目录
    第一部分 项目属性分析              4
    一、项目地段              4
    二、项目区位              4
    三、技术指标              5
    四、项目资源              5
    （一）自身资源              5
    （二）周边资源              6
    五、交通流量              6
    六、价值判断              7
    七、SWOT分析              7
    八、属性界定              7
    第二部分 城市属性判断              8
    一、城市发展规划              8
    （一） 城市规划方向              9
    （二） 商业发展规划              10
    二、经济运行分析              10
    （一） 经济运行情况              10
    （二） 居民消费情况              12
    （三） 消费市场现状              13
    （四） 商务发展现状              15
    三、城市属性界定              15
    第三部分 区域属性研判              16
    一、区域市场分析              16
    （一） 区域规划范围              16
    （二） 区域规划理念              17
    （三） 区域招商引资              18
    （四） 区域建设目标              18
    二、区域属性界定              18
    第四部分 竞争环境分析              19
    一、住宅市场              19
    （一） 市场格局分析              19
    （二） 重点项目分析              20
    二、商业市场              25
    （一） 市场格局分析              25
    （二） 重点项目分析              26
    三、商务市场              27
    第五部分 核心商圈分析              28
    一、核心商圈范围              28
    二、商业需求估计              28
    三、商圈商业普查              30
    四、商圈流量分析              31
    五、区域商业空间              31
    第六部分 客户特征分析              33
    一、自住客户需求特征              33
    （一） 客户购房需求              33
    （二） 客户购房意向              38
    （三） 客户个人及家庭背景              40
    二、经营客户需求特征              42
    （一）　客户经营现状              42
    （二）　客户投资、经营意向及需求              44
    （三）　客户大屯新区商铺投资意向及需求              47
    （四）　客户大屯新区商铺投资能力              48
    （五）　客户个人及家庭背景信息              49
    三、消费客户需求特征              50
    （一）　客户消费行为              50
    （二）　客户大屯新区商业项目消费意愿              54
    （三）　客户个人和家庭背景信息              57
    四、企业客户需求分析              59
    （一） 客户办公现状              59
    （二） 购买需求分析              60
    （三） 项目选择意向              60
    五、品牌商家需求分析              61
    （一） 国美电器              61
    （二） 港都家具              62
    （三） 滔博运动              63
    （四） 美好家园              65
    （五） 宇莹服饰              66
    （六） 大明星KTV              67
    （七） 拿渡麻辣香锅              68
    （八） 肯德基              69
    第七部分 项目研究结论              70
    一、住宅发展分析              70
    二、商业发展分析              71
    三、商务发展分析              73
    四、综合发展建议              73
    附件：突破商业地产开发瓶颈              75
    ——商业地产成功招商攻略              75
    一、商业地产招商特点              75
    二、商业地产招商误区              77
    三、商业地产招商核心要决              78
    四、商业地产招商工作的操作要点              80
    
    4
     

     

第一部分 项目属性分析

    项目属性分析旨在表现基地研究所获得的相关资料，对于地块位置、现状、资源等进行了解，做出初步的地块属性判断。

一、项目地段

    本案位于安宁市大屯城市新区的核心位置——片区主干道大屯路和珍泉路交叉口东北角，可以方便的到达周边规划片区，地理位置优越、交通条件便利，具有较强的区域辐射能力。

二、项目区位

    根据安宁市主要片区总体规划，大屯城市新区是城市中心区连接规划中的麒麟片区、武钢片区和安宁市职业教育产业基地的咽喉。
    项目用地距离城市核心区直线距离约1.5公里，距离麒麟片区中心和职业教育产业基地中心的直线距离都在3公里左右。
    图1-1 项目区位示意图
    

三、技术指标

    本案用地性质现为居住用地，共45亩，容积率为3.5。根据贵方关于项目的设想，希望项目以一个综合体的项目入市，打造成为安宁具有区域影响力的地标性项目，对于住宅、商业、写字楼等物业类型都有一定规模的考虑。
    表1-1 项目基本指标信息表

总占地面积	45亩	容积率	3.5
绿地率	≥40%	建筑密度	28%
地上建筑面积	10-11万平方米	地下建筑面积	地下两层，负2层均为车库，     负1层50%为车库，50%为商业
目前的物业     面积分配	住宅约5万平方米；     商业约3万平方米；     公寓、写字楼约2～3万平方米。

四、项目资源

（一）自身资源

    项目地块仅45亩，自身资源匮乏，其核心优势在于其无可替代的区位和地段。
    图1-2 项目周边资源分布图
    

（二）周边资源

1、现有资源

    ?      交通条件：位于大屯片区主干道大屯路和珍泉路交汇处；
    ?      教育资源：周边分布有安宁中学和安宁实验学校都是安宁区域的重点学校；
    ?      行政配套：安宁市公检法机关新址设置于项目周边区域；
    ?      人气氛围：周边住宅小区陆续交房，人气处于初步聚集阶段。

2、潜在资源

    ?      体育配套：项目对面地块规划建设为运动场馆，项目便利性得天独厚；
    ?      商业氛围：项目周边的社区商业处于逐步升温阶段，宁湖峰境项目商业步行街进入实际运作阶段，政府重点规划建设商业项目金色商业中心已经开工建设，建设银行大楼已经楼成等，都预示着区域商业具有巨大的发展潜力。
    图1-3 项目周边商业分布图
    

五、交通流量

    通过对工作日和休息日的车流量和人流量监测我们可以发现，目前区域内部车流量大于人流量，且人流量约在5500人/日的水平。上述结果说明，目前区域内部居住氛围、人气氛围都处于很低的水平，尚需要较长的时间进行培育。
    表1-2 项目主入口交通流量监测表

监测点	工作日			休息日
		日均车流量估计     （辆/日）	日均人流量估计     （人/日）	日均车流量估计     （辆/日）	日均人流量估计     （人/日）
大屯路与珍泉路交叉口	7730	5543	6320	5520

六、价值判断

    核心价值：区位和地段优势；
    附加价值：周边区域未来配套齐全，发展潜力巨大，具备形成区域核心商圈的条件。

七、SWOT分析

    表1-3 项目SWOT分析表

项目优势	项目机遇
?      地段优势明显，处于大屯新区核心位置；     ?      周边区域发展，周边社区入住率不断提升，社区商业逐步发展；     ?      未来周边配套资源丰富。	?      区域规划明确，未来将和现有中心区一起发展成为安宁区域的配套服务中心区；     ?      安宁城市经济快速发展，整体定位为工业城市，强化了大屯新区未来的发展地位。
项目劣势	项目挑战
?      用地性质尚不明确；     ?      如果根据设想打造成为综合性物业项目整体体量偏小；     ?      项目自身资源有限，必须通过其它方式寻求项目的核心定位，推动项目自身价值彰显。	?      区域商业成熟度提升需要加以时日；     ?      对面的金色商业中心是区域规划重点建设的商业项目，会对项目的商业定位形成直接竞争；     ?      伴随着安宁中心城区的改造，大量的商业项目将会在中心城区出现，形成强烈的人流竞争关系。

八、属性界定

    安宁的经济发展潜力和大屯新区未来的发展规划，加之项目拥有良好的区位地段条件，使得项目具备了良好的发展前景。
    伴随着安宁城市中心区改造的启动，大量的商业项目将会在中心城区涌现，加之区域内部金色商业中心的竞争，项目未来的商业部分面临较大的市场威胁，另外区域的商业成熟尚需时日，将导致项目的商业、商务功能的考虑面临一定的市场风险。