盈翠豪庭营销策划执行报告
盈翠豪庭营销策划
执行报告
美联物业（东莞）代理有限公司
二00六年九月
目 录
第一章：石碣镇区市场调研………………………………………………………
1.石碣镇宏观概况…………………………………………………………………
2.石碣镇房地产调研………………………………………………………………
第二章：项目分析…………………………………………………………………
1.项目概况回顾……………………………………………………………………
2.项目周边状况分析………………………………………………………………
3.项目SWOT分析（住宅部分） …………………………………………………
4.项目分析小结……………………………………………………………………
第三章：项目定位…………………………………………………………………
1.项目核心竞争优势………………………………………………………………
2.项目住宅定位……………………………………………………………………
第四章 营销推广策略……………………………………………………………
1.整体推广思路……………………………………………………………………
2.销售策略…………………………………………………………………………
3.价格策略…………………………………………………………………………
4.整合推广策略……………………………………………………………………
5.公关促销活动策略………………………………………………………………
6.推广费用建议……………………………………………………………………
第五章：阶段性营销推广实施……………………………………………………
1.各阶段推售计划…………………………………………………………………
2.客户登记期推广计划……………………………………………………………
3.开盘强销期推广计划……………………………………………………………
4.持续热销期推广计划……………………………………………………………
5.尾盘销售期推广计划……………………………………………………………
附表：开盘前工作计划表 ………………………………………………………
第一章：石碣镇区市场调研
石碣镇宏观概况
1.1. 石碣镇区概括
【地理位置】
石碣镇位于东莞市东北部，总面积36平方公里。地处东江河畔，地理位置优越，东接石龙古镇，南临东莞市区，距深圳78公里，离广州62公里，是广东南北运输干线上的交通重镇。
镇东面有广深铁路中间大站——石龙火车客运站；南有石碣大桥和大王洲大桥，分别连接莞龙公路和东莞市区；北有江龙大桥连通广汕公路。
【历史人文】
石碣历史姻缘深厚，是明末民族英雄袁崇焕的故乡，被国画大师关山月誉为“东江之珠”。
【人口状况】
石碣镇总面积36平方公里，常住人口3.6万人，外来人16.8万多人。下辖14个村委会、一个居民委员会和76个村民小组。
【商业网点】
全镇有各类批发市场、集贸市场、农贸市场19个，各村中心都建有农贸市场，经营面积共11.4万平方米，批发、零售、贸易、餐饮服务网点2000个以上。
【休闲娱乐】
全镇共有书店15间，电影院6间，投影场13间，桌球场8间，溜冰场10间，保龄球馆1间，高尔夫球练习场1间。此外，已经建设完成和投入使用的还有文化中心及袁崇焕纪念公园等公共休闲设施。
【城市建设】
2005年，石碣镇共投入4.5亿元用于城市建设。以东江大堤三期、四期堤围基本完成，政文路、东风路、明珠路全面升级改造，光明路商业步行街的施工为标志，一大批城市建设项目的拉动，使城市增添了活力。同时，共投入3000多万元完善道路、供电、供水、通信等基础设施建设，城市基础设施全面提升。
1.2. 镇区宏观经济状况
【近两年镇区经济指标】
2005年，全镇经济状况运行良好，其中：
? 实现国内生产总值74亿元，同比增长25％。
? 完成工业总产值221.7亿元，同比增长30％。
? 各项存款总额达87亿元，比去年底增长40％。
? 镇本级可支配财政收入2.9亿元，同比增长25.2％。
? 农村人均收入达10140元，同比增长8.1％。
? 已签定利用外资协议30宗，协议规定外商投资额5800多万美元，实际利用外资10799万美元。
? 全镇出口总额37.3亿美元，同比增长10％，人均出口总额居全市镇区排列第一位。
2006年上半年，石碣经济持续良好、快速、稳定的增长增长势头：
全镇实现工业总产值达148亿元，同比增长15.9％。
1至5月，全镇出口总额15.4亿美元，增长17.1％。
上半年全镇完成税收总额4.9亿元，增长37.1％。
镇级可支配财政收入达1.1亿元，增长97.3％。
【近年各项经济指标变化情况】
综合分析：
一直以来，石碣以出口型的加工制造业作为镇区的产业基础，2005年出口总额达37.3亿美元，同比增长10％，人均出口总额居全市镇区排列第一位。工业总产值连年攀升，实现真正的跨越式增长，速度惊人。2005年全镇工业总产值达224.695亿元，同比增长31.76％。在其带动下，全镇国内生产总值也连年递增，从2001年至2005年，增长率分别为74.98％，32％，89.33％，25％，经济建设成果非常明显。
【镇区产业状况】
石碣是东莞市数码产业重镇，国家电子信息产业基地之一。早在二十世纪八十年代初，石碣镇就确立了建设以电子工业为主体的江滨花园式现代工业城镇的发展目标。经过20多年的持续发展，全镇现有电子企业450多家，其中外资电子企业190多家，民营电子企业260多家，有14家是海外电子上市公司。
石碣镇电子信息产业引进外资占全镇引进外资的70％以上，电子信息产业产值占全镇工业总产值的75％以上，电子信息产业外贸出口占全镇外贸出口总额的80％以上，电子信息产业已成为石碣的龙头产业、支柱产业、品牌产业。
石碣镇房地产调研
2.1. 石碣镇房地产概括
石碣镇房地产起步相对较晚，早期开发的房地产项目如东明楼、民丰阁、民兴阁、天星花园、天星商业城、滨江花园等商住项目等，大多缺乏系统的房地产开发理念，配套不完善，物业管理不到位。
近期开发的新世纪花园及盈翠豪园是石碣镇规模最大，档次最高的花园式高尚住宅社区，已经具备了较为成熟的开发模式，为石碣房地产开发提供了样板。
? 镇区房地产处于起步阶段——市场区域性明显，供不应求的供需结构使竞争压力大大减小，开发风险相对较小，发展空间大，发展商适时切入能够取得市场领导者的优势地位。
? 市场供不应求——至今为止，石碣镇房地产开发项目少，房地产市场基本处于一个供不应求的状态。
? 购房群体对居住要求不断提升——物质生活水平的提高使购房者更加追求舒适的居住环境，配套完善、管理有序的住宅小区开始取代传统的民宅。
? 以住宅供应为主——近年供应的商品房中，大部分是以住宅为主，且需求层次分明，特征明显。
? 商业投资前景好——商业地产开发风险与机会并存，关键在于定位的突破和完善的经营管理体系。
2.2. 镇区住宅市场调研
1） 住宅市场整体概括
? 石碣住宅市场起步较晚，现有的住宅一般为本地人自建的民宅或单栋商品房住宅，成规模且物业管理完善的小区少，近两年基本处于缺货的状态，有较大的潜在需求有待发掘。
? 近年开发的成规模小区物业供应价格在2300～3300元/平方米之间，按照市场的反映看，价格区间在合理的范围，即房价还有上涨的空间。
? 住宅的单位户型结构及面积段设置没有明显的倾向性，即主要的供应户型中，两房、三房及四房所占比例没有明显的差异。
? 近年的购房群体有所改变，从以本地人为主逐渐转向以企业的外来管理层、外来工商经营户及港台商人为主的本地外来市