东莞、深圳低密度住宅
提纲
深圳、东莞豪宅市场情况： 4
一、整体情况： 4
二、深圳、东莞独立别墅项目一览表 4
三、深圳市场豪宅情况： 5
四、东莞市场豪宅情况： 13
五、深圳和东莞市场启示 22
第一部分：深圳、东莞豪宅市场情况：
一、深圳、东莞重点参考独立别墅项目一览表
区域
| 在售独立别墅项目
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| 未来1年内入市独立别墅项目
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| 类计
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深圳
| 圣莫丽斯
| 剩余1套
| 和黄观澜湖
| 可售114套
| 07年底入市
| 166套
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| 东部华侨城
| 剩余3套
| 天琴湾3期
| 可售48套
| 07年底入市
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东莞
| 新世纪亦居
| 剩余2套
| 森林1号
| 可售5套
| 07年6月入市
| 54套
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| 万科松山湖1号
| 剩余1套
| 中信森林湖
| 可售17套
| 07年6月入市
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| 三正世纪豪门
| 剩余25套
| 常平万科城
| 可售4套
| 07年中入市
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| 剩余32套
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| 可售188套
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| 220套
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目前深圳及东莞在售独立别墅有32套，未来一年内可入市独立别墅（长岛别墅除外）有188套
三、深圳市场豪宅情况：
1、整体情况：
? 深圳住宅价格大幅上升，在供不应求的情况下，深圳住宅平均价格目前已达到15,000万元/平方米，近期有福田项目均价已达25,000元/平方米
? 独立别墅均价在3.7万元/平方米至6万元/平方米之间，个别二手独立别墅二手售价更达到13万元/平方米（波托菲诺）
? 近关外的高级住宅项目普通均价在1.2万元/平方米至6万元/平方米，但项目的区位距离深圳中心区位置较远
2、深圳重点比较项目：
（1） 深圳在售重点比较项目：
1 星河丹堤：
定位：银湖山 城市别墅 CEO官邸
| 总占地：20万平方米
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总建筑面积：36万平方米
| 容积率：1.8
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产品类型：
共204套别墅
独立别墅400-500㎡,7套
联排别墅200-266㎡,197套
洋房：共500套左右
两房90-94㎡,60套,三房平面175-179㎡,28套
三房复式175㎡,70套,四平面房192-198㎡,56套
四房复式273-275㎡,196套
| 销售均价：
独立别墅均价约4.5-5万元/㎡
联排别墅均价约3.2-3.8万元/㎡
叠加别墅均价约2.2-3.2万元/㎡
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销售情况：别墅已售完，第二批别墅07年10月入市,为独立别墅,面积较一期大,具体面积未定,高层单位5月26日开盘,均价2-3万/㎡,销售率为50%(成交250套)
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项目小结：
2 圣莫丽斯
定位：香蜜湖上游 天赋美宅
| 总占地：27.6万㎡
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总建筑面积：33.1万㎡
| 容积率：1.2
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产品类型：共500户
独立别墅800㎡左右,5套
联排别墅279-542㎡,200套
叠加别墅： 230-310㎡,295套
| 销售均价：
独立别墅均价约6万元/㎡
联排别墅均价约4.8-5.5万元/㎡
叠加别墅均价约2.2-2.8万元/㎡
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销售情况：一二期销售率已售90%(其中独立别墅已售4套,联排别墅已售197套,叠加别墅只剩下1套)
第三期小高层预计08年入市,面积在200㎡以上
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项目小结:
3 东部华侨城
定位：顶级别墅豪宅
| 总占地：825万㎡
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总建筑面积：1.2万㎡
| 容积率:0.0015
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产品类型：
共40多户
独立别墅300-500㎡左右,23套
洋房4房200㎡左右,20套左右
| 销售均价：
独立别墅均价约3.7万元/㎡
复式洋房约1.7万元/㎡
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销售情况：独立别墅仅剩余3套
复式洋房已售完
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项目小结:
4 振业城
定位：高端豪宅
| 总占地：41.68万㎡
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总建筑面积：54.18万㎡
| 容积率:0.74
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产品类型：
一期别墅共600多户
双拼别墅400-460㎡之间,10套
联排别墅200㎡左右,300套
叠加别墅159-173㎡200套
复式单位100多套,186-191㎡
| 销售均价：
双拼别墅均价约2.5万元/㎡
联排别墅均价约2.2万元/㎡
叠加别墅约2万元/㎡
复式单位约0.8万元/㎡
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销售情况：目前只剩余10套双拼别墅
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项目小结:
（2）深圳未来一年内入市重点比较项目：
1 记黄埔观湖园
定位：低密度纯别墅
| 总占地：37万㎡
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总建筑面积：16.5万㎡
| 容积率:0.44
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产品类型：
一共760套
独立别墅250-300㎡,114套
叠拼别墅150-200㎡,380套
山地别墅150㎡,266套
| 销售价格未定,但预计该项目将以较高的售价入市
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销售情况：未开始销售.预计将于07年底入市,6月份预计可开放售楼处,10月份将可展示样板房
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项目小结:
项目优点是:位处深圳人所认同的新兴豪宅片区,市场认同度高;
品牌发展商开发,低密度纯别墅
景观优越
项目预计将以较高的售价入市,有利于提升观澜未来整体售价
2 观澜湖上堤
定位：顶级别墅豪宅
| 总占地：12.1万㎡
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总建筑面积：4.6万㎡
| 容积率:0.38
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产品类型：
叠加别墅200㎡左右,12栋
洋房94-106㎡,160套
| 销售均价：
叠加别墅约3万元/㎡
洋房单位约2万元/㎡
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销售情况：未售,预计将于07年6月份入市
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项目小结:
项目无独立别墅,但未来仍将有其它副别墅产品
项目拥有湖景
项目整体质素极高
3 天琴湾三期
定位：顶级豪宅
| 总占地：29.8万㎡
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总建筑面积：3.87万㎡
| 容积率:0.13
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产品类型：
一二期高层洋房70-214㎡,69套
三期独立别墅350-1000㎡,48套
有没有第4期
| 销售均价：
一二期高层洋房约2万元/㎡
独立别墅未对外公布
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销售情况：一二期已售完,三期预计07年底入市
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项目小结:
为深圳二线地区项目,距离深圳中心约1小时
3、深圳市场小结
? 目前深圳市场上,拥有独立别墅的楼盘不多,独立别墅产品较为稀缺
? 别墅产品主力位处深圳非传统的豪宅区,在2007年下半年,深圳豪宅市场有机会以
观澜片区为重点
四、东莞市场豪宅情况：
1、整体情况：
东莞豪宅主要集中在东城、南城、厚街、塘厦等区域。东城：星河传说独立别墅，售价在1.8万元/㎡至2万元/㎡；南城：中信森林湖独立别墅，售价在1.5万-1.8万元/㎡,御花苑独立别墅, 售价在1.8万元/㎡至2万元/㎡;厚街和黄项目及丰泰观山花园, 售价达1.8万元/㎡;塘厦新世纪亦居和银湖山庄三期独立别墅, 售价在1.25万元/㎡至1.8万元/㎡
其它镇区顶级住宅不多
从地理位置上考虑,能吸纳深圳客户除塘厦外,其它镇区相对较远,吸引力较低
2、东莞重点参考豪宅项目
(1) 在售重点参考豪宅项目
1 新世纪亦居
