中原：2008东莞房地产市场分析及后市展望（精选）
    一、土地市场
    经济的不景气以及楼市低迷的双重作用波及土地市场，2008年东莞土地市场整体处于低迷状态，开发商拿地谨慎，土地市场流拍现象频现。目前东莞经济处于转型阶段，为适应城市土地需求，政府改变以往土地供应结构模式，大量出让工业用地，减少住宅用地，2008年是东莞土地市场结构调整年。随着国家宏观调控的变化，近些年的土地市场将处于调整阶段。
    2008年全市供应土地167宗，总面积633.2万㎡，同比下降63.5%；其中工业用地供应382.3万㎡、99宗，供应面积占全市总供应的60.4%，同比增加3.5倍；商住用地供应177.1万㎡，共45宗，占总供应的28.0%，同比减少35.7%； 
    2008年全市土地成交144宗，总面积554.0万㎡，同比上升62.5%，成交总金额为93.53亿元。2008年土地成交大幅上升主要由于工业用地成交的带动，工业用地成交面积达到346.8万㎡，同比增长4.4倍多，工业用地成交总金额19.06亿元；商住用地成交面积152.7万㎡，共33宗，成交面积同比下降39.7%；商住用地成交金额为59.56亿元，同比下降52.8%。全市商住用地楼面地价1623元/㎡，同比下降38.6%；流拍土地31宗，其中流拍的商住用地20宗。
    
    2008年的土地供求主要以镇区为主，商住用地镇区成交占比为83.92%；凤岗是全市供求最大的区域，供应4宗土地，成交3宗，流拍1宗，全年成交的三块商住用地都是大规模的土地，东莞市益田奥城房地产投资有限公司拿的2008G007地块是东莞2008年最大成交地块，面积高达35万㎡，成交总价为15.5亿元，这块地所对应的项目为大运城邦，目前已经动工，预计明年底上市，其余两块也均在5万㎡左右；其次是黄江的三宗商住用地，2008G012地块也近达10万㎡；松山湖出让了一宗13.6万㎡的商住用地。 
    从东莞房地产开发的布局来看，镇区土地的供应量在不断的加大，镇区的成交占比在不断提高，新一轮的房地产开发将会集中在这些土地供应充足的镇区。
    
    土地成本是房地产成本的重要组成因素，影响着未来的房价。2007年开发商拿的高额地价，将对未来的房价起到支撑作用，在市场萧条时期，项目开始纷纷降价，但一些项目考虑成本因素面临着降无可降的尴尬，更谈不上暴利，在市场预期不乐观的情况下，这些拿高额地价的开发商或考虑更多的是拖延工期延迟销售；2008年东莞成交的商住用地楼面地价1623元/㎡，同比下降38.6%，地价的大幅回落有利于稳定房价。
    2008年东莞市工业用地的出让激增，成为政府土地出让的主方向。东莞作为一个高度工业化的城市，主要以制造业为主，产业结构调整和转型升级工作中，需要大量工业用地建设形成集中的工业园区，用于规模化的工业发展。2008年东莞土地利用总体规划中明确指示，工业用地将集中于工业园区建设。
    随着东莞的双转型以及招商引资的进行，进驻东莞的企业陆续的增多，部分运营效益好的企业也开始进一步扩展规模，增加了对工业用地的需求。2008年政府大幅提升了工业用地的供应，特别是松山湖片区、虎门港以及部分产业园区内的工业用地，主要为满足市场的需求。工业土地的供应量激增也将引发后市一轮建设厂房的热潮。
    东莞近几年工业地价呈缓慢上升趋势。2003年至2006年，东莞工业用地地价在300元/㎡左右徘徊，2007年上涨到376元/㎡，主要是从2007年1月1日起，国家为了防止工业用地贱卖，规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。2008年的工业地价已经达到459.5元/㎡，较去年同期有快速提升，主要受松山湖北部工业城工业地价的影响。
    2008年土地市场特征：
    ■ 成交土地多以底价成交，流拍频现
    2008年东莞土地市场整体低迷，土地大多以底价或挂牌时的最高价成交，底价成交率达到7成多，另外土地流拍情况也时有出现。目前楼市低迷，开发商拿地非常理想、谨慎，土地交易现场也异常冷清，光大、万科等大开发商在交易现场很难看到，如今现金为王成为了他们的准则，拿地无心也或无力。
    土地市场的低迷还表现在流拍数量，流拍曾是市场关注的热点，如今已逐渐“习惯”。2008年共流拍土地31宗，其中商住用地20宗，流拍数量是前8年总和。
    ■ 工业土地供应大幅提升，商住用地大幅减少
    工业用地供应大幅增加成为东莞土地市场的重要表现。2008年工业用地供应同比增加3.5倍，单宗土地的规模较大，商住用地同比减少35.7%。然而，政府在土地收益方面，依然主要依靠商住用地，成交金额为59.56亿元，占总成交金额的63.7%。
    ■ 城区商住土地供需放缓
    2008年城区供应商住用地6宗，面积共20.2万㎡，占全市商住用地供应11.43%，相比2007年减少18个百分点；2008年城区商住用地成交面积24.55万平米，共8宗，占全市比例相比2007年减少12.37个百分点。目前城区楼市供需矛盾比较突出，商住用地供需的减少，有助于楼市未来的供需平衡。
    ■ 商住用地转让土地逐渐增多
    2008年土地股份转让以使后期联合开发的事例逐渐增多，其中以万科为典型代表。5月14日，万科将用于开发翡丽山项目的2007年高价拿的土地的50%股权转让给宏远地产，这种私下转让土地股份情况在市场中时有发生。商住土地以出售形式转让也在逐渐增加。2008年转让的商住用地12宗，占全市商住用地成交总量的19.5%，相比2007年上升了5.6个百分点，尤其下半年，转让土地逐渐增多。开发商不管是转让土地股份联合开发还是直接出售土地，主要可以缓解目前的资金压力，规避后市项目开发风险。如果2009年楼市依然不景气，预计2009年土地转让将逐渐增多。
    二、二级市场
    2008年东莞全市在售项目为326个，其中全年有成交的项目有305个。2008年东莞商品房新增供应679.6万㎡，共74243套，全年成交总面积为383.34万㎡，共38114套，总成交金额246.4亿元。市场整体吸纳率较低，供求矛盾比较突出。市场商品房累积可售存量723万㎡，其中住宅可售存量为609.34万㎡。受经济、政策、自然环境、市场等因素影响，市场波动明显；全年市场竞争白热化，营销大战异彩纷呈，市场以自住需求为主，投资需求锐减，市场资金向优势资源集中，个盘分化明显；价格方面，2008年东莞楼价呈现逐步下调的趋势，到年尾有站稳回升的迹象，全年商品房均价为6428元/㎡，同比07年上升7.89%，主要是因为别墅、公寓均价的上升所带动，普通住宅均价为5399元/㎡，同比下降2.4%。
    1、 受经济、政策、自然环境、市场等因素影响，市场波动明显。
    
    1-2月:南方雪灾导致看房意愿下降，购房入户取消，加之春节假期，导致2月成交严重萎缩；3月：万科、光大领降，东莞第一波降价潮拉开序幕、成交在价格回落基础上得到释放；5-6月：汶川大地震使得老百姓关注点转移，传统五一旺季成交放量效果相对不明显；8月：奥运会后预期不明朗，使得奥运前放量明显，透支“金九”需求；10月：“银十”传统黄金周促销力度大，但受金融海啸影响，10月需求温和释放；11月：央行大幅降息，多项措施促进消费，使得11月需求继续温和放量；12月：年底冲量及结算，政策刺激，促销不断，签约成交量创下全年最高。综观2008年，受政策、经济、自然环境、市场等因素的影响，东莞楼市既有平抑的一面，也有放量的一面，市场波动较大，整体上以平抑为主。
    2、市场观望气氛浓厚，新增供应缩减，需求相对平抑。
    供应：据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年东莞共177个楼盘项目新增商品房供应，总供应量为679.64万㎡，较去年同期下降14.85%。其中住宅供应项目144个，供应量为574.42万㎡，同比下降19.13%；住宅供应套数55020套，同比下降13.04%；住宅供应占到总供应的84.52%，较同期下降5.48个百分点。
    2008年东莞新增住宅供应90㎡以下的户型比重为31.05%，较2007年上升11.95个百分点，“90/70”政策效果持续体现，但体现速度仍然较慢，“90/70”倒置情况持续，中大户型主导东莞住宅市场的局面仍未得到有效的缓解。
    2008年东莞商品房新增供应情况：
    
    从月度供应走势看，由于受国庆黄金周前后的市场分歧、新政影响等因素，9-12月份的新增供应量差异较大。2007年预期看好，9月集中放量，但随后受新政影响，供应即时缩减，并在12月堆积上市；2008年预期看淡，9-10月温和放量，同时直至年底呈持续缩减趋势。
    
    成交：
    截至2008年12月31日，东莞全市在售项目为326个，其中全年累积有成交的项目有305个。受楼价下调的影响，市场供需双方观望气氛浓厚，需求平抑。2008年商品房累积成交面积为383.34万㎡，同比下降42.21％，共38114套，同比下降38.09％，成交总金额为246.4亿元，同比下降37.7%。其中住宅成交351.92万㎡，共33595套，成交金额为211.5亿元，同比分别下降43.43%、38.72%、41.4%；而非住宅成交31.42万㎡，共4519套，同比分别下降23.79%和32.92%。
    2008年东莞商品房成交情况：
     
    数据来源：东莞中原研究部监测
    从月度成交走势来看，寒冬天气、大地震事件、美国金融危机对1-2月、5-6月、9-10月等月份的成交有较为明显的抑制作用；8月则利用了奥运时机提前释放了部分需求，11-12月在