2008年厦门市房地产市场报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    市场开发部  
    2009年2月2日 
     
     
     
    目    录
    前    言  ……………………………………………………………… 2
    第一部分   政策分析 ………………………………………………… 4
    一、2008上半年宏观政策分析
    二、近期宏观调控政策分析
    三、厦门政策分析
    四、2009年宏观市场预测
    第二部分   一级土地市场分析……………………………………… 12
    一、2005年－2008年厦门商住土地招挂拍情况
    二、2008年土地市场状况
    三、土地流拍让地价重回理性
    四、土地成交分析
    五、拿地企业分析
    第三部分   商品房销售情况分析  ………………………………… 15
    一、2004年－2008年厦门商品房销售图表
    二、2008年厦门商品房销售情况
    三、2008年厦门商品房交易分析
    四、2008年厦门各区域交易分析
    五、营销方式分析
    第四部分   厦门岛内主要楼盘成交情况…………………………… 33
    一、岛内成交量较高的18个楼盘成交情况
    二、岛内关注楼盘销售情况
    第五四部分   2009年走势预测 …………………………………… 38
     
    前    言
    回首2008年，毫无疑问是中国房地产市场的多事之秋。降价、断供、退房、交易萎靡、救市新政等字眼屡屡见诸报端。客观地讲，这个冬天的确有点冷。
    受2007年以来一系列宏观调控政策以及总体经济形势不景气的影响，2008年的厦门房市在经历数年的狂飙突进后急转直下——— 成交持续低迷、房价不断探低、土地近半流拍、退房风潮时起，市场信心更是陷入谷底。
    据不完全统计，2008年厦门全市新建商品房共成交14333套，总成交面积205.53万平方米，总成交金额约148亿元。相比2007年，总成交面积同比下跌47%，总成交金额同比下跌59%。
    其中，商品住宅成交8902套，成交面积104.25万平方米，成交金额101.35亿元。住宅成交面积同比下跌65%，总成交金额同比下跌65%。相对于供需两旺、火爆异常的2007年，厦门楼市在2008年遭遇了“滑铁卢”式的大溃败。
    综观全年商品住宅销售走势，基本上呈现出“静”、“冷”、“转”、“温”四季特征。数据显示，2008年厦门全年商品住宅销量在5月和12月达到高峰，刚刚过去的12月成为去年月销售冠军。随着岛内特价房的频繁推出以及年底一些项目的开盘，全市销量逐月攀升，在12月达到全年最高点。
    虽然年末在“新政”以及众开发商此起彼伏的 “抄底价”集中火力的攻势下，楼市交易出现了间歇式的强力反弹，带来2008楼市寒冬的第一抹“暖阳”，但成交量的“阴晴”不定、“降价风”的持续蔓延，仍然无一不预示着交易双方市场信心以及楼市短时“回暖”的未可预知性，“低压”或仍将长时间笼罩市场。
    今天的寒冬换个角度正是“进补”的好时节。练好体质，冷冬过后，春天还会远吗？
    八大关键词
    关键词1：成交低迷
    冷清的房产交易大厅，折射全年交易之冷淡：据统计，2008年厦门楼市商品房成交面积比2007年下跌47%，住宅成交面积同比下跌65%，楼市之冷可见一斑。
    关键词2：持续观望
    购房者的观望写在脸上：面对错综复杂的后市和持续下滑的房价，何时才能收复陷入低谷的入市信心？
    关键词3：人气冷清
    门可罗雀的售楼处不复往日人气：低迷的楼市使得购房人谨慎观望，就连看房的人流都失去了走进售楼处的动力。
    关键词4：土地流拍
    楼市低迷波及土地拍卖：2008年的厦门土地市场遭遇 “滑铁卢”，近半挂牌出让的地块流拍，多数成交地块也都是以底价成交，与去年的火爆不可同日而语。
    关键词5：二手遇冷
    二手房交易量大幅下挫：往日人流如织的二手房门店变得无人问津，走过路过就是懒得进去。
    关键词：救市
    由抑制到扶持，政策转向助市场信心回升：下半年，从中央到地方，各种刺激购房消费的政策不断出台，购房税费明显降低，促进市场信心回归。
    关键词6：成交回暖
    房产交易量日渐提升：进入11月，在政策和降价刺激下，厦门楼市成交量回升显著，到12月达到全年最高峰。
    关键词7：房博会
    作为厦门楼市年度盛会，本报房博会重现昔日火爆人气，充分说明购房需求仍很可观，关键要看有没有合适的平台和项目。
    关键词8：人气回归
    在新政和降价的双重利好刺激下，久违的购房热情再度被点燃。
    第一部分   政策分析
    对于房地产行业而言，2008年可以说是政策年，是中国楼市进行深度调整的一年，政府从年初的打压到年末救市政策的频繁出台，表明政府对房地产行业的调控方向发生了根本性转变——由控制转为促进。
    一、2008上半年宏观政策分析
    （一）住房保障体系的建立与完善
    1、3月3日，财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》。
    2、3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发总面积的70％以上。
    3、3月21日，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。
    4、6月开始至12月，银监会联合发布《关于开展加强住房公积金管理专项治理工作的实施意见》。
    5、6月27日，国家发展改革委、住房城乡建设部近日下达了20亿元中央补助投资计划，支持新建廉租住房建设。                            
    评：建立与完善住房保障体系成为政府调控的重中之重，甚至提高到政治高度来看待。
    （二）金融政策的调整与实施
    1、4月16日，央行决定从2008年4月25日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。
    2、5月12日，央行宣布自2008年５月20日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。
    3、6月7日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，达到17.5％的历史高位。
    评：2008上半年，宏观调控逐步落实“货币从紧政策”，防止通胀。
    （三）2008上半年宏观调控总结
    1、2008上半年宏观调控的首要任务是“防过热、防通胀”。
    2、上半年央行连续加息，调整利息税，提高存款准备金率，表明政府“抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。
    3、上半年出台的政策见效很快。上调存款准备金率，提高了开发商获取银行资金的门槛；频繁加息提高了消费者购房门槛；对多次置业客户加大限制力度，有效抑制了投资和投机行为。
    4、货币从紧政策，二套房贷政策的从严执行，使得房地产市场中的投机和不理性的投资行为受到极大抑制，商品房销售速度放缓，消费者购房意愿下降，部分刚性置业需求后延，市场逐渐回归理性的同时，观望情绪也日益浓厚。
    二、近期宏观调控政策分析
    （一）宏观政策调控方向
    1、国内宏观经济 
    放宽货币政策，改善投资环境，刺激消费，拉动内需，主要表现为：降低存贷款利率、降低存款准备金率、取消个人存款利息税等。
    2、房地产领域 
    控制土地供应，降低购房门槛，放宽购房限制，支持购房，主要表现为：降低证券交易印花税、单边征收印花税、2年二手房免征营业税、首购90平米房契税1%等
    （二）宏观调控转向，步入降息通道 
    1、宏观调控转向
    我国宏观调控首要任务已由上半年的“防过热、防通胀”调整为下半年的“一保一控”(保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨)，再调整为当前的“扭转经济增速下滑”。
    2、      步入降息通道：央行百日内5次降息

    （三）近期宏观政策回顾
    12月23日        央行第5次降息0.27个百分点
    12月17日        政府出台“国3条”刺激楼市，放松二套房贷
    12月3日         政府出台“国9条”刺激经济
    11月27日        央行大幅降息1.08个百分点 
    11月12日        国务院核准审批2059亿固定资产投资项目
    11月5日         政府出台扩大内需十项措施，总投资达4万亿元
    10月30日        央行两月内第3次降息 
    10月27日        暂免征收个人证券结算资金利息税 
    10月24日        2万亿铁路投资扩大内需 
    10月23日        首套房契税降至1%，首付款降至2成
    10月17日        国务院部署第四季度经济工作：宏观经济调控目标转为“保增长”
    10月9日         央行双率齐降，再次降息0.27个百分点，同时暂免征收存款利息税 
    9月18日         单边征收印花税
    9月16日         央行4年来首次降息0.27个百分点
     
    （四）近期宏观政策分析
    1、金融杠杆的调整与实施
    （1）9月16日起，央行下调中小金融机构人民币存款准备金率１个百分点。
    （2）10月15日起，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    （3）12月5日起，央行下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。
    （4）12月3日，国务院出台“国九条”，明确提出必须认真实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策 ，促进货币信贷稳定增长；并决定追加政策性银行2008年度贷款规模1000亿元。
    （5）12月17日，国务院出台“国三条”支持有实力的房地产企业融资贷款需求等。
    （6）12月25日起，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此次下调存款准备金率，将释放银行资金2312亿元。
    评：表明政府正在逐步落实适度宽松的货币政策，释放银行存量资金，支持房企合理贷款需求
    2、财政杠杆的调整与实施
    （1）首付比例
    10月27日起，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例调整为20%(原为30%)。
    （2）二套房贷
    12月17日，出台“国三条”明确放宽二套房贷，支持居民合理的改善型置业需求。
    （3）贷款利率
    10月9日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 
    10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍(原为0.85 倍)。
    10月30日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率相应调整。
    11月27日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他各档次存贷款基准利率作相应调整。
    12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率作相应调整。
    5次降息后，一年期贷款利率累计下降216个基点，至5.31%；一年期存款利率累计下降189个基点，至2.25%。
    评：5次降息、降低首付、放宽二套房贷，表明政府进一步刺激购房需求，促进住房消费的决心。
    3、税收杠杆的调整与实施
    （1）契税
    11月1日起，个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%(原1.5%) 。
    （2）其它税费
    10月9日起，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。
    11月1日起，个人买卖住房暂免征收印花税(原为0.05%)； 免土地增值税（原为1%）。
    12月17日，个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税。
    评：降低税费相当于降低购房成本，有助于提升成交量，表明政府促进房地产市场稳定发展的决心
    （五）近期宏观政策总结
    1、新政出台的背景是为应对愈演愈烈的国际金融危机，其根本目的是挽救市场信心，刺激购房需求，扩大内需，防止经济增长过快下滑，从而维持国内金融市场的稳定。
    2、新政以保障民生为前提。历次政策均将“加大保障性住房建设力度”放在首位，表明建设保障性住房已经成为基本国策，及未来中国房地产住宅市场发展的大方向。
    3、新政以降低购房者的置业成本为主要导向，通过减少消费者的购房交易