柳 州 项 目
    市场调查报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目  录
    第一部分  项目基础资料              5
    一、项目概况              5
    二、项目周边设施图片及平面图              6
    三、市调研究方法              11
    四、开发开发经济技术指标建议              11
    第二部分 柳州市宏观环境              12
    一、国家重大政策、法规的回顾              12
    二、柳州市城市经济发展状况              16
    三、城市规划和定位概况              18
    四、柳州土地市场分析              23
    五、柳州居住物业的市场研究              27
    第三部分 商业部分              42
    一、柳州商业发展综述              42
    二、五星商圈内商业物业情况分析              48
    三、五星商圈步行街区商业状况              60
    四、五星商圈内的商业状况（五星步行街区除外）              64
    五、柳州商业物业发展现状              70
    六、竞争项目分析              75
    七、城市消费者消费习惯调研              80
    八、柳州未来商业发展走势分析              89
    第四部分 柳州酒店市场研究              92
    一、酒店整体分布及供应状况              92
    二、酒店经营情况              92
    三、柳州市酒店分布图              93
    四、柳州市主要宾馆基础资料              94
    五、柳州市酒店行业经营客源分析              95
    六、市场动态及新闻链接              97
    第五部分 服务式公寓市场研究              98
    一、服务式公寓市场现状简析              98
    二、市场预测              99
    第六部分 写字楼市场研究              100
    一、市场分布概况              100
    二、市场发展预测              104
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

第一部分  项目基础资料

一、项目概况

■ 项目地块位置简述及规划特点

    项目地块分为A、B两部分：
    地块A：
    地块B：
    规划特点：
     
    ■ 交通组织及人流、车流条件
     
    ■ 项目周边配套情况

二、项目周边设施图片及平面图

     
     
     
     
    ■ 教育及公共服务设施
    




    




    柳州市第十五中                                   景行小学                                      柳侯公园                                   柳州博物馆
     
    



■ 医疗、金融机构
    




    妇幼保健院                            柳州市人民医院（即将拆迁）                         中国人民银行                               中国农业银行
     
     
     
     
     
    ■ 房地产项目
    


    






     
     
     
     
     
     
    友谊国际（商住楼）                       方东大厦（商业办公楼）                      连塘苑（现代简约风格）                         金色港湾（商住楼）
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

三、市调研究方法

    ■      调查块面：土地市场、住宅地产、商业地产、酒店、服务式公寓、写字楼物业。
    ■      调查周期：2008年7月至8月。
    ■      调查人员：
    ■      调查方法：走访、发放问卷。
    ■      调查群体：柳州市市民及地产行业从业人员。
    ■      调查范围：城中区——五星商圈、八一路、跃进南路、三中路、雅儒路、河东桂中大道、海关路等。
                鱼峰区——谷埠国际商业街、鱼峰路、荣军路、柳石路、驾鹤路等。
                柳南区——新时代商业港、飞蛾路、邕柳路、西环路等。
                    城北区——北雀路、跃进北路、胜利路等。
     

四、开发开发经济技术指标建议

    由于项目开发经济技术指标还没正式确定，我方根据项目所在区域市场特征、项目地块周边资源禀赋的基础上给出项目开发的经济技术指标建议：
     

第二部分 柳州市宏观环境

一、国家重大政策、法规的回顾

    1、土地政策回