致：内蒙古赤峰市湘峰房地产开发有限公司
由：北京**投资顾问有限公司
内蒙古赤峰市**商业广场项目建议
我司通过对区域城市发展及商业大环境的初步考察，结合与贵司的沟通及交流，对贵司在内蒙古赤峰市的商业项目——**商业广场进行项目发展的初步适应性判断，进而为项目整体发展定位及后期营销推广提供有价值的参考。
1、 我司对内蒙古赤峰市城市经济发展的判断
? 经济发展层面
2004年
| 面积
| 国内生产总值
| 财政收入
| 城镇居民人均可支配收入
| 农牧居民人均收入
|
全市
| 9万平方公里
| 326亿
| 24亿
| 6706元
| 2415元
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红山区
| 169.63平方公里
| 34亿
| 4亿
| 7884元
| -
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比重
| 0.19%
| 10.5%
| 16.7%
| +1178元
|
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红山区作为赤峰市的政治、经济、文化中心，具备区域大环境中心聚焦点的地位及强大的辐射能力，经济发展水平明显优越，整体发展平台良好，但现今的状态判断，区域市场属于三四线城市格局的特征比较明显。
? 房地产及专业市场发展层面
| 市场交易额
2004年
| 个体工商户
2004年
| 从业人员
2004年
| 房地产投资额
（2004年）
| 房地产投资额
（2005年）
|
红山区
| 34亿
| 11265户
| 38581人
| 7.6亿
| 12亿
|
备注
| 年成交额5000万元以上的专业市场12处。
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在新城区发展的契机下，房地产投资额得到很大的增长，区域发展面临着很大的发展潜力及空间，专业市场的活跃程度来源于区域个体经济成分的比重大，但切入区域城市处于三四线城市的发展水位而言，由于水位的局限性加剧了各专业市场生存竞争。
2、 赤峰市商业环境及专业市场的初步评估
步行商业街
基于对赤峰市市区商业环境的初步考察，我司认为现今赤峰市市区的商业格局概括为：
? 集中商业核心区
? 专业市场分散区
? 商业步行街描述
我司界定步行街及所辐射的哈达街区域是现今的集中商业核心区。
这里的商业业态比较丰富，主要有服装百货、餐饮（如国际品牌的KFC）、精品、大型娱乐设施（如剧院、KTV等）；
商业业态以生活配套商业为主，涉及人民的生活因素，中心据点吸引区域人民前来消费，此步行街地段在区域客户心中的认同度比较高，区位价值提升了整体的商业运营价值。
? 集中式商业调查
在现今赤峰市市区，在步行街区域存在一集中式商业项目——同济商业广场：
开盘时间
| 2006年2月
|
交盘时间
| 2006年10月
|
（预计）销售率
| 60-70%
|
总规模
| 3万多㎡
|
各层业态
| 首层：业主自营；
二层：百货服装；
三层：百货服装；
四层：餐饮；
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商铺面积
（二-三层）
| 40-70㎡；
50-60㎡（主力）
|
价格
| 首层：1.6-2万/㎡；
二层：8500元/㎡；
三层：5900元/㎡；
四层：4500元/㎡；
|
该项目捕捉赤峰市市区集中式商业产权出售的市场先机，借助项目所在区位地段的优越性，在价格拉升低开高走的情况仍受区域投资客户的追捧，销售情况良好，这说明了生活配套商业具备良好的发展契机及广泛的发展空间。
? 各专业市场调查（主要）
| 业态
| 规模
| 售价（元/㎡）
| 租价（元/㎡/月）
| 备注
|
骏龙家居广场
| 家具
| 1万㎡，使用面积7000㎡
| 一楼：6300-9000
| 二-三楼：20—30
| 租金包含取暖费、大厦管理费，电费、工商、税务由租户自付。
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宝鼎大厦
| 家具
| -
| 一楼：7800
| 二-四楼：25—40
| -
|
润峰大厦
| 家具
| 1万㎡，经营商户50户
| -
| 一楼：65；
二楼：55；
三楼：45；
四楼：35；
五楼：10—15；
| 租金包含物业费及部分电费
|
千禧建材城
| 建材、石材
| 占地150亩，租户200多户
| -
| 10—30不等；
库房：6
| 只租不售
|
天越建材市场
| 建材
|
| 临街大厅：4000—5000；
背阴面大厅：3300—3500
| 10—20
| 三家村开发的只租不售
|
西城白领
| 家具
| 二层：1万㎡
| -
| 32
| 大业主二层招商
|
三桥
| 陶瓷
|
|
| 30
|
|
三徐家具广场
| 家具
|
|
| 26
| 中高档，经营良好
|
区域内专业市场林立，在市场水位有限的局限性之下，各专业市场的生存竞争是激烈的，通过初步走访调研，各专业市场的经营状况普遍一般，只有为数少量的专业市场具备生命力（如三徐广场等），因此，初步判断：专业市场的同质化竞争程度特征明显。
? 专业市场图示
骏龙家具广场
白领丽家家具广场
因此，综上所述，我司对于区域整体大环境及区域商业市场的判断结论，如下：
? 三四线城市发展水位，整体的市场空间存在局限性；
? 城市发展起点低，未来房产发展空间大；
? 现时个体经济成分比重大，支撑区域（尤其是专业市场）的发展；
? 各专业市场相互间的生存压力大，客户争夺战激烈；
? 生活配套商业面临发展契机及空间大；
3、 对贵司项目的理解
结合贵司所提供的资料，我司对项目进行适应性的归纳，如下：
? 项目基础资料
项目规模
| 总占地20亩，总建面3万㎡，
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项目东西向
| 长度为184米
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项目南北向
| 长度最长处为54米
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项目东西段
| 西段154米，最窄处为20米，东段30米
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项目描述
| 三层大厅式商业建筑，中间500余㎡的中庭，楼层间有自动扶梯连接
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? 项目SWOT分析
项目优势
| ? 项目位于钢铁街主干道上，交通区位优势明显；
? 项目大规模定制，具备规模优势；
? 项目是赤峰市2006年重点项目，得到政府的重视及大力支持；
? 项目整体设计包装高标准，档次及形象表现力强；
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项目劣势
| ? 项目属于改造重新启动的项目，原来的负面形象有一定的影响；
? 区域专业市场林立，同质化竞争程度严重；
? 项目原有租铺客源流失厉害；
? 项目旁边有一小规模地块分割，影响了整体的竞争力；
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项目机会
| ? 项目作为政府的重点工程，得到政府的资源支持比较雄厚；
? 区域缺乏一个高标准、高定位、功能强的标志性商业物业，发展项目面临着契机；
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项目威胁
| ? |