fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。
    兴隆花园-江畔豪庭营销方案
     
    ——根据项目特性及目标客群，制定不同阶段的销售手段和营销策略，进行有的放矢，销售成功尽在掌握。
     
    1、      总体营销思路
    1、      总体思路：分四阶段推广，不同媒体组合、促销活动贯穿其中
    2、      营销的三大方面
    营销策略的重点，在于强调本物业的性质和景观特色，通过一系列的营销活动提高本物业的公共形象，使本物业以一种高起点、高境界的姿态出现，以期在众多的住宅中脱颖而出，成为增城地区最具特色的高尚滨江居住社区。
    （1）      宣传广告
    本项目宣传推广，力求突出如下重点：
    A、根据目标消费者的习惯、接触率真正做到有的放矢。
    B、独特、优异的自然环境，突出本项目让人真正感受尊贵的特点。
    C、强调本区域良好的社会经济环境和文化环境。
    D、宣传推介、广告媒体的选择
    充分利用报纸、围墙广告、门头广告、路牌等手段，通过有奖促销等各种事件吸引市民的“眼球”，扩展知名度。
    （2）      公共形象设计
                  项目物业的名称设计。名称也是一种标识，因而需要容易发音，容易记忆，并且有气势，给人留下深刻的印象，显示物业的特色。标志的设计，给公众以强烈的印象和认识感，其中，图案标志力求简单突出，充分突出本物业的特色，使人过目不忘，印入脑海。本物业暂定名为“兴隆花园-江畔豪庭”
    3、      以上均由营销代理公司根据市场情况提供基本思路，由房产专业广告公司设计完成。工作重点：重抓“二节一周”，二节指元旦节、春节，一周指五一黄金周。
    4、      整体策略：由低至高，阶段增长，市场导向，循序推进。低价入市，制造轰动，积蓄口碑，吸客储客。高价出街，品质提升，以老带新，利润回报。
    5、      货量推出节奏：按照价格低开高走的策略，房源推出以各组团楼栋以单元组合的策略搭配推进。
    6、      销售时限及目标：6个月完成销售额的90%（含内部认购1.5月）
    7、      总推广费用：销售总额的2%
     
     
    2、      媒体推广策略
    1、      媒体推广主题：江畔豪庭  第一居所；推广口号：让江畔生活和城市一起上升
    此主题是贯穿着推广的各个阶段，在各个阶段得以延续和发展，并分支出不同阶段的推广主题，上下遥相呼应。分支的三阶段以小区户型景观特色为取向，分别推出阶段性主题推广。
    从一线江景豪庭—园林景观豪庭—180度视野豪庭，通过三个阶段性分主题，完完全全对“江畔豪庭  第一居所”做出了最好的诠释。
    阶段主题 
    阶段以景观特色作为推广阶段划分：一线江景豪庭—园林景观豪庭—180度视野豪庭
    第一阶段：一线江景豪庭
    第二阶段：园林景观豪庭
    第三阶段：180度视野豪庭
     
     
    3、      营销阶段部署
                  【第一阶段： 内部认购期】
    时    间：2007年11月18日至2007年12月31日
    推广主题：兴隆花园之一线江景豪庭
    推广目的：
    1)      扩大楼盘在区域内的影响力和知名度
    2)      实现低成本的市场运作
    3)      为即将来临的开盘储客蓄客，以便制造火爆的开盘场面
    4)      试探市场对项目的接纳度及明确客户心里价位
    5)      宣扬我们的主力户型，为后期的销售奠定良好的开端
    主推单位：7、8、12、13栋，共计184套
    阶段性价格及销售目标：由均价3560元/㎡入市，销售总额6968万元
    推广费用：（另行编制详细推广计划及费用预算）
    市场特征：
    1)      市场影响力
    ?      刚入市，市场影响力不大，知名度不高
    ?      由于工程雏形尚未形成，因此市场信任度不高
    ?      主力户型区域市场需求量大，易于形成本楼盘的户型优势
    2)      目标客户心理分析
    ?      受工程施工现场的影响，对项目的认知时间早，期望对本楼盘进行进一步的了解，大部分客户持观望态度
    ?      好奇心强
    ?      期待心理强
    针对性营销策略：
    1)      通过大型室外喷绘展板、路灯旗、 工地围墙等导视系统扩大楼盘在区域内的影响力。
    2)      推出“VIP”钻石卡、“VIP”金卡，“VIP”银卡促销活动，刺激客户的购买欲。
    3)      此期间内享受定价额外的98折
    4)      为开盘聚人气，实行开盘前抽奖的噱头预告：
    “开盘抽奖送折扣”
    5)      此宣传简明扼要的切入客户利益出发点，抓住其“开盘特价、开盘抽奖”的臆想思维，制造广告噱头，吸客入场，促成“人气”购买行为。这一切都是为了吸引市场的关注，制造“眼球经济”效应。同时，在实际操作过程中，具体执行方案待定。
    6)      其他开盘噱头策略……
    媒体策略：
    1)      户外广告：阶段工作重点，以及现场包装部分
    2)      平面广告主要投放：增城日报通过此类媒体预告项目即将开盘的信息
    3)      广告时段：主要集中在十二月份
    工作重点：内部认购主要是为今后的开盘做准备，旨在项目开盘前期利用充裕的时间进行储客蓄客，好比内部认购是一个“蓄水”的过程，开盘则是“开闸放水”的过程，有了前者的有利保证，方能有后者的顺利进行，故内部认购的好与坏直接影响到项目开盘的效果。我们要抓好两个方面的工作：内部认购开始前的房源推出计划及详细安排，内部认购中期房源的调配及客户资源的稳固、积累。
     
     
     
     
    【第二阶段： 公开发售期】
    时    间：2008年1月1日—2008年1月31日
    推广主题：兴隆花园之园林景观豪庭
    开盘时间：2008年1月1日
    推广目的：
    1)      市场扩散
    2)      树立楼盘的个性化形象，加速成交
    3)      总结内部认购期的策略，进行部分调整
    4)      根据市场试探价位，对价格以及价格策略进行调整
    5)      通过主力户型的补充，带动其他户型的启动
    主推单位：9、11栋，共计92套
    阶段性价格及销售目标： 3548元/㎡，销售总额10483万（一二阶段合计）
    推广费用：（另行编制详细推广计划及费用预算）
    市场特征：
    1)      市场影响力
    ?      经过内部认购期的市场预热，区域内影响力较大        
    ?      项目建设已全部封顶，已形成一定视觉辐射力
    ?      经过内部认购期的独特诉求方式，楼盘已树立其特有个性
    2)      客户心理分析
    ?      经过楼盘内部认购期的包装宣传，已基本接受楼盘的个性特征
    ?      随着项目工程的深入和一系列促销优惠活动的展开，已产生购买冲动
    ?      本阶段在项目主体封顶时提高价格，会促使其加速产生购买的决心
    ?      经过内部认购期的宣传，客户开始了解本楼盘的特征，对楼盘的感知力提高，已产生对楼盘作进一步了解的想法
    针对性营销策略： 
    1)      大型的开盘庆典活动（具体开盘方案另行递交）
    2)      开盘当天现场的抽奖活动（具体方案待定）
    3)      开盘当日特别折扣的推出（名额有限，先到先得）
    4)      旧业主介绍新业主的奖励措施出台
    媒体策略：
    ?      平面广告
    ?      单张派发
    ?      短信促销
    工作重点：“元旦节”传统的地产旺季，在此期间，我们建议以报纸广告形式开盘宣传，投放量不宜过大，重点放在现场的包装，如拱门、路旗、空飘等。之所以如此为之，主要考虑到本楼盘刚刚上市，市场影响力极小，短时间内难以形成良好市场形象，广告出街往往是“一石入水难起波澜”，所做广告只能是“为他人做嫁衣裳”。若是，我们借势销售，加强现场包装，以吸引周边楼盘的客源，为黄金周后的开盘储客蓄客，既节约了成本，又达到了预期的效果，真可谓是“蚌鹤相争，渔翁得利”。因此，“元旦节”我们主要抓好两方面工作：一是现场的包装；二是现场的优惠促销。现场的优惠促销具体方案再定。
     
     
     
     
    【第三阶段：强销期】
    时  间：2008年2月1日－2008年3月31日
    推广主题：180度视野豪庭
    推广目的：
    1)      挖掘更深层次的项目内涵，保持项目市场新鲜感
    2)      以珍藏江景景观单位带动前二个阶段余房，促进景观、朝向一般房源的销售
    主推单位：10栋及前二个阶段余房，预计100套
    阶段性价格及销售目标：3835.88元/㎡，销售总额1.22亿元（一二三阶段合计）
    推广费用：（另行编制详细推广计划及费用预算）
    市场特征：
    1)   &#x