1 2 前言

2.1 本项目须解决的问题

    大连市位于辽东半岛南端，是中国东北部的最著名的旅游城市，大连市中心区常驻人口仅为180万，商场供应量和市场压力较大，仅去年市场推出量就高达213万平方米，目前全市商场空置面积高达130万平方米，并且商场经营和产品档次同质化比较严重。预计未来几年本项目附近将有一大批的商业物业涌现，加剧了市场压力。
    本项目处于大连市传统的商业圈中,大连市政府对天津街的重点改造，使天津街将打造成大连市最大的具有欧陆风情，集购物、旅游、娱乐等于一体的多元化的商业步行街。
    虽然目前天津街进行市政改造工程，但该地段仍保持浓厚的商业气氛，包括胜利广场至普照街一段天津街，以天伦商厦为主要商业设施；保安街至上海路一段的天津街，包括国泰大厦，天百大楼等商场仍然是大连市主要的购物中心。
    因此本策划方案重点解决的问题将集中在以下几个方面：

在竞争压力强大的市场中，如何制订准确的市场定位，选择合适的目标客户；
在同质化严重的区位上，如何突出项目的差异性，减弱区位劣势的影响；
在商业市场低迷的情况下，本项目如何通过适当的营销策略和手法，使项目收益更大。

2.2 解决方法

通过市场分析，获取项目在市场上竞争力的重要信息，从而进行准确定位；
运用整合与创新的技巧，对营销主题进行细致策划，构筑项目参与市场竞争的有力平台，营造项目的核心竞争力；
了解目标客户的喜好和消费习惯，创造最合适的销售推广体系。

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大连市房地产发展状况及特征分析

3.1 大连市商业市场分析

    大连是中国东北沿海地区对外开放最早的沿海城市，现在便捷的高速公路和铁路，加上原有的船运等交通设施更加快了大连和日韩港台和内地的贸易发展。
    目前从整个大连市地区市场来看，各个百货公司和零售企业以及餐饮娱乐业的经营路线。一些国际性的名牌也都在大连出现，说明了大连市民正日趋追求时尚消费。另外大连有良好的饮食风尚，如日式的吉野家、韩式料理、西式的快餐如KFC和麦当劳等都已入驻大连，也有各式各样的西饼屋，咖啡厅都分散在市区各个角落，说明大连市民饮食消费的多元化和多样化。另外，屈臣氏都已出现大连市，体现了大连市民对西方购物方式的认可程度。
    大连素有“服装之都”的美称,大连人对服装的设计款式和材料要求特别高，亦愿意花钱购买时款衣裳。大连人的衣着往往走在全国时装潮流之前。
    另外在娱乐方面、健身运动方面、美容健身的设施如舒适堡已进驻大连，现计划增加一至两间健身中心。卡拉OK、保龄球等娱乐设施也到处可见，说明大连人在安居乐业之余，对健身和娱乐的一种追求。
    在如此的形势下，海昌名城必须对市场进行十分透彻的调查剖析，进行项目评估，进行充分的规划，克服自身不足之处，发挥长处，才能在竞争中脱颖而出，达到经营目标。

3.2 大连市消费模式和特点

大连市消费模式具有以下几点特征

相对其他城市，如上海、广州、香港，购物时间在晚上较少，一般商场在晚上8时关闭。双休日购物的比较大，星期六购物较星期日多，而星期一至星期五的购物比例较少。
服装、休闲服、体育服装和用品、皮鞋较好销。
注重衣着，餐饮消费较少。
喜欢接受新事物。
娱乐项目中，美容健身运动较受欢迎。
综合性百货商场购物消费比例较高。
喜欢商场内提供超市、时尚服饰、快餐和娱乐。
喜欢商场大减价时购物。
一般白领阶层收入不高。
喜欢到以往光顾过的购物商场如大连商场、胜利广场、天伦等。

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项目周边已建成商场业种业态情况分析

4.1 天伦商厦

    该商厦位于大连火车站东南则，普照街及天津街交界处，东南面为友好广场，南面为金座广场。附近人流颇高。
    该商厦由大连天百集团与港商共同投资建设，1992年1月6日开工兴建，于1997年6月18日正式营业，六层以下为商业区，建筑面积约为1.25万平方米。设有电动扶梯、观光梯和客货梯，中央空调系统和背景音乐系统。

楼层	商品
L1	珠宝化妆
L2	少女服装
L3	男装
L4	时尚少女装
L5	皮褛
L6	折扣商品

    销售档次：中低档，大部分国产货，2000年总零售额为1.6亿元。

4.2 天百大楼（天津百货大楼）

天津百货大楼位于天津街近上海路，天百拥有南北两个营业商场，营业面积总计为21000平方米，南北商场由无柱封闭式天桥连为一体，设有百货、针织、纺织、服装、靴鞋、钟表、家电、食品等17类商品。2000年销售额约5.0亿人民币，其中天百食品超市销售额为7000万

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