析法
    根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访、消费者调查、与开发商会谈等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。
    研究方法二：专家意见法
    组织有关政府部门、发展商及长期钻研或从事游艇行业方面的专家对项目发展进行充分探讨和分析，根据专家的专业知识和经验，提出具实效性的策划方案。
    研究方法三：取证法
    通过对国内外游艇俱乐部发展的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，对项目的先导功能——游艇俱乐部提出针对性策划方案。
    研究方法四：集中主要课题的研究方法
    为了在较短的顾问期内完成项目的研究策划方案，我们必须把焦点集中在主要的专项功能物业的研究上，将研究的结果融入本报告内。