东莞·威斯汀项目（暂定名）市场分析报告
     
     
     
     
    联华国际集团 地产运营部
     
     
    二零零九年七月二十二日 
     
    

    目录
     
    一、              东莞市区域分析              3
    二、              项目用地及环境分析              12
    三、              项目SWOT分析              17
    四、              住宅项目市场定位              18
    五、              写字楼项目定位              22
    六、              酒店项目预测              24
    七、              项目销售分析              24
    八、              项目开发计划              25
    九、              风险分析及规避              26
    十、              结论              27
    
东莞市区域分析
    东莞概况
    

东莞市位于广东省中南部,珠江口东岸,东江下游的珠江三角洲。与惠州、广州、深圳接壤，毗邻港澳，处于广州至深圳经济走廊中西间。北距广州59公里，东南距深圳99公里，距香港140公里。
    全市陆地面积2465平方公里，现辖28个镇、4个街道办事处，386个村委会、205个居委会。全市森林覆盖率36.2%，林地绿化率98.5%；城市建成区绿地率40.97%，绿化覆盖率44.25%，人均公共绿地15.19平方米。
    2008年年末，东莞市全市户籍人口174.87万人。年末全市常住人口694.98万人，其中本地户籍人口174.87万人，外来常住人口520.11万人。人口城镇化率为86.39％。另有海外华侨20多万人、港澳同胞70多万人。
    东莞是是岭南文明的重要发源地、中国近代史的开篇地和改革开放的先行地，是中国乃至世界的制造业名城。
    
东莞概况——交通状况
    2008年，东莞境内公路通车里程（含乡村道路）4000.9公里。其中等级公路3884公里；高速公路158.6公里。
    铁路：广深铁路、广梅汕线路、广深准高速公路、京九铁路，总长为79公里。市内设有13个客货运输站点。计划建设的广深港高速铁路也将穿莞而过。
    轨道交通：在建以及即将建设的穗莞深城际轨道、莞惠城轨、东莞轨道。
    高速公路：拥有广深高速、常虎高速，在建及将建有广深沿江高速、莞深高速三期、惠常高速、从莞高速、博深高速、深圳外环高速东莞段。
    

水运码头：东莞境内共有航道82条，通航里程598公里。主要航道有东江干流、东莞水道（可通航5000吨级船舶）、太平水道、麻涌水道、中堂水道、倒运海水道、大汾北水道和寒溪水水道。万吨级海轮可沿珠江口狮子洋水道进入虎门、沙田、麻涌三镇。
    

港口主要有东莞港、石龙港、太平港、麻涌港和沙田港五个内河港口，码头泊位194个。其中太平港虎门货柜码头最大靠泊能力为3000吨级，沙田港江心作业泊位为5000吨级。
    东莞概况——城市经济

    2008年东莞实现工业增加值1871.79亿元，比上年增长7.1%，占GDP的比重为50.6%,工业对经济增长的贡献率为27.7%。完成工业总产值7222.38亿元,增长6.5%。其中规模以上工业总产值6372.28亿元，增长6.2%。在规模以上工业中，重工业产值3582.37亿元，增长5.4%，所占比重为56.2%；轻工业产值2789.91亿元，增长7.3%，占43.8%。大中型企业完成工业总产值4637.89亿元，占规模以上工业总产值的72.8%。全年全市规模以上工业企业利润总额123.45亿元，比上年下降36.4%；资产负债率为60.9%；工业经济综合效益指数为116.03，比上年下降4.13个点。
    2008年全年外贸进出口总额1132.99亿美元，比上年增长6.1%。其中进口总额477.62亿美元，增长2.5%；出口总额655.37亿美元，增长8.9%；一般贸易出口48.72亿美元，增长36.1%；加工贸易出口601.40亿美元，增长6.8%；其他出口5.26亿美元，增长64.6%。
    


东莞概况——居民收入
    2008年全市职工年平均工资13523元，比上年增长9.3%。其中，城镇在岗职工年平均工资39516元，增长12.0%。初步统计，城市居民人均可支配收入30275元，农村居民人均纯收入12328元，分别比上年增长12.0%和6.2%，扣除价格因素，实际增长6.2%和5.6%。城镇最高10%收入组人均可支配收入66034元，城镇最低10%收入组人均可支配收入11172元。
    全年城市居民人均消费性支出23208元，比上年增长7.7%。其中食品消费支出7778元，增长11.7%；衣着消费支出1349元，增长11.2%；居住消费支出2585元，增长35.8%；家庭设备用品及服务支出1539元，增长14.7%；医疗保健支出1332元，增长54.9%；交通和通信支出4461元，下降14.3%；教育文化娱乐服务支出3464元，下降1.4%；其他商品和服务支出699元，增长29.9%。城市居民家庭恩格尔系数为33.5%。在农民生活消费现金支出中，食品消费支出占35.1%，衣着消费支出占6.4%，居住消费支出占13.8%，家庭设备用品及服务支出占5.7%，医疗保健支出占5.0%，交通通讯支出占16.5%，文教娱乐用品及服务支出占11.0%，其他商品和服务消费支出占6.5%。
    

全市城乡居民人民币储蓄存款余额2638.04亿元，当年新增517.32亿元。其中，定期储蓄存款余额1103.90亿元，新增370.58亿元；活期储蓄存款余额1534.15亿元，新增146.74亿元。
    



    
    东莞发展规划
    
    融入珠三角
    根据《东莞市域城镇体系规划（2005-2020）》，东莞未来将形成以城区、松山湖、虎门—厚街、常平—樟木头等四大区域中心形成“复合中心”，共同承担区域与市域的服务职能。将东莞建设成为现代制造业名城、珠三角核心地区的重要城市和可持续发展的和谐城市。
    启动莞惠深东岸区域经济一体化进程，以深圳为中心，打造涵括东莞、惠州为一体的珠江东岸区域经济综合体，实现资源共享、优势互补，推动珠三角经济进一步发展。
    通过用地发展的引导，最大限度的利用城市自然条件，突出建成区的景观特色；严格保护郊野公园、城市绿地和楔形绿带，创造良好的城市生态环境。
    规划市区包括六大片区，即新城中心、旧城区、东城北片区、东城南片区、篁村片区和万江片区。
    规划确定市区两大发展轴，即东北——西南发展轴和西北——东南发展轴；五个发展方向，即南部体育中心至白马方向、东部东城中心一带、东北部莞龙路方向、万江新区方向和同沙片区方向。
    
    本项目
    
    融入珠三角
    
    综述：

1. 东莞产业基础良好，虽然目前处于经济与产业双转型时期，但是其优良的地理位置，完整的产业配制，以及国家珠三角经济一体化战略的实施，都给东莞的转型升级提供成功的保障。

2. 虽然是一个新兴城市，都是东莞的GDP列广东省第4位，人均消费能力强。

3. 政府也将房地产作为一个主要的支柱型产业，推动市场健康有序的发展。

4. 总部经济圈的确立，提升了南城区鸿福路及东莞大道周边的城市地块价值和发展潜力。

     
     
    东莞市区房地产市场分析
    东莞市区有三个行政区域划分，分别为东城区，南城区，莞城区，其中莞城区为老城区，东城区和南城区为新城区。因此将分别对这三个区域进行分析
    莞城区
    莞城区作为东莞的老城区，是东莞过去的经济、政治、文化中心，随着东莞城市化的扩张，城市中心的转移，莞城区也暂时失去了往日的繁华。在房地产方面，目前莞城区可供开发的土地并不多，项目主要以旧城改造为主。新开发的房地产项目并不多，而具有公寓性质的楼盘则更少，仅有一个“城市星座”。
    莞城区主要楼盘：