福州正祥【尊园】项目
近期市场分析简报
福州市近期房地产市场状况简报
【尊园】项目周边市场现状分析
福州大家投资顾问有限公司
二零零八年三月二十六日
目录
第一部分 福州近期房地产市场状况简报
一、福州楼市2007年1月-11月市场综述
二、福州楼市近期交易信息统计分析
三、福州1月的各板块公寓价格情况
四、福州1月份的新开楼盘信息
五、福州成交地块统计资料表
第二部分 项目区域的周边市场现状分析
一、竞争项目分析
二、价格分布与走势分析
三、消费结构分析
四、产品结构分析
五、本项目区域市场机会与困难分析
前导部分
第一部分 福州近期房地产市场状况简报
第二部分 项目区域的周边市场现状分析
第一部分 福州近期房地产市场状况简报
1、 福州楼市2007年1月-11月市场综述
总体来说，2007年的福州楼市仍是一路挺进的，成交看好，然而，从10月份起，福州楼市来了个“急刹车”，成交量持续下降。可以说福州的房地产市场已经受到中央政府宏观政策及福州市政府整顿房地产市场秩序的影响，致使目前整体房地产市场的观望气氛还相对浓厚。
数据：关于福州房地产市场的07年成交数据趋势图分析：
①、福房指数涨幅放缓
福州一手房市场的11月福房指数涨幅明显放缓。11月价格指数为135.99，相比上月的135.65增长0.34点，该涨幅与上月增长0.52点相比趋缓。经过了7、8、9月份较大的涨幅之后，10月与11月的涨幅相对平缓，11月月涨幅为0.25%，与平均0.66%的涨幅相比减小不少，与去年同期相比上涨8.72%。
②、交易清淡，成交量不断下降，销售价格继续上涨
小结：
进入2007年以来，成交量一直下降，今年1月份成交量最高，达55.79万平方米；之后到7月份，持续下跌；到8月份，出现萎缩后的首次放量增长；之后又开始持续下跌，成交量又明显萎缩，11月已跌至历史最低水平，只有15.54万平方米。与一月份相比，十一月下降了40.35万平方米，下降达72.2%。与去年同期的45.79万平方米相比，成交量下降了30.25万平方米，降幅达66.06%。
虽然成交量远不及去年，但房价却一路高歌。从去年底均价突破5000元大关以来，2007年，房价节节攀升，到11月份，均价已达6959元/平方米。从一月的4953元/平方米上升到十一月月的6959元/平方米，上升了2006元/平方米，涨幅达40.5%。
2、 福州楼市近期交易信息统计分析（注：数据来源于福州房地产信息网等）。
表一：近期福州商品住宅交易明细表
时间
| 套数
| 面积
| 均价
|
2007年10月
| 3033套
| 303062㎡
| 7481元/㎡
|
2007年11月
| 1677套
| 265939㎡
| 7671元/㎡
|
2007年12月
| 3396套
| 376316㎡
| 7705元/㎡
|
2008年1月
| 2012套
| 177310㎡
| 7830元/㎡
|
2008年2月
| 1179套
| 141967㎡
| 7900元/㎡
|
小结：上表主要针对福州10月份以后的市场交易明细。可以看出，虽然在12月份成交总量上略有反弹，但整体的成交套数与成交面积仍在走低。受到楼市的整体观望影响，近期价格趋势呈现不大明显的小幅度上升状况。
图一：
12月福州八大板块商品住宅交易套数图（单位：套）
1月福州八大板块商品住宅交易套数图（单位：套）
图二
12月福州八大板块商品住宅交易面积图（单位：㎡）
图二1月福州八大板块商品住宅交易面积图（单位：㎡）
小结：以上两图表可以看出，目前福州的商品住宅交易套数最多的板块处在“金山板块”，所占的比例可达到35%-37%，而中心城区和北区板块的所占比例为其次，其他板块的成交总量相差不大。金山板块依据其面积的开发总量以及相对的单价优势，还处于目前福州的热点房地产销售板块区。
与交易套数、交易面积各板块出现悬殊情况相比，在均价方面却出现了少有的接近，12月份“中心城区”与“西区板块”均过万元/㎡，“江滨板块”也以9430元/㎡紧随其后，“金山板块”和“北区板块”最低，分别是6205元/㎡、6203元/㎡。而在1月份，“金山板块”、“仓山板块”、“北区板块”、“西区板块”分别是7713元/㎡、7815元/㎡、7705元/㎡、7864元/㎡。
图三
12月福州八大板块商品住宅交易均价图（单位：元/㎡）
1月福州八大板块商品住宅交易均价图（单位：元/㎡）
三、福州1月的各板块公寓价格情况
板块名称
| 项目名称
| 价格情况
| 均价(元/㎡)
| 上涨情况
| 板块均价
|
市中心板块（14）
| 51公馆Ⅱ期
| 13500元/㎡（面积38-60㎡）
| 13500
|
| 12247
|
| 半山千叶Ⅱ期
| 8600元/㎡（尾盘）
| 8600
|
|
|
| 左海帝景
| 9300元/㎡（尾盘）
| 9300
|
|
|
| 财富主场
| 10000元/㎡（面积50㎡、70㎡、122㎡）
| 10000
|
|
|
| 世纪豪门
| 13000元/㎡
| 13000
|
|
|
| 七星景
| 15000元/㎡（1月新盘）
| 15000
|
|
|
| 福州星势力
| 13000元/㎡（仅剩余6层）
| 13000
|
|
|
| 香颂枫丹
| 13000元/㎡（最低价9800元/㎡，南北差价1000元/㎡）
| 13000
|
|
|
| 中庚财富天下
| 均价13500元/㎡（精装）
| 13500
|
|
|
| 香樟林城市花园
| 9700元/㎡（尾盘）
| 9700
|
|
|
| 福晟钱隆天下
| 15500元/㎡
| 15500
|
|
|
| 福晟钱隆首府
| 14500元/㎡（一梯一户设计，面积130-140㎡）
| 14500
|
|
|
五四北板块（5）
| 君临香格里
| 高层开盘，均价7600元/㎡（1112 |