幸福海岸（二期）
    物业服务方案
     
    目  录
     
     
    前言                            …………………………………………………………………………………………2
     
    中海物业管理优势介绍                                          ………………………………………………………………… 3
     
    第一部分              全权委托合作方案                                          ………………………………………………………  8
     
    第一节               服务模式整体设想及配套措施                ………………………………………… 9
    第二节              物业管理服务机构设置及运作流程                …………………………………… 25
    第三节              物业管理服务方式及工作计划     ………………………………………… 43
    第四节               前期介入阶段服务工作计划                 …………………………………………… 51
    第五节              销售推广配合工作方案                ………………………………………………… 58
    第六节              各专业管理服务、物业维护计划和实施    …………………………………62
    第七节              管理服务人员配备及管理培训方案                              ……………………………………99
    第八节              管理规章制度及档案资料的建立与管理   …………………………………109
    第九节              社区文化建设方案                             ………………………………………………………122
    第十节              商务报价及相关合作事宜                               ……………………………………………128
    

    幸福海岸（二期）物业服务方案
     
     
        首先我们非常感谢贵公司对中海物业的信任, 诚邀我司参与幸福海岸（二期）物业管理合作事宜的洽谈。中海物业衷心希望能够有机会与贵公司达成合作，以自身多年的物业管理实践经验，为贵公司开发的楼宇提供物业后续的增值保值服务并为广大业主提供与楼盘档次相匹配的高档次服务，并以此项目为契机，强强联手、长期合作，与贵公司携手合作共创精品同塑品牌！ 
    目前该项目正处于建设的关键阶段，也是物业公司积极、及时提供全面的前期介入服务的最佳阶段，中海物业希望利用自身丰富的实操经验与各专业人才从物业管理各个角度提供合理化专业建议，为今后全面开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业户的实际需要，又有利于日后物业管理成本的控制及高品质的管理质量。
     
    我们在贵公司现阶段所提供的项目初步资料的基础上组织相关专业人员赴现场观察了模型并考察了项目现场，制定了本项目的前期物业服务初步方案供贵司审阅。以下将分别就中海物业的管理优势及我们可提供的前期物业服务方式分别作以系统的阐述。
    

    中海物业公司优势介绍
     
    品牌优势 
            ～ 根植于香港，发展于深圳，在深港两地享有极高的美誉
     
    中海物业管理有限公司（以下简称“中海物业” ）隶属于香港最大建筑商及房地产上市公司中国海外集团，中海外集团先後在香港地区和中国内地完成了500多个工程项目，建成各种楼宇1157万平方米，塑造了被誉为二十世纪全球十大建筑的香港新机场客运大楼及西九龙填海造地、中国人民解放军驻港海军基地、香港警察总部、香港的南浪海湾、雅利德桦台等项目。已经建成和在建各种楼宇可容纳30万人居住，占香港总人口的二十分之一。
     
    中海外集团在香港建筑和房地产的辉煌业绩及高档物业的管理经验孕育了深圳中海物业的诞生，中海物业于1991年在同行业中首家引进香港的成功物业管理经验和先进的物管模式，并在之后的多年实践中将其与内地的实际情况进行了充分的融合与提升，逐渐形成独具特色的中海物业管理模式。公司以此模式为手段开展科学管理和优质服务，始终致力于全心全力为业主及物业使用人服务，一直以“高档物业特征、优质服务标志”的高端品牌形象领航于物业管理行业。作为物业管理第一品牌，与其他物业公司相比无论在管理经验的积累、服务品质的控制、人力资源的储备等各方面都具有明显的优势。
     
    中海物业目前在深圳拥有全委管理项目约58个，全委管理面积近500万平方米。在深圳地区的顾问项目达39个，同时中海物业的成熟管理模式已成功输出到全国四十几个大中城市的近80个顾问项目，顾问总管理面积约2800万平方米。中海物业立足于深圳的全委项目管理与顾问输出模式相辅相成、相互促进，在深港两地业主中享有很高的口碑，在内地房地产市场亦享有盛誉。
     
     
    管理优势 
       
    ～   超前化的服务启动  
     
    中海物业始终不渝地把产业链条的上一个环节——“发展商”，作为自己第一个也是最重要的服务对象，追求“为商家增色、让物业生辉”的服务效果。一旦与发展商建立合作关系，便赤诚相见、倾心相助，立即启动前期服务工作。我们涉足40多个大、中城市市场、管理170多个高档楼盘、接触100万以上业主用户，所掌握的信息和积累的经验对发展商大有裨益。本着对发展商负责、对业主负责、对日后物业管理负责的精神，从我们日常总结出来的8个方面100个关键点上，为楼盘的设计、开发和销售提供有说服力的书面建议。这些建议有着中海物业对保证日后物业管理水平的独特视角：
     
    建筑设计方面：物业管理者的身份，使我们特别关注外墙、道路、管线、光照、隐蔽工程等容易被发展商忽略的环节，我们的完善设计建议可以保证项目的整体优化，最大限度地降低日后的物业管理运行成本。
     
    设备配置方面：多年物业管理的实践，使我们详知什么品牌、什么型号的设备具有最佳的性能价格比，我们的设备配置建议可以实现先进性与经济性的完美结合，有效地避免发展商在设施设备上无谓投入。
     
    形象包装方面：物业管理的广泛社会接触，使我们清楚了解众多发展商不同的销售策略和各类置业者动态的消费心理，我们的推广建议能够切中市场潮流和走势，并和中海物业的品牌一起促进和加速楼宇的销售。
     
    ～   精准化的服务标准
     
    中海物业倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神，并且将其充分体现在各个岗位，各项作业的具体实践中，公司按照“明显超过同行、全面高出国优”的基本定位，系统制订并颁布了涵盖物业管理全部事务的10个系列近万个数据化的服务作业标准，本着“时效、质效、综效、情效”的原则 ，保证给业主用户提供可知、可感、可辨、可验的服务产品，寓精诚服务于精细管理中，酿精彩生活于精心呵护间。
     
    ～   规范化的服务控制
    中海物业坚持“管则精品、干则一流”， 通过有效控制切实保证管理服务，严格贯彻ISO9000国际质量管理、ISO14001国际环境管理和OHSAS18000职业健康与安全三套管理体系，通过实行逐日自行检查、半月专业检查、月度综合检评，以促使各项目部把日常管理服务工作做得更深入、更扎实。除此之外，我们还自觉接受来自业主用户、发展商和政府部门三个方面的监督，把他们的意见和建议作为推动管理服务工作的动力。
     
    ～  个性化的服务设计
    中海物业融汇国内外、业内外先进经验，创造了被行业普遍推崇和争相仿效的中海管理模式。这个模式“精诚服务、精彩生活”的基本精神一成不变，但具体内涵则在不断丰富和发展。我们每承接一个新的项目，都不是原有模式的简单“克隆”、“拷贝”，而是再创新、再升华的过程。所有新项目入伙之前，我们都要集中各方面的专家，在充分进行市场调查的基础上，经过拟订、论证、审批、试行、完善五个环节，全面考虑其地区、物业、业主和发展商四个方面要素，为其度身定做“时髦而且合体”的管理方案，使所有的项目既保持中海物业的管理服务水准，又独具特色。
     
    ～   菜单式的服务内容
    中海物业悉心关注和呵护业主用户的物质和精神生活，在管理服务过程中，不断调整、充实新的服务项目，全过程、全方位、全时空地满足业主用户发展变化着的、一切有支付能力的正当需求，以业主为核心，实行“服务设计，菜单服务”，因而形成了不是我现有什么服务你只能享受什么服务，而是你需要什么服务我就能提供什么服
    务，这一中海物业酒店式管理的突出特点，营造一种全新的现代的上流社会的生活方式。
     
    ～  人本化的服务理念
     
    中海物业以业主用户满意作为管理服务工作的出发点和归宿点。公司组织酒店专家由点及面，对常规物业管理服务进行整合。在这个基础上，公司组织修订3个层次40余万字的质量体系文件，从服务主旨、服务架构、服务设施、服务手段、服务标准、服务控制等方面全面导入酒店管理技术，融入酒店管理元素，推出了带有鲜明时代特色的中海物业的升级版本。
     
    ～  高科技的管理手段
     
    中海物业实行一体化管理与市场化服务相结合的运作模式，技术含量、商业含量、文化含量和艺术含量高的部分，均由中海物业自己的专业公司和团体提供，目前我们已经成立了教育培训、楼宇科技、外墙清洗、电梯工程、企业VI形象设计、家居装饰、花木基地、护卫员培训基地和艺术团等9个专业公司和实体；简单劳动密集的部分（如保洁服务），分派给社会上有相当资质的企业按照中海物业的规定标准提供专业服务。
     
    中海物业下属有三个专业子公司：中海楼宇科技公司（专业从事楼宇消防、变配电、安防、弱电和中央空调等设备维护保养以及智能化小区设计、施工一条龙服务），中海电梯工程公司（专业从事电梯的维保与保养），中海环境工程公司（专业从事楼宇外墙清洗、二次供水设施消毒清洗、空调系统清洗及水质处理、园林绿化设计施工、苗木养护）。在三个专业子公司强有力的技术支持下，各种实操问题可以得到及时有效的解决，确保服务的高含金量。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    
     
    ～  专