十堰首席CITY MALL   引领商业未来
     
     
     
     
    深圳 [ 赛诺威·互视觉 ] 联合机构
    二零零七年  十一月
    
目  录
    第一部分  市场分析………………………………………………………………02-34
    第二部分  项目分析………………………………………………………………35-45
    第三部分  项目定位及产品规划…………………………………………………46-72
    第四部分  规划调整建议…………………………………………………………73-88
    第五部分  营销策略………………………………………………………………89-109
    第六部分  整合推广策略…………………………………………………………110-128
    第七部分  招商策略………………………………………………………………129-139
    第八部分  销售管理………………………………………………………………140-144
    

     
     
     
     第一部分 
     
    市 场 分 析
     
    
一、十堰城市概况
     
    

十堰市位于湖北省西北部，辖五县一市两区和一个经济技术开发区，即郧县、郧西县、竹山县、竹溪县、房县、丹江口市、张湾区、茅箭区和白浪经济技术开发区。全市国土总面积2.36万平方公里，总人口346万。2005年城市人口为50.7万人。2004年，全市全年社会消费品零售总额首次突破百亿大关，达到105.68亿元，比上年增长13.4％，高于全省平均增幅0.3个百分点，十堰人均GDP已突破1000美元。2004年十堰社会消费品零售总额已突破100亿元，居民消费水平稳步提高，十堰居民可支配收入达到9520元。
    因车而建、因车而兴、因车而名的车城十堰，除了有“东方底特律”之美誉外，也是一座灵山秀水环抱、四季风景迷人的山城、旅游城，是鄂豫川陕渝毗邻地区的中心城市。十堰市是国家重要的汽车生产和科研基地，是以发展旅游等地方性资源产业为主的鄂豫陕渝毗邻的重要中心城市。工业主要是以市区的汽车产业为主，依托旅游、水电、林特、生物医药等地方性资源发展经济，旅游功能主要以武当山为龙头，系统开发市域景点。
    十堰城市规划用地布局结构为带状组团式布局，1999—2010年城市规划划分西部组团、中部组团和东部组团。 组团原则：积极充实西部组团，提高完善中部组团，重点发展东部组团。规划期内城市用地向东发展到白浪为止。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二、十堰宏观房地产市场发展分析
     
    近年来，十堰市房地产业进入了快速发展时期。据统计，截止2004年底，全市注册房地产开发企业200余家，其中，市区120余家；房地产开发投资额达到11.75亿元；2004年施工面积达208万平方米。今年1－5月房地产开发投资总额达到4.6亿元，施工面积为163万平方米，累计竣工面积8.7万平方米，房地产业已成为拉动国民经济增长重要力量。
                  2004年十堰城区房地产供需两旺，商品房成交量达52.64万平方米，与2003年的45.12万平方米相比，增幅高达16.6%，市场呈现一片繁荣景象。
     
    1．十堰市房地产市场供求两旺，价格持续走高
    随着居民对住宅的需求和改善居住环境的愿望日益增强，投资者和购房人十分看好房地产的发展前景。业内人士估算，十堰市商品房年需求量在70－90万平方米，并且以每年10％的速度递增，而每年商品房的竣工面积只有50万平方米。正是这种旺盛的市场需求促使十堰市城区商品房价格近几年来以15％的速度上涨。
    二是十堰市是一个丘陵山地城市，较为平整的土地十分珍贵。土地及开山平地的成本占房价的比重很高。约占到三分之一。以十堰市北京路为例，前几年这里的土地价格是30万/亩，今年四月初，其中一宗地已竟拍卖至108万/亩。土地成本的增加必然导致房价上涨。
    三是高收入、高消费也是推动十堰市房价上涨的一个重要因素。十堰是一个移民城市、汽车城市、消费城市，独特文化氛围，构成了独特的消费习惯。“不求最好，但求最贵”成为一部分追求时尚人士的消费理念。十堰市2004年在岗职工人均工资14650元、CPI（居民消费价格指数）为5.1，这两项指标仅次于武汉位于全省第二。
     
    2．新政出台后，十堰房地产市场上涨放缓、销量出现回落
    今年以来国家实施了一系列的宏观调控措施，如央行提高房贷利率和首付比例、国八条及5.11号文件等，这给整个中国房地产市场带来最直接影响，一些大型及经济发达的沿海城市如北京、上海、深圳、广州等地产旗帜区域影响显著。作为相对中部的十堰市，在大环境影响下也略有波动，房价的上涨已经放缓。新政策的进一步落实将使人们对于房价的心理预期有所下降，人们的购房行为更加理性化。市区一季度商品住宅平均价格为1609元/平方米，环比增长4.7％，二季度均价1577元/平方米，环比下降2.0％。十堰商品房的销售量出现回落，各售楼处年初以来人头攒动的热闹场面基本不再，咨询房价的电话铃声也安静了许多。4－5月份商品房的预售率和实际销量分别回落了10％－20％左右，持币观望的人群在增多。
    尽管有此短期效应，但总体来看当前十堰市房地产市场仍呈现供需两旺局势，在需求的不断促进下价格也将一路上扬。究其原因如下：一方面是老百姓对住宅的需求增加，购买力增强；另一方面，十堰市人民对当前居住环境改善的迫切愿望在即，加之投资者及购房者对楼市的普遍看好。据估计，十堰市商品房年需求量在90万平方米左右，并且以每年10%的速度递增，那么每年约50万平方米的竣工面积势必造成供不应求之势。从此种情形来看，长线市场中十堰市房地产市场将持续走旺。
     
    3．房地产业与本地经济发展基本协调
    一是房价水平相对合理。所谓合理，就是要与市民购买力相适应，也就是房价与户均收入比得当。在十堰，一套120平方米的住房价格是户均可支配收入的6.4倍（2004年房均价1529元/平方米、居民可支配收入9520元），而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为6－11（德国11.4、日本11.1、英国10.3、法国7.7、美国6.4）。二是房价涨幅低于人均GDP增幅和居民可支配收入增幅。2004年房价涨幅4.9％，人均GDP增长了19.76％，居民可支配收入增长了5.93％。三是房地产投资占全社会固定资产的比例较为合理，房地产投资增幅为24％，固定资产投资增幅为32％，2004年十堰市房地产投资占全社会固定资产比例为15.1％，远小于25％的警戒线。四是市场真实需求比较高。居民购房大多是用于自住，少数人用于投资，炒房者比例很少。
     
    4．十堰房地产市场发展前景广阔
    2004年十堰市人均GDP首次突破1000美元，整体经济实力已位居全国百强城市之列。而十堰市人均住房面积只有18.6平方米低于全省平均水平。按照发达国家的经验，一个城市的人均GDP达到1000美元以上、人均居住面积小于30平方米时，是房地产业发展的最旺盛时期。由此可见，十堰的房地产业目前还有很大的发展空间。同时，随着城市化的加快、城市人口的增加、城市布局的调整和城市基础设施的完善以及投资环境的改善等，必将对全市房地产业的持续发展产生积极而深远的影响。
     
     
    5．房地产投资增速会降低，房地产价格趋于稳定
    房地产投资增速会降低： 一是“双稳健”的宏观经济政策使房地产投资主导力量发生变化。今年我国财政和信贷执行的是“双稳健”政策，这与去年以前的积极财政政策有所不同，以国家投资为主导的投资结构已经改变，作为国民经济发展先导型产业的房地产投资也必然会降低，增长幅度的回落也就成为必然。二是多重调控政策的合力作用，也将使房地产投资增速回落。
    房地产价格趋于稳定： 一是政策导向从抑制投资转向投资和消费双重抑制，价格上涨失去了宏观环境支撑力。二是房贷利率和首付比例的提高加大了房地产投资和投机成本，将在一定程度上抑制购房需求。三是居民住房需求与短期供给的缺口仍然存在，尽管房地产价格有所回落，但回落幅度不会很大。
     
     
     
     
     
     
     
    三、商业地产市场分析
     
    (一)、城市商业发展状况
     
    

1、三大商圈逐步形成
    十堰商业主要分为五堰老商圈、六堰新商圈及张湾次商圈三个区域，三大商圈逐步形成，一条人民北路将五堰、六堰两个商圈紧密连接。
     
     
     
     
     
     

     
     
     
     
    A、五堰（步行街）商圈历史悠久，人气最旺
    五堰步行街商圈为历史自然形成，人气旺盛，是十堰最繁华的商业中心，主要集中在五堰香港步行街区域，五堰商场、丰融超市、各类专业服装市场及近年新建天麟盛华广场、武当广场等商业项目集中，区域商业人流量大，商铺集中，是十堰市民逛街购物的主要区域，是十堰最成熟的商业环境地段，十堰商业价值最高的区域，商业中心地位不可动摇。
    




    B．六堰商圈
    六堰新商圈主要集中在人民商场区域，以代表十堰高档商业的人民商场为主要代表，麦当劳、肯德基进驻，周边人民广场、文化宫、电影院、酒楼等购物、休闲、娱乐、餐饮设施齐全，购物环境好，档次高。另外新建地产项目金色领地、锦绣华庭商业部分预计两年内陆续营业，将促使商圈逐步走向成熟。