山水凤凰城项目市场调查报告

              

 

     

    山水*凤凰城

       市场调研报告
     
              
     
              编制单位:----房地产信息咨询有限公司
     
     
     
    山水*凤凰城市场调研报告
    目     录
     
    前言
    第一部分  项目简介…………………………………………………………………………… 4
    第二部分  桂林宏观经济分析………………………………………………………………… 9
    第三部分  房地产市场现状    ……………………………………………………………… 16
    一、别墅篇  …………………………………………………………………………………… 22
    二、住宅篇  …………………………………………………………………………………… 36
    三、商用篇  …………………………………………………………………………………… 57
    四、营销篇  …………………………………………………………………………………… 65
    五、总结篇  …………………………………………………………………………………… 88
    第四部分 项目市场分析与建议   …………………………………………………………… 93
    1、      项目SWOT分析 …………………………………………………………………………… 94
    2、      市场支撑点 … …………………………………………………………………………… 101
    3、      初步建议  ………………………………………………………………………………… 103
    第五部分  项目总体规划概念  ……………………………………………………………… 115
    前   言
     
    为了开发桂林山水凤凰城,本司于2004年2月18日至2月26派出了由策划部经理陈宗力为领队,成员包括有市场调研专家、经济师、建筑师、营销策划及销售专业人员组成的9人调查组,对桂林市以及临桂县的地理经济环境房地产开发状况做了详细的调查研究。本次调查共走访楼盘42个,其中对33个楼盘进行了详细的调研,包括纯别墅盘8个,别墅与洋房组合4个,纯洋房盘18个及商铺3个。
    本次调研的目的是为山水凤凰城的开发作全面、客观、准确的前期市场资料收集、统计和市场状况概括,力求使这些素材具有典型性和代表性,以期找到项目的市场切入点,为项目作出科学、合理的决策和定位提供理论根据。
    本案主要采用实地考察、收集相关资料以及邀约各行业人士、购房者深度访谈的方式开展调研工作。
    
编写人员名录
     
    指  导——陈宗力
    统筹与整合——汤仲坚
    编写组成员——汤仲坚、李谌、张庆锋、谭宜溯、陈琳、齐可
     
    各成员具体负责章节:
    汤仲坚——桂林市概况、市调总结、项目SWOT分析、项目潜在消费群分析、项目开发目标
    李  谌——桂林市房地产发展状况、消费者分析、项目开发目标
    张庆锋、谭宜溯——区域状况及竞争对手分析
    陈  琳——区域状况及竞争对手分析(广告部分)
    齐  可——区域状况及竞争对手分析(产品设计部分)
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分:项目简介
     
     
     
     
     
    1、      项目概况
       项目名称:山水·凤凰城
    投 资 方:临桂县山水凤凰城房地产开发有限公司
     
    地理位置:桂林市临桂县世纪北道西侧,北距机场路约500米,南靠世纪大道
    土地情况:一期工程占地280000 M2合420亩,总建筑面积68362.85 M2(约420亩),容积率0.244,住宅64262.85 M2,商业铺面600 M2,会所1000 M2,设备及管理用房1000 M2;民航医院1500 M2绿化用地面积25913 M2,道路用地面积29239 M2,
    地质条件优越,给排水、排污、供电、通讯、道路等基础设施齐全。
    场地基本平整,内有一些小山坡。
    周边环境:随着桂林两江国际机场和桂柳、桂梧高速公路,321国道改造等大型基础设施工程的相继完工、交付使用,临桂县的投资软、硬环境得到改善。 
    其    他:一期3/5已经由广西民航订购。
     
    
     
     
    2、      城市概况
    1、      桂林市地理环境
     
    桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城,地处南岭山系西南部,广西壮族自治区东北部,行政区划5个城区(象山、秀峰、七星、叠彩、雁山)和12个县,行政区域总面积27809平方公里。其中市区面积565平方公里。总人口483.28万人,其中市区人口64.42万人。人口自然增长率为0.42%,人口密度为每平方公里171人。
    临桂位于广西东北部、桂林市西郊,距桂林市中心6公里。建县始于汉代元鼎六年(公元前111年),距今已两千余年。总面积2202平方公里,县辖86镇,其中有宛田、黄沙两个瑶族乡,全县总人口44.58万人,少数民族3.58万人。城区驻地临桂镇,亦是桂林市西城经济开发区,实行区县合一,是全县政治、经济、文化活动中心,学校、医院、体育、供电、供水、电讯等服务设施俱全。临桂陆空交通优势十分突出,境内桂林两江国际机场、湘桂铁路、桂海高速公路、机场专用公路、广州至成都321国道、桂林至浮石20171省道等交汇于县城,形成东通广东,北上湖南,西达四川,南至北海、湛江的交通网络。
    全县由广西主电网供电,建有20000KVA变电站两座,生产生活用水充足,除黄沙、渡头两乡驻地分别通乡镇四级公路、国防公路外,其余乡镇驻地都通柏油路,全县已实现村村通程控电话,社会配套设施齐全                                                                                                                                       
                                                                                                                                                        
     
     
     
    第二部分  桂林宏观经济分析
     
     
     
     
     
    经济概况
    1、国民经济概况
    2002年桂林市固定资产投资规模继续扩大,全社会完成固定资产投资97.4亿元,比2001年增长10%,其中房地产投资在前三年平均递增28.3%的基础上比上年增长31.8%,公路建设投资增长33.1%。
    2003年桂林国民经济持续增长,各项社会事业蓬勃发展。据初步统计,全年完成国内生产总值397.46亿元,较上年增长9.8%;全社会固定资产投资110.64亿元,较上年增长13.6%;财政收入37.04亿元,较上年增长12.6%。经济结构调整初见成效,三次产业发展确立新格局,结构优化对经济增长的拉动效应日渐突出。三次产业比例由上年的30.9:30.1:39调整为28.6:32.4:39,第二产业所占比重提高2.3个百分点,超过第一产业;财政收入占GDP的比重也有所提高。
    2、财政金融
    税收及国有资产收益、国土收入等征管力度进一步加大,财政收入平稳增长;财政支出保证了正常的需要,财政资金运转效益不断提高。财政改革不断深化,按属地划分税收权属为主要内容的城市财政体制改革进展顺利。金融运行平稳,年末金融机构存款余额414.78亿元,增长13.2%,贷款余额245.41亿元,增长13.9%,金融行业对我市经济发展的支持力度加大。
    3、旅游
    以旅游为龙头的第三产业完成增加值155.3亿元,增长10.9%。接待旅游者854.29万人次,其中海外旅游者44.56万人次,实现旅游总收入34.34亿元;接待会议951个,参会人数增长49%;成功承办了亚欧年轻议员会议第五届年会、旅游目的地开发与管理地区合作研讨会等国际会议,成功举办了韩国周日本周活动,开通了桂林至泰国、马来西亚航线。
    政府利用2004年10月中国——东盟博览会在南宁召开的有利时机,发挥桂林旅游优势,在桂林举办东盟旅游区合作相关活动。鼓励发展旅游地产项目,适时启动环城市旅游度假带建设;新推出一批特色鲜明的景区景点和主题旅游城镇,继续培育发展优秀旅游县,发展农村旅游业,扩大城乡旅游交流与合作,扩大旅游经济覆盖率。
    4、商贸
    商贸服务业良性运转。商贸企业进一步挖掘促销;国有企业改革继续深化;多方位建设、培育城市商品市场,宽领域开拓现农副产品市场;城乡商品购销两旺,居民消费层次逐年提高;全社会消费品零售总额150.35亿元,较上年增长10.5%;物流管理技术和装备、各类物流基础设施进一步完善。
    5、企业竞争力
    桂林市经贸委近年排出全市企业利税大户榜,三金药业集团公司、燕京啤酒(桂林漓泉)股份有限公司、客车集团公司三家企业从2001年开此一直居于前三名、其利税2002年分别为23824万元、17788万元和10395万元。
    除三金、燕京和客车集团外,排在前10名的还有天和药业、银海纺织、三花股份、漓江无线电厂、桂林娃哈哈、福达汽车配件、龙胜滑石矿等企业,这些企业在市场经济的大潮中,始终如一创新,不断加大新产品和市场的开发力度,增强企业的竞争力。其中漓江无线电厂、桂林娃哈哈、福达汽车配件则是利税大户行列中的新人,他们或是具有品牌优势,或是通过改革得以轻装上阵,或能抓住机遇抢占市场。
    近年来。临桂投资环境在逐年改善,娃哈哈、福达、三金、腐乳厂等一批大中型企业公司先后入驻,房地产开发方兴未艾。
    6、非公有制发展
    随着非公有制经济发展环境的不断改善,经济总量有较大的增长,效益不断提高。非公企业增加值、工业总产量、上缴税金等指标均增长11%以上。规模以上非公企业产值92.87亿元,增长23.2%。
    非公企业完成固定资产投资63.72忆元,增长30.7%。
    7、招商引资
    对招商引资的签约项目全面实行领导跟踪负责制、积极参与中国——东盟贸易区高层论坛、第七届中国投资贸易洽谈会。新批外商投资企业57家,增长21.3%。引进外资9819万美元,实际利用外资6354万美元。非典过后,紧抓国际市场的开拓,自营生产企业的进出口额均大幅增长。外贸进出口总计达26226万美元,增长10.1%,其中进口9739万美元,增长0.9%,出口16488万美元,增长16.5%。百企入桂活动取得好成绩,已注册项目442格,总投资112.05亿元,实际到位资金23.18亿元。争取联合国和外国政府无偿援助的项目数量、金额居全区之首。
     
     
     
    各项经济数据详见下表:
     

    项目
    2003年


    金额
    增长率
    社会消费品零售
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