迪拜·滨海商业中心调研及定位报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    

    摘  要
     
        本次报告有针对性的完成了关于本项目的市场环境调研、投资市场调研、消费市场调研及本项目的市场定位等工作。问卷设计制作、调研培训、资料收集、报告撰写共历时30天，2008年1月收集问卷400份，其中投资市场调研涉绍兴市区、柯桥商业区、滨海商业区等；消费市场调研问卷，主要集中在滨海工业区；针对本项目投资者指数76.89%；消费者指数 75% ；本项目以中档商场定位基本符合市场需求。
    

    目   录
    第一部分……………………市场环境调研分析
    第二部分……………………整体投资调研分析
    第三部分………………………消费市场调研分析
    第四部分………………………本项目市场定位
    
第一部分  市场环境
    一、区位价值
    长三角中国最具经济活力的板块，上海、杭州、宁波铸造了中国经济快速发展的金三角，及其辐射的各县市经济的发展更是令国人刮目相看，而作为临近杭州的绍兴县以其纺织工业、纺织贸易的快速发展，在全国甚至世界都赫赫有名；柯桥作为绍兴县纺织工业的航母，城市产业结构正从纺织工业向纺织贸易转型阶段，滨海工业区营运而生。
    
    2002年6月，绍兴县滨海工业区挂牌成立；2006年4月，经浙江省人民政府批准，国家发改委核准，滨海工业区正式成为省级开发区。同时，滨海工业区是浙江省首个创建省级生态工业示范园区的开发区。滨海工业区地处绍兴北部，紧邻杭州、宁波、上海，总规划控制面积100平方公里。 
    滨海工业区是目前浙江省最大的开发区之一，在以柯桥、绍兴成熟纺织产业为后盾的前提下，滨海定位于打造国际纺织品制造中心和现代化开放型工业新城。
    小结：
    滨海城市知名度在浙江省有上升的趋势，日后城市经济的发展在全国有也会小有名气，城市的特色纺织经济与国际接轨，城市配套商业需要进一步发展，本项目的市场定位符合城市发展的趋势。
    二、区域规划
     ⑴大小“二乔”嫁接同雀台
        
    图1：杭州湾跨海大桥实景图                    图2：绍兴跨海大桥效果图 
     
    作为横跨杭州湾的第二条快速通道，嘉绍高速是国家高速公路网建设规划中的沈阳-海口高速公路的重要组成部分。它北起嘉兴境内的沪杭和乍嘉苏高速公路交叉口处，南至上虞境内的沽渚，全长69公里，其中就包括建一座12.32公里长的绍兴跨海大桥。设计标准为双向8车道，仅路基宽度就达42米，成为浙江第一条开建的8车道高速公路。建成后，可缩短绍兴至嘉兴现有距离51公里，预计2010年建成通车。
    杭州湾、嘉绍两座跨海大桥，将会使浙江的生产力布局发生重大变化。可以预见，今后在长三角南翼地区、杭州湾沿岸地带，将形成一个以宁波、绍兴为中心的，整体实力有可能与以杭州为中心的杭嘉湖城市圈分庭抗礼的绍甬舟嘉城市圈，并通过海上拉近与上海的距离，使作为世界六大都市圈之一的长三角都市圈有实至名归的突破。
    ⑵滨海——新上海滩
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    滨海工业区投资环境日臻完善，市政框架拓展到了63平方公里，“八通一平”基础配套面积达到36.7平方公里，建成区面积15平方公里，水、电、汽、天然气、排污等大型工业配套十分完备。产业结构日趋合理，集聚能力明显增强，已初步形成石油化工、聚酯化纤、包装材料、生物医药、纺织制造、农产品深加工等六大优势产业集群。其中石油化工以华联三鑫为代表，PTA生产规模位居全球第二，亚洲第一。新型材料以欧亚薄膜为代表，薄膜单体生产规模全球第一。聚酯化纤集聚了远东集团、赐富集团、世创石化、海富化纤四家大型化纤企业，年产能100万吨，规模全国领先。农产品深加工以中大饲料、中大油脂等企业为代表，其中饲料生产全省第一，油脂生产全省第二。此外，机械制造、五金产品、电子通讯产业正在发展迅速。 
    ⑶“奔驰560”商贸体系框架
    目前，3幢科创中心高楼破土动工，从“建区”到“造城”，从“投资驱动”到“创新驱动”，滨海工业新城现代商贸大步前进，未来5年时间里将在本项目地块附近建造60幢高楼。
    商贸业的发展给滨海增添了新的活力，同时对于本项目而言，也创造了良好的市场契机；滨海基础产业经济的活跃，工业企业的入驻，本项目在此也起到了搭建沟通平台的作用。
    ⑷钱江隧道，滨海前途无量
    2008年1月8日，连接萧山与海宁的过江隧道——钱江隧道正式开工。这条隧道潜入钱塘江底，将沟通钱江两岸的杭州、嘉兴、绍兴三市，连接沪杭高速、杭浦高速、杭甬高速，为多条高速公路的相互连接提供一条快速通道，而与滨海最近的党山镇、党湾镇、益农镇则是在规划之内，滨海则为最直接受益的区域，区域价值进一步提升。
    小结：
    滨海城市规划体系的不断完善，以及与国家整体规划接轨，伴随新一轮长三角经济的发展，滨海的区域地位日益重要，城市配套服务业在现时环境中显得杯水车薪，“560”预视城市近期发展方向，日渐成熟的城市产业结构要求商业从中档走步。
    三、经济活力
    

⑴收入水涨船高
     
    滨海自建区以来经济发展快速，工业销售收入连创新高，2002年707904万元，2003年961668万元，2004年1474081，2005年1911059万元，2006年万元，工业销售收入发展趋势模拟如下。
    工业销售收入增长速度表（万元）：

     从表中可以看出滨海的工业销售收入增长速度，忽略2004年的发展速度，其余各年度增长速度大致接近，原因2004年4月经浙江省人民政府批准，国家发改委核准，滨海工业区正式成为省级开发区，政策的引导与优惠在此时间段上效果突显，为个因情况。
    工业销售收入平均发展速度计算如下：
      T=(2677875/707904)0.25≈1.39
    加权修正:
    135.8×0.2+153.3×0.1+129.6×0.4+140.1×0.3=136.3%
    即每年工业销售收入上涨0.363，据此预测本项目在2年后建成时的工业销售收入，以此分析企业职工总体收入。
      Vi=P0×Ti
      V7=707904×1.3637
        ≈6186505
       以2006年，职工总收入4.99亿元，销售收入为268亿元，为例，静态分析二者的比例为1.86%，以此预测09年本项目建成后，职工总体收入为：
        CI= 618.6505×1.86%≈11.51亿元
    小结：
    职工总体收入增加的两个决定性因素，其一是企业的进一步增多，职工总人数增多，二是职工工资收入增加。从我国CPI指数的中看，07年11月份高达6.9%，已超过警戒线的3.2%，加之08年新《劳动法》的实施，职工收入有增加的趋势；滨海处于发展阶段，企业进一步增多、职工总人数增多也将是必然，所以本项目的区域消费市场在规模上和能力上会有所提升，有利于发展商业物业。
    
⑵财政收入
        
    绍兴县的财政收入从2004年至2007年，年增长幅度在20%左右，从下图滨海财政收入占整个绍兴县的财政收入比例，可以看出滨海的财政收入对增加整个绍兴县的财政收入贡献较大，区域政策环境能够得到有效的优化。
             小结：
    滨海作为新兴的浙江最大的工业区之一，可开发空间较大，财政收入的弹性较大，市政配套的投入在财政收入增加的基础上也将会有所增加，二者形成了有机的循环，对商业市场的培育创造了发展空间。
     
     
     
     
     
     
    
四、产业结构
    ⑴产业“三分天下”
    注：以上数据来源滨海管委会，统计数据为本区域已入驻企业和在建筑企业。
    截止目前，针对滨海工业区已建成投产企业73家，在建筑工业项目41家，共计114家，企业经营类型以纺织制造52