深圳万象城调研报告
    2013.1
    目录
    一、项目概况
    二、基本指标
    三、区域分析
    四、整体规划布局
    五、项目定位
    六、产品设计特色
    七、产品设计平面图
    八、商业业态规划
    九、运营分析
    十、营销推广
    十一、项目图片
     
    项目概况一
    购物中心简述：
    深圳最大的购物中心，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。其中，定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

     
    项目概况
    商业：酒店：办公：居住=5：2：1：2
    华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合体项目。

• 地理位置：深圳罗湖区宝安南路

• 总投资：40亿港币

• 总占地面积：约8万㎡

• 总建筑面积：约55万㎡；其中一期25万㎡，二期30万㎡

    商业面积：25.8万㎡
    办公面积：4.2万㎡
    住宅面积：11万㎡
    酒店及共建面积：14万㎡

• 一期开发时间：2002.10-2004.12

• 二期开发时间：2006年-2008年

• 设计车位2988个

• 由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计

    
     
    开发顺序
    华润中心项目共分2期开发：
    华润集团采取先启动北座与中座，以商业作为航母，高档写字楼为辅，以拉升项目档次，再以首期的成功继而带动二期的联动发展。
     
    首期开发项目的北座与中座
    主要由于一期位于深南中路与宝安南路交汇处，紧邻高档写字楼群，且与深圳地标——地王大厦及信兴广场隔路相望，是深圳的金融核心区域，同时与地铁站口连通，并临近深圳人流最旺盛之地——东门商圈，享有庞大的人流量等各种利好因素为商业物业奠定良好基础。
     
    二期南座后续启动
    因为紧邻快速干道——滨河大道，致使南座人流量稀缺，物业类型仅为陈旧的居住区，商业氛围较为薄弱，需时间营造成熟的开发条件。
    
    华润中心基本指标
    1、总建筑面积达55万㎡
     
    2、总投资额：约40亿港币
     
    3、物业形态：购物中心、街区商业、写字
         楼、酒店、住宅。其中购物中心(万象城)
         总建筑 面积18.8万㎡ ，7层楼。
     
    4、一期建设时间：2000年；开业时间：
         2004年12月
     
    5、运营效果：2005-2006年亏损；2007年
         开始盈利，营业额15.6亿元
     
    




     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    华润中心区域分析
    项目地理位置：位于罗湖金三角商业区，包括东门、人民南、宝安南三大核心商圈，万象城是宝安南商圈的标志性项目。
    




     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    华润中心区域分析
    交通系统分析：
    ?      地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间
    ?      与"地王大厦"隔深南大道相望
    ?      与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连
    ?      周边共有巴士线路30多条
    ?      距深圳火车站、罗湖口岸约1000米
    ?      距皇岗口岸约5分钟车程
    ?      距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程
     
     
    
     
    华润中心整体规划布局
    
    一期
    
    二期
    
     
    
    华润大厦：4.2万㎡
    
    
    空间规划布局
     
     
    
     
    一期规划布局

• 华润中心以清晰、明快、简洁的设计理念为主线，层次分明地将不同功能的区域，通过室外广场、庭院、步行街道等巧妙的连接，融为一体，同时又创造出不同的功能区域。

• 其中万象城与5A甲级写字楼通过空中走廊连接两个相互独立的主体建筑。

• 室内以88部自动扶梯、几十部电梯和楼梯，构造井然有序的立体空间，使该项目从平面到立面都享有便利的交通网络。

     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    2988个
    地上834个
    地下1472个
    地下682个
    停车位
    242000㎡
    188000㎡
    54000㎡
    总建筑面积
    36000㎡
    27800㎡
    8200㎡
    用地面积
    总计
    中区
    北区
    项目
    
     
     
     
     
     
     
     
    华润大厦规划布局

• 华润大厦1-3层商业定位为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，29层为多功能厅，屋顶为室外花园。

• 华润大厦紧邻深南中路，因此大厦入口设于项目北面，以拥有开阔的视野和交通优势，同时成了项目标志，展示项目形象。

• 入口周围为四层国际精品时尚店，设以玻璃为主体的花园式入口。

• 北区南侧的设一下沉广场，同时配合石砖地、透明天棚、流动水景等设计布局，使其成为深圳写字楼市场最高素质和品位的代表。

• 室内的自动扶梯清晰明确地为客人指明方向，结合天窗设计，加上室内花园小径，连接购物区与写字楼大堂，使项目有机融合为一体。