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南亚风情商业广场


    可
    行
    性
    研
    究
    报
    告




    昆明诺仕达企业（集团）有限公司
    2008年6月

    目    录              1
    第一章  总论              1
    一、项目提要              1
    二、项目论证结论              1
    第二章  项目建设背景及建设必要性              2
    一、项目建设背景              2
    二、项目建设区域简况              5
    三、项目建设必要性分析              7
    第三章   项目建设意义              17
    一、提高城市竞争力，助推昆明成为东盟地区中心城市              17
    二、增加税收，成为西山区一个经济增长的发动机，为西山区的发展奠定长足的基础              17
    三、构建和谐社会，扩大就业，缓解老城“城市病”              18
    四、推动南市区发展，与现代新昆明建设的步伐相适应。              19
    五、打造城市名片，塑造昆明城市形象。              19
    六、改善区域生态环境，打造城市名片，塑造春城形象。              19
    七、更新发展观念，优化发展结构，转变发展方式，提高发展质量，推进西山区经济、社会、文化发展进程              20
    八、运用BOT方式突破基础设施建设瓶颈              21
    九、通过项目建设，消除城中村对滇池的污染现象              21
    十、以“三化”带动“三农”，促进城乡共同繁荣              22
    第四章  项目建设条件              23
    一、投资企业基本情况              23
    二、投资企业建设南亚风情商业广场项目的优势              25
    第五章  项目建设方案              29
    一、项目的定位              29
    二、项目建设方式              30
    三、项目组成内容              31
    四、项目的建设方案              33
    第六章  项目运营及维护方案              38
    二、项目运营组织机构设置和职责              40
    第七章  项目的组织保障实施              41
    一、严格项目管理              41
    二、严格质量管理              41
    三、严格法制保障              42
    第八章    结论              43
    附图1：现南亚风情园及南亚风情商业广场所在区域              44
    附图2：南亚风情商业广场概念性规划效果图              45

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第一章总论

一、项目提要

    1、项目名称：南亚风情商业广场
    南亚风情商业广场是南市区的商业中心，是昆明市的商业副中心，是以现代化城市建设理念进行规划、设计、建设、经营和管理的，代表现代城市最高商业水准的现代城市商业综合体，集先进商业商务设施、五星级酒店、高级公寓、空中景观花园于一体。位于昆明市西山区滇池路，是屹立于南市区核心地段的地标性建筑，是昆明南市区最大的综合性商业商务建筑群，未来西山区乃至昆明经济增长的发力点。
    2、建设性质：改建、扩建
    3、项目建设单位：昆明诺仕达企业（集团）有限公司
    4、项目建设地点：昆明市滇池路两公里处，属昆明市西山区福海乡
    5、项目建设周期：2008年6月土建全面开工；2010年年初完成建设。
    6、项目建筑面积：72万平方米

二、项目论证结论

        建成后的南亚风情商业广场地处南市区的核心位置，交通便利，是昆明的商业副中心。南亚风情商业广场项目运作成功之后，每年将带来上10亿元的营业收入，南亚风情商业广场自营和出租部份，每年固定能为政府实现增值税、营业税、城建税、房产税等各项税收收入超过3亿元以及更大的企业所得税。解决5000人以上的就业，创造巨大的政治效益、经济效益和社会效益。

第二章项目建设背景及建设必要性

一、项目建设背景

    加快城市化发展步伐，是党中央提出的新时期的重要任务。建设南亚风情商业广场，是贯彻市委市政府举全市之力加快城市化步伐的精神，通过城市分商业中心的建设，解决城市拥堵，着力改造城中村，推进新昆明现代化城市建设。也是贯彻西山区实施可持续发展、商贸富区等五大战略，培育商贸业、文化旅游产业、商务房地产业等“六大支柱”，强化招商引资、自主创新、优化经济结构等“七个重点”，抢抓机遇，强化措施，加快推进经济强区、宜居之区、活力之区、和谐之区和城乡一体化建设，全面加强党的建设，努力实现经济社会又好又快发展的宏伟战略的具体体现。
    建设昆明副商业中心南市区商业中心――“南亚风情商业广场”项目，是昆明城市发展的必然要求；是填补南市区城市商业空白，满足新的省级行政中心的服务需求，是新昆明建设的重要任务；以复合形态的现代化城市商业综合体形式建设南亚风情商业广场，是南市区商业中心建设业态的必然选择；是加快昆明城市现代化建设的必然要求。
    加快城市化发展步伐，是党中央提出的新时期的重要任务。胡锦涛总书记在党的十七大报告上提出，在新的发展阶段要继续全面建设小康社会、发展中国特色社会主义，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观。并明确提出，促进国民经济又好又快发展，要走中国特色城镇化道路，按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展。以增强综合承载能力为重点，以特大城市为依托，形成辐射作用大的城市群，培育新的经济增长极。城镇人口比重明显增加。
    在2008年1月举行的云南省第十一届人代会上，秦光荣省长在《政府工作报告》今后5年的经济社会发展的主要目标中也明确提出，要贯彻落实科学发展观，做好统筹城乡这篇大文章，努力实现城乡互动，协调发展；着力增强自主创新能力，加快建设创新型社会；扩大公共服务，解决民生困难，加快构建和谐社会，把建设资源节约型、环境友好型社会放到突出位置，全面推进生态文明建设。
     同时，继新昆明建设全面拉开，省委省政府站在云南省发展的高度，提出建设以昆明为核心的滇中城市群、滇中城市经济圈的战略部署，对昆明市的城市建设提出更高要求，对通过加快城市建设带动区域发展寄予了更高的期望。
    在此背景下，昆明市委、市政府认真贯彻十七大精神，坚决执行省委省政府的部署，围绕建设现代新昆明的战略目标，提出通过大干2008、拼搏2009、攻坚2010、冲刺整个“十二五”，要向世人展示现代新昆明以“一湖四环”、“一湖四片”、“一城四区”为核心，三大板块协调发展，集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市；要成为经济景气指数最高、文化特色最鲜明、人居环境最好、投资环境最佳、社会最安定和谐的面向东南亚、南亚的区域性国际化城市。在具体措施上，要实施“一二三四五六工程”，下大决心、使大力气缓解或解决交通拥堵、城中村密集、滇池污染这些百姓关注的焦点民生问题。其中，“一”是城市拥堵一年缓解工程。“二”是一湖三环两年闭合工程，环湖公路、环湖截污、环湖生态建设两年全部建成。“三”是主城及环湖污水收集处理三年达标，“四”是轨道交通四年投入运营。包括城中地铁、环城环湖轻轨，还有昆曲、昆玉、昆楚等滇中城市群、经济圈的轨道交通。“五”是“城中村”五年改造重建工程。“六”是“四创”、“两争”六年实现。即创建国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市、全国文明城市以及世界联合国人居城市、全国生态城市。
    在城市建设上，市委市政府明确提出，要认清形势，充分认识加快城乡建设、滇池治理、工业突破和城中村改造工作的重要性。要举全市之力加快城市化步伐，促进全市经济社会追赶型、跨越式、超常规发展，各级各类规划要充分体现现代化国际大都市的气派和风格。在工作推进上，新区和主城并重，一手抓新区建设，一手抓主城提升，加快载体建设，完善功能配套。主攻滇池治理和城市交通拥堵两大难点，着力提升城市形象。坚持把缓解城市交通拥堵作为民生工程的第一形象，一手抓交通硬件建设，一手抓交通软件建设，着力从根本和长远解决昆明城市的交通拥堵问题。
    同时，市委市政府视城中村改造为最大的民生工程。昆明作为云南省的省会城市，有将近300个城中村，居住着90万人口，平均每平方公里1万人口，城中村的建筑大多是“握手楼”、“接吻楼”，结构非常简单且不抗震，一旦有地震就是一个坟场，一旦有火灾就是一个火葬场。为此昆明市将向国家、省发改委申报社会事业发展项目，拟把昆明城中村改造纳入中国省会城市最大的社会事业发展项目，积极争取党中央、国务院，省委、省政府的大力支持，改善民生。另一方面，市委、市政府正式成立城乡规划建设及重点基础设施建设指挥部和城中村改造领导小组。市委市政府以“难题再难，必须破题，而且要快速破题；顽症再顽，必须施治，而且要标本兼治”的魄力，从现在开始，横下一条心，认准一条路，出重拳、施猛药、攻难点、见实效。借鉴先进经验做法，研究制定推进城中村改造的政策措施，做到高容积率、低密度、出精品，计划五年完成改造重建约300城中村目标。
    南亚风情园是诺仕达集团于1992年创建的企业，从当年闻名遐尔的滇池路上的红房子到今天一派金碧辉煌、万般南亚风情的云南著名酒店餐饮品牌，南亚风情园在十多年的经营当中，创造了经营奇迹，成为南市区标志性的建筑群和餐饮酒店娱乐行业经营状况的晴雨表，云南最著名的综合性的餐饮娱乐商务中心，是西山区的纳税大户，带动了滇池路沿线的商业和地产繁荣。但是，随着城市的发展，以及越来越多的省级机关搬迁至南亚风情园所在的南市区，南亚风情园的经营内容和经营形式也面临着需要进一步拔高，以更好地服务于南市区的问题。特别是环绕南亚风情园的多个城中村，即束缚了南亚的发展，也影响了城市的形象，不能满足西山区城市化建设的需要，更不能站在更高的层面上为西山区的经济发展提供强劲的推力。
    而在2004年行政区划调整之后，西山区已是主城的重要组成部分，这是西山区建区51年以来的重大历史性转折。经济社会进一步发展，面临着城市化高速推进的全新态势。辖区范围内，城乡一体化步伐加快，城乡经济、社会迅速融合，社会各种矛盾凸显，城市工作任务加重。区委、区政府提出了将西山区建设成为“经济繁荣、社会稳定、环境优美、人民富裕的现代化新昆明中心区之一”的宏伟目标。而南亚风情园所在的南市区，是行政区划调整以后，西山区最重要的城市区块，是未来西山区经济发展最重要的增长极，推进城市化建设最重要的发力点。
    为了配合西山区城市建设要求，满足南市区城市功能需要，助推西山区经济社会的发展，也为了使企业的发展跃上一个更高的平台，诺仕达集团决定集集团之力，在原南亚风情园的基础上，积极响应政府号召，配合城中村改造，建设南市区商业中心――南亚风情商业广场。
    建设南亚风情商业广场，是贯彻市委市政府精神，通过城市分商业中心的建设，解决城市拥堵，着力改造城中村，推进新昆明现代化城市建设，也是贯彻西山区实施可持续发展、商贸富区等五大战略，培育商贸业、文化旅游产业、商务房地产业等“六大支柱”，强化招商引资、自主创新、优化经济结构等“七个重点”，抢抓机遇，强化措施，加快推进经济强区、宜居之区、活力之区、和谐之区和城乡一体化建设，全面加强党的建设，努力实现经济社会又好又快发展的发展战略的具体体现。南亚风情商业广场，必将成为南市区最繁华的城市商业综合体，成为助推西山区社会经济发展一台强劲的发动机，必将为新昆明现代化城市建设描绘最绚丽的一笔！