目 录
第一部分 宏观大势分析 8
第一章 全球房地产市场 8
第二章 全国房地产市场 9
第三章 2009年房地产政策回顾 12
第四章 品牌发展商业绩及存货分析 16
第二部分 佛山市政建设规划分析 18
第一章 重大市政规划 18
第二章 各区区域建设规划 20
第三部分 房地产市场分析 24
第一章 佛山市房地产市场综述 24
第二章 禅城区房地产市场综述 28
第三章 桂城房地产市场综述 34
第四章 南海区房地产市场综述 36
第五章 顺德区房地产市场综述 40
第六章 三水区房地产市场综述 44
第七章 高明区房地产市场总述 47
第四部分 大势预判 53
第一章 全国经济及政策走向预测 53
第二章 市场走向预测 54
第三章 一秀地产观点 55
第一部分 宏观大势分析
第一章 全球房地产市场
1、房地产市场企稳,房地产动荡或将终结
《经济学人》的最近一次房地产市场调查显示,现在已经有部分国家和地区的房价增幅出现正值其,其中中国香港的增长率更是达到了两位数。德国、日本基本没有受房地产泡沫的影响,处于相对较低的价格,随着经济的复苏,房地产价格往上升可能性很大;英国的房地产价格已开始上升,以市租率(房价租金比)判断的房地产价值,整个欧洲房地产市场泡沫的修正则预期还没有结束。
一秀解读:2009年底全球房地产市场基本企稳,预计房价下降的幅度已经已经修正了全球房地产的泡沫。尽管有些地方的房价同比仍呈降势,但是房地产市场正在呈现恢复的态势。
2、美国房价或已探底,未来可能呈现v字反弹
受金融危机等因素影响,美国2009年第四季度公寓空置率创30年新高,全年公寓平均租金则创年度最大降幅。美国Reis房地产市场调查公司对全国79个公寓租赁市场的调查报告显示,去年第四季度公寓空置率环比上升0.1%,至8%,超出全年平均水平1.3%,2009年全美公寓租金报价下跌2.3%,创这家公司过去30年同项调查最高纪录。
一秀解读:地产泡沫破裂使得价格低于合理估值的情况符合经济学的理论,而且美国还有大量未售房屋有待清理,所以并不能排除未来出现房价再度下行的可能性。
3、迪拜房地产市场动荡,动荡中或蕴藏投资机会
2009年11月25日,阿拉伯联合酋长国迪拜酋长国宣布,将重组其最大的企业实体迪拜世界,并把迪拜世界的800亿美元债务偿还暂停6个月。迪拜世界的债权人包括汇丰控股、巴克莱、莱斯以及苏格兰皇家银行等,11月26日,这些银行在欧洲股市盘中普遍下挫4%中国内地股市则创近三个月来最大跌幅。迪拜世界旗下包括著名的"世界"人工群岛THE WORLD和棕榈群岛PALM ISLANDS。2009年6月份,迪拜宣布将新建一座全世界最高的摩天大楼(1100米),超过目前的"迪拜塔"(162个楼层,总高度818米)。迪拜塔于2010年1月初进行竣工典礼,其价格已经回落到最高价的3折,在旅游业并未受到影响的迪拜,标志性项目或许具备一定的投资价值。
一秀解读:建立在石油和外国资金基础之上的迪拜房地产市场的繁荣,短期内摆脱房地产泡沫破裂的影响,可能性不大,未来在可预见的一段时间内,迪拜房地产市场将继续进行泡沫修正,包括重拾投资者的信心。
第二章 全国房地产市场
1、2009年全国房地产市场概况
2009年全国主要城市推出土地面积49000万平方米,同比增加约33%土地市场地方政府土地供应由审慎到积极,住宅用地供应量同比增加近40%。交易活跃,房企拿地积极,住宅用地成交量同比增加一倍。房企充沛的现金流和对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求,土地价格增幅明显。2009年住宅用地平均成交楼面地价2035元/平方米,同比增加36%。从2007年到2009年,土地市场呈现出疯狂—低迷—活跃的发展轨迹,伴随着市场变化,土地政策经历了紧—松—紧的过程。
2、全国三大城市群房地产竞争格局
全国房地产市场活跃地区主要分布在长三角城市群、珠三角城市群、环渤海城市群,其中长三角主要以上海、杭州、南京为代表;珠三角城市群主要以广州、深圳、佛山为代表;环渤海城市群主要以北京、天津为代表。2009年上海、杭州、南京住宅用地成交1609万m2,住宅成交面积4403.61万m2;广州、深圳、佛山住宅用地成交1349万m2,住宅成交面积2593.12万m2;北京、天津住宅用地成交2862万m2,其中天津成交2176万m2,为全国主要城市住宅用地成交之最,住宅成交面积3350万m2。
2009年北京、天津商住用地成交2862万m2;住宅成交面积3350.00万m2
2009年上海、杭州、南京商住用地成交1609万m2,住宅成交面积4403.61万m2
2009年广州、深圳、佛山商住用地成交1349万m2,住宅成交面积2593.12万m2
3、佛山在全国房地产市场中的地位
▲佛山房地产市场正式迈入二线城市行列
成交情况 城市
| 住宅成交面积(万m2)
| 同比增长
| 成交均价(元/ m2)
| 成交金额(亿元)
| 土地出让收入(亿元)
| 同比增长
|
杭州
| 713.82
| 151.88%
| 14430
| 1030.04
| 1054
| 238%
|
上海
| 2631.27
| 69.27%
| 11790
| 3102.26
| 1043
| 172%
|
北京
| 2028.50
| 84.52%
| 13104
| 2658.14
| 928
| 85%
|
天津
| 1321.99
| 162.66%
| 7408
| 979.33
| 732
| 67%
|
广州
| 987.08
| 78.73%
| 9200
| 908.11
| 489
| 301%
|
深圳
| 637.44
| 56.58%
| 14973
| 954.44
| 136
| -3%
|
重庆
| 2412.76
| 92.68%
| 4296
| 1036.52
| 440
| 276%
|
武汉
| 1431.58
| 156.21%
| 4818
| 689.45
| 361
| 345%
|
佛山
| 968.60
| 95.12%
| 5855
| 567.11
| 332
| 390%
|
成都
| 1499.17
| 128.94%
| 6035
| 904.75
| 324
| 389%
|
数据来源:各城市房产交易网站
佛山近年住宅成交情况
年份
| 预售面积(万㎡)
| 销售面积 (万㎡)
| 销售套数 (套)
| 销售均价 (元/㎡)
| 成交金额(亿远)
|
2006年
| 574.54
| 701.00
| 53039
| 3645
| 255.51
|
2007年
| 684.95
| 764.34
| 58823
| 4918
| 375.90
|
2008年
| 766.83
| 496.41
| 39981
| 5474
| 271.73
|
2009 年
| 774.12
| 968.60
| 79360
| 5855
| 567.11
|
数据来源:一秀地产地产市场研究拓展部
房地产语境下的城市划分标准
技术指标 分类
| 成交面积(万㎡)
| 成交金额(亿)
|
一线城市
| 1000万以上
| 1000亿以上
|
二线城市
| 500-999万
| 500-999亿
|
三线城市
| 500万以下
| 500亿以下
|
2009年佛山商品住宅成交面积968.6万平方米,在全国主要城市排名第八,销售金额为567.11万平方米;2009年佛山土地出让收入金额为332亿元,在全国主要城市排名第九,根据城市划分标准,表明佛山房地产市场正式迈入二线城市。
▲佛山成为广佛都市圈的核心
技术指标 城市
| 住宅成交面积(万㎡)
| 同比增长
| 成交金额(亿元)
| 住宅用地成交面积
| 土地出让收入(亿元)
| 同比增长
|
广州
| 987.08
| 78.73%
| 908.11
| 516
| 489
| 301%
|
佛山
| 968.6
| 95.12%
| 567.11
| 760
| 332
| 390%
|
2009年佛山住宅成交面积与广州住宅成交面积相差无几,且佛山成交面积增长幅度较广州住宅成交面积大;住宅用地成交方面,佛山成交量为760万平方米,比广州多47.28%,表明佛山房地产市场的高度成长性,加上佛山成交均价较广州低,在可预见的未来一段时间内,佛山将成为广佛都市圈的核心。
▲佛山房地产由“内源性——内源性为主,外源性为辅——内外源并重”的转变
年份 技术指标
| GDP
| 同比增长
| 常住人口
| 同比增长
|
2006年
| 2926.72
| 19.3%
| 585.83
| 5.65‰
|
2007年
| 3588.50
| 19.2%
| 592.33
| 5.60‰
|
2008年
| 4333.30
| 15.2%
| 595.29
| 5.0‰
|
2009年
| 4742.56
| 13.5%
| 598.62
| 5.6‰
|
数据来源:佛山统计局
根据政府发布的数据统计,佛山GDP保持了较高的增长速度,人口自然增长率维持在5.60‰的 水平,人口的相对增长速度远远地低于房地产市场发展的速度,表明佛山房地产市场由“内源性——内源性为主,外源性为辅——内外源并重”的转变,特别是吸引广州客源来佛山置业。
第三章 2009年房地产政策回顾
一、加强土地市场监管,限制开发商圈地
1、国土部限制闲置用地,打击开发商囤地
9月19日,国土部下发《关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知》,对取得土地后满2年未动工的建设项目用地,应依照闲置土地的处置政策依法处置,促进尽快利用。按照国务院08年发布的《关于促进节约集约用地的通知》,土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。
一秀地产解读:《通知》的出台表明了政府在处理“批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽”土地的方面的决心,对打击开发商囤地、防止土地市场过热、规范房地产市场有着积极作用。
2、国土部遏制地王:大城市单块住宅供地禁超300亩
11月12日,国土资源部印发了《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限,要求大城市不能超过20公顷(约300亩)。
一秀地产解读:“皇帝轮流坐,今年到我家”是今年各地“地王”最真实的写照。越来越大的面积,越来越高的总价,全国各地的“地王”层出不穷,纪录不断刷新。限制供地面积,正是遏制“地王”频出现象的根本渠道之一,但规模的缩小,可能令更多中小型发展商有拿地机会,楼面地价反而会节节攀升。
3、五部委收紧土地出让款:拿地首付不低于50%
12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确指出分期缴纳全