第一章  成都市宏观环境及房地产市场分析
     
    第一节、成都市宏观经济环境概述
     
    1、城市概况
     
    成都，一座来了就不想离开的城市。
     
    1.1、城市地位
    成都是四川省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市。是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，中国的特大城市之一，先后荣获联合国“人居奖”和“最佳范例奖”两项殊誉。
    新华社2003年12月16日刊发的调查数据表明：在中国最适合居住的城市中、成都名列第三（仅次于上海、北京），在最合适投资城市中、成都名列第四（仅次于上海、北京和广州）。
    随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。
    1.2、交通状况
     
    成都是中国西南地区的交通枢纽，是西部最大的航空港、又是全国公路最密集的城市之一。双流国际机场是全国四大空港之一，已开通国际国内航线240多条，年客流量500万人次；铁路有成渝、宝成、成昆和达成铁路交汇于此；公路除成渝、成绵、成乐、成雅、成灌高速公路外，还有3条国道通过，形成了以川陕、川藏、川甘和成渝、成阿等23条省级以上公路为骨干的放射型公路网络。
    成都交通方便快捷，“五路一桥”的修建形成快捷的交通通道。现有公共汽车1202辆，营运线路99条，其中旅游专线7条，旅游专线车99辆，备有导游服务的观光巴士20辆，现有出租汽车公司100余家，出租汽车7000多辆，年载客量1.27亿人次；现有旅游汽车公司(车队)11家，旅游营运汽车近200辆；有游船公司1家，游船6艘。
     
    1.3、通信状况
     
    成都是西南地区邮电通讯枢纽，已发展成为全国8个邮政通信一级处理中心和全国6个通讯交换中心之一，并先后与160余个国家和地区建立了通信联系。
    1.4、人口状况
     
    2004年末，成都市总人口约为1100万人，在全国特大城市中，人数仅次于重庆、北京、上海，居第四位。成都市区的流动人口约有150多万，外地人在成都市区购买的商品房总量超过50%，流动人口消费成为消费的中坚力量。
    成都是西部大开发的龙头城市，西部大开发的“窗口”，随着WTO和西部大开发的进程，其重要的城市地位必将吸引更多旅游、投资者的青睐。
     
    1.5、城市发展规划介绍
     
    1）、城市发展。
    经济总量目标：国内生产总值年均增长10%以上，2005年人均国内生产总值达到2500美元，财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度；
    结构调整目标：逐步提高非公有制经济占国民经济的比重，调整优化产业结构，2005年一、二、三产业增加值比例调整为7∶45.5∶47.5，高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到15%以上，调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2005年城市化水平达到38％以上；
    人口就业目标：人口自然增长率控制在4‰以内，2005年全市总人口控制在1070万人，非农业从业人员比重达到60%，城镇登记失业率控制在4%以内；
    居民收入目标：城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长8%；农民人均可支配收入年均增长6%；
    社会发展目标：2005年恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为37%，农村为47%，人均期望寿命达到74岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育，各项社会事业全面发展。
    2）、城市建设。加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。2005年城市生活污水处理率达70%，城区生活垃圾处理率达100%，城市绿地覆盖率达30%；生态环境目标：基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定在Ⅱ级，国家级和省级风景名胜区稳定在Ⅰ级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到90%、90%和85%。
    3）、城市规划。扇叶绿楔，向东向南，七星拱月。中心城市布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局，优化城市产业结构和用地布局，引导城市向东、向南发展，重点建设城市周边七个卫星城镇：大湾、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳。城市交通：“井”字加环状加放射“井”字型道路。历史文化：“三片一带五十五个节点”。“三片”指浣花片区、十陵片区和北郊风景片区，“一带”指以府南河为纽带的环古城垣历史文化风光带，全长19公里。“五十八个接点”包括城市中轴线道路串联12个重要接点，8个重要古城接点，以及38个中心城的文物保护单位。非城市建设用地规划：规划非城市建设用地控制分三级：绝对控制区、重点控制区、一般控制区，其中绝对控制区主要包含以下区域：非城市建成区中的密林地，外环路内外两侧500米区域内地，沿河两岸200米范围内用地和东风渠两岸100米内用地，其他中小河流两岸50米，规划区域内的沼泽用地以及生态高敏感区域。
     
    2、经济环境
     
    2.1、成都2004年经济概况
     
    自2003年以来，成都市宏观经济运行处于高速发展的上升阶段。2004年，成都市社会固定资产投资额为1085.2亿元，同比增长25.7%；其中房地产开发投资额为291.4亿元，同比增长18.8%。2005年1-4月，全市各固定资产投资额为301.01亿元，同比增长54.6%；其中房地产业投资为111.9亿元，同比增长60.1%。
    2004年，成都市社会消费品零售总额为875.28亿元，比上年增长13.5%；生活物价方面，市区居民人均可支配收入为10394元，人均消费性支出达到了8997元，同比增长27.4%；2004年成都市城市居民消费价格指数达到103.9，高于2003年水平。
    以上数据表明，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。但是，我们也应注意到，随着经济增长速度提高，也出现了一些不稳定、不和谐的因素，特别是在个别地区、个别行业出现的一些盲目投资，低水平重复建设问题严重，从而导致宏观经济出现局部过热的现象。对此，政府采取了系列宏观调控措施，并取得较好的效果。预计今年成都市宏观经济将向着宏观调控的预定目标发展，继续保持平稳、适度的增速。
     
    2.2、成都2005年前三季度经济概况
        
     成都是全国商贸中心改革试点城市，成都前三个季度经济保持了快速增长态势，实现了速度与结构、质量、效益的统一。
    1）、经济总量不断扩大。
    今年前三季度全市实现地区生产总值1783亿元，同比增长13.0%。其中：第一产业实现增加值136亿元，增长5.2%；第二产业实现增加值855亿元，增长17.6%；第三产业实现增加值792亿元，增长10.0%。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为3.2%、60.9%和35.9%。
    2）、第三产业进一步发展。
    前三季度，交通运输、仓储及邮电通信业增加值比上年同期增长10.9%，批发和零售业增长11.0%，金融业增长7.7%，房地产业增加值增长1.7%。        
    3）、消费品市场持续旺盛，物价指数继续趋稳。
    前三季度，成都市实现社会消费品零售总额739.8亿元，增长14.2%。
    4）、对外经济发展势头强劲。
    前三季度，成都市实现进出口总额31.86亿美元，增长34.8%，分别比一季度和上半年增加11.2、6.1个百分点，其中出口19.03亿美元，增长52.5%；
    5）、利用外资成效显著。
    前三季度，全市合同外商直接投资金额10.34亿美元，实际利用外商直接投资3.54亿美元，分别增长1.79倍和75.5%。
    6）、财政收入和居民收入稳步提高。
    前三季度，成都市完成财政总收入248.5亿元，增长30.1%，城市市区居民人均可支配收入达8473元，比上年同期增长10.5%；城市市区居民人均消费性支出6643元，增长10.0%。
    以上情况表明，前三季度成都市经济总体运行良好，呈现健康、良好发展态势，预计2005年成都市经济增速在13%左右。
     
    3、政策环境
     
    近年来，随着房地产业的发展，房地产业对经济的贡献越来越大、房地产业的地位也越来越重要。各级政府相关法律、法规及政策的逐渐出台和完善，加强了对房地产开发的管理和服务，使房地产市场的发展更加规范。近期国家和地方对房地产实施宏观调控的主要政策有：
    3.1、货币政策：扩大贷款浮息制度、利率调整（加息）、人民银行2003年121号文件；等等。
    3.2、土地政策：实行土地垂直管理、严格土地保护制度、加强土地保护执法力度；等等。
    3.3、行政措施：禁止拍卖基本住房、七部委关于稳定房价的通知；等等。
    其中，2005年4月30日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会联合发布的《关于做好住房价格稳定的意见》，对房地产市场局部地区存在的房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题进行强有力的行政调控。
    《关于做好住房价格稳定的意见》及以上政策措施的出台，进一步加强了对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，实现商品住房供求基本平衡，切实稳定了住房价格，促进房地产业的健康发展。
    成都市的房地产市场也一直保持平稳发展的趋势，供求基本平衡、健康有序，没有明显的炒作和泡末成分。
     
    第二节、成都市房地产市场简析
     
    1、中国房地产市场还将持续发展10—20年
     
    1.1、我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。根据联合国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面积是35平方米，而现在我国的住房面积是人均23平方米，离这个目标还非常远。现在的建设数量是，每人每年可以增加一平方米，按照这个建设速度，我国12年后才能达到预定的小康目标。
    1.2、城市化建设是动态的。不算城市人口的自然增长，每年农村进城人口就是1100万人。今后20年内我国的城镇化水平将从现在的30%提高到50%，每年增加一个百分点，城市人口的增长每年是500万，加起来就是1600万。
    1.3、拉动国民经济增长的需要。中国经济增长离不开房地产的发展。房地产拉动经济增长每年是15个百分点，如果加上建材，大概能达到30%。
     
    2、成都房地产市场概况
     
    2.1、商品房供应和销售保持旺盛
     
    2005年1—6月市区（六城区）累计商品房供应量402.03万㎡，同比增长36.23%；累计销售商品房370.15万㎡，同比下降15.25%。2004年，我市市区商品房供应不足、供需矛盾突出，2005年上半年市场形势与去年同期相比得到了逆转，一季度市区供应商品房为144.41万㎡，同比增长22.96%；二季度供应257.62万㎡，同比增长45.35%；供需关系开始步入平衡。
     
    2.2、房地产开发银行贷款持续下降，开发商自筹资金快速增长
     
    2005年1—5月，开发商自筹开发资金为103.5亿元，增长1.61倍；国内贷款34.86亿元，增长1.7%；其它资金来源96.33亿元，增长13.3%。开发商自筹资金比重由1—4月的40%上升到1—5月的43.23%，其自筹资金增速较快。
     
    2.3、众多开发商抢购土地，施工面积稳步增长，开工面积快速增长
     
    2005年1—5月，开发商购置的开发用地为596.56万㎡，同比增长20%；商品房施工面积达2306.62万㎡，同比增长16.5%；其中商品房施工面积中，新开工面积为683.9万㎡，同比增长78.6%。
     
    2.4、房地产开发投资仍保持快速增长，支柱作用得以进一步凸现
     
    2005年1—5月，全市房地产开发累计完成投资167.29亿元，同比增长高达73.7%，且房地产开发投资占全社会固定资产投资的36.9%，房地产开发投资在国家宏观经济调控后仍保持快速的增长，表明开发商看好成都的房地产发展前景。
     
     
     
    3、成都市房地产市场特征
     
    3.1、房地产开发由几年前的集中在二环开发转向三环及以外和城郊以及更远郊的