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    前       言
    本调查研究是通过对近年来广西的城市建设及房地产投资进行较为深入地了解、总结后，在结合市场调查分析及广西实际情况的前提条件下形成的。对于广西的概况及房地产开发、市场供求等都有了较为清晰的思路,并形成文本提交贵司参考，以此来指导和统筹今后公司在广西发展推进和展开。但由于时间紧迫等诸多不确定的因素，报告中某些具体细节、数据不尽完善，经过不断调整和不断使本调查更具有说服力和符合实际情况，以便促进公司能够以良好的心态进驻广西投资、发展。和运作项目。
    本报告中，重点分析广西的房地产基本状况，重点分析首府南宁市近几年来的发展建设和房地产投资环境，为公司提供可靠的数据，以便正确把握市场机遇，最大化规避不利因素。 
     
    第一篇 广西房地产整体分析
    第一部分  广西整体市场分析
    第一节、广西概述
    广西壮族自治区简称桂, 首府城市为南宁.广西位于祖国南疆,中国大陆沿海地区的西南端，西南面与越南接壤，北面和东面与云南、贵州、湖南、广东等省毗邻，面向东南亚，背靠大西南，处于华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，具有沿海开放、沿江开放、沿边开放等优势。是整个西南地区唯一的沿海省区中国东南沿海地区和中国大西南地区的交汇地带，是中国西南最便捷的出海通道。广西分别有南宁市(广西首府)￥桂林市￥柳州市￥百色市￥梧州市￥”泛北部湾经济区(即:钦州市￥北海市￥防城港市)”等市;广西国土面积共23.6万多平方公里,居住着汉、壮、苗、瑶、侗等12个民族生活在此。到2005年人口约4889万.06年广西总人口为4961万人，比上一年增加36万人,07年人口将突破5000万人口规模.
    广西地处中国——东盟自由贸易区的中心地带，连接中国国内和东盟两个市场，具有双向沟通中国与东盟的区位优势。是中国唯一与东盟既有陆地接壤又有海上通道的省区。目前已建成出海、出边大通道，形成了与东盟国家的立体交通网络。是中国沿海地区，又是西部地区，是中国最具增长潜力的省份之一。
    2003年,温家宝总理在中国---东盟(10+1)领导人会议上代表中国政府建议,从2004年开始,中国东盟博览会每年在广西的首府南宁举办.这就把南--北—钦—防沿海扇形经济带和整个广西推上国际区域性经济合作前沿, 随着中国—东盟自由贸易区建设进程的推进，加快了广西在广西太平洋西岸经济新增长的一部分，中国—东盟自由贸易区更加成为广西新的经济增长点，中国西部大开发战略引擎的作用将更加凸显.
    2006~2007年广西”泛北部湾经济区(即:钦州￥北海￥防城港)发展”的提出和实施,更加促进了广西多数经济的发展,同时,广西房地产也蓬勃健康有序地发展.
    第二节、广西房地产业发展沿革
    回顾广西房地产业从兴起至至今，走过了极其艰难的成长历程，广西房地产的发展，开始于20世纪70年代末80年代初，大体可以分为三个阶段。
    一、1979——1990年广西房地产萌生期
    1979年，由政府拨款在柳州、梧州、南宁三市建房向居民出售，这是首例广西房地产开发经营。1983年开始对私有房的遗留问题进行处理，即落实私房政策，并从法律上确定租房为国家所有，妥善解决私房改造户的留房问题。同时根据国家“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”十六字方针，加大城镇住房建设力度，1978~1988年的10年间建成的住宅，相当于前30年的建设总和，居住水平由每人的3.65/㎡提高到每人的5.61/㎡。1998年开始在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度的改革和房地产生产体制的改革，广西新时期的房地产业便萌生了。1988年，广西住房制度改革正式起步。1989年、广西壮族自治区人民政府确定了南宁、柳州、桂林三市和武鸣、柳城两县作为首批改革试点单位。1989年，根据武明县房屋标准差别小、职工大多数是当地人的特点，确定了房改的总体方案，即卖房起步，合理定价，售价优惠，先卖后租，租金改息，一步到位。
     
    二、1991~1998年广西房地产起步期
    1.房地产投资过热后调整
    20世纪90年代，北海成为广西房地产投资热点，拉动广西房地产快速启动。1992年、1993年成为广西房地产投资的高峰，投资增长率高达382.2%，导致局部地区房地产泡沫的出现。由于炒地成风，投资过度，有效需求不足，北海等广西沿海城市出现了严重的房地产泡沫。1993年随着国家宏观调控，广西房地产业进入调整期，因投资惯性的作用，1994年和1995年仍然有较大的反复的产投入。但是，在1995年后出现连续4年的负增长，平均投资增长率为—24.35%
    2.住宅建设与房改初见成效
    1992年7月，国务院房改领导小组比复了《广西壮族自治区城镇住房制度改革的实施意见》。1994年9月，广西壮族自治区人民政府颁发《广西壮族自治区贯切〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉的实施方案》，房改的内容概括为“三改四建”。 “三改”即改变计划经济体制下福利性的旧体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配为主和货币工资分配方式。“四建”即建立经济 适用的商品房供应体系；建立住房公积金制度，发展住房金融和住房保险；建立住房信贷体系；建立房地产交易市场。1989~1998年广西房地产完成投资245.87亿元，住房建筑面积达1.6636亿平方米，住宅建设投资达900多亿元，占国内生产总值的比重有1998年的4.95%提高到1998年的9.62%。到1998年，广西城市居民人均住房居住面积8.8㎡，人均使用面积14.24㎡；县镇人均居住面积9.92㎡，人均使用面积15.17㎡。1998年10月，广西壮族自治区人民政府印发了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的实施办法，明确提出，从1998年12月31日开始，广西停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
     
    三、1999~2007年广西房地产发展期
    1999年在越过房地产投资负增长以后，进入新一轮的房地产高速发展阶段，广西房地产投资建设规模不断扩大，成为新的经济增长亮点。
    1.房地产投资总量快速增长
    1999年以后广西房地产投资扭转了负增长的局面，进入新一轮的发展热潮。一是投资迅速扩张。增势迅猛，尤其是2001年，同比增长43.7%；二是占全社会固定资产投资的比重逐年上升，从2000年的5.9%上升到2003年上半年的18.3%；三是对国民经济的贡献率大大增强，增长率总体上明显高于同期GDP及投资增长率。
    2.房地产建设规模稳步扩大
    广西 房地产施工规模不断扩大，2002年首次突破千万平米大关，达1257.2万平米。2000~2003年上半年，施工面积同比增长31.6%、22.5%、51.5%，竣工面积逐年上升趋势，同比分别增长13.3%、46.1%、6.4%、761%。1999~2003年广西房地产开发竣工面积合计1646.1万平米，房地产增加值对广西国内生产总值直接贡献为2.5%
    3.商品房销售持续增长
    从购买主体来看，一方面由于住房制度改革的推进以及旧城改造粒度的增大，另一方面随着居民富裕程度的上升和投资意识的增强，个人购房成为销售热点。1999~2003年广西商品房销售面积合计1478.42万平方米。
    4.2007年广西房地产发展期
    今年头1-2月，广西主要经济指标增长明显加快，实现了“开门红”。 1-2月广西财政收入105.41亿元，同比增长30.7%，提高5.7个百分点，增幅为2002年以来同期最高。其中一般预算收入58.28亿元，增长22.7%。一般预算支出96.48亿元，增长17.9%；1-2月，广西城镇固定资产投资183.02亿元，增长40.7%，比去年同期加快0.3个百分点。工业投资完成投资83.37亿元，增长74.5%，增幅提高38.5个百分点，其中重大项目计划总投资项目532个，完成投资98.68亿元，占城镇投资比重53.8%； 1-2月，广西社会消费品零售总额311.04亿元，同比增长15.4%，城乡消费市场快速同比增长；1-2月，外贸进出口总额10.71亿美元，同比增长22.7%，其中出口5.64亿美元，增长25.3%，增幅同比提高3.1个百分点；进口5.07亿美元，增长19.9%。今年东盟仍是我区最大的贸易伙伴和房地产投资重点；2月末，金融机构本外币各项存款余额5144.92亿元，比年初增长2.3%。金融机构本外币各项贷款余额3823.7亿元，比年初增长5.1%。
     
    第三节、广西整体规划房地产发展规划
    1. 城市规划  
    中心城市要进一步增强综合竞争力，不断提高辐射带动能力。南宁市，突出“绿城”品牌，发挥自治区首府优势，加快构建与东盟国家合作交流的平台，期末建成区常住人口超过200万人，努力建成区域性国际化城市。柳州市，发挥自治区工业中心的优势，期末建成区常住人口140万人。桂林市，发挥国际旅游名城的优势，期末建成区常住人口90万人。其它区域中心城市要发挥比较优势，稳步扩大城市规模，逐步增强辐射作用。县城和重点镇建设要因地制宜，突出特色，集聚各类生产要素，吸纳农村转移人口，增强经济活力。
    2. 广西人均住房面积发展规划
    到2010年，广西将实现城镇居民人均住房建筑面积达到25平方米，农村居民人均住房建筑面积达30平方米，力争“十一五”期间，完成房地产开发投资1000亿元。广西确定了“十一五”期间总体目标的主要指标是，健全住房保障制度，初步形成适合广西实际的经济适用房、廉租房供应保障体系，基本解决城镇中低收入家庭的住房问题；改善住房环境与质量，提高城市居民的居住面积；全面推进住宅产业化，建设节能省地型住宅，力争到2010年，新建建筑全部达到节能省地的设计标准。
     
    第二部分  广西房地产市场供销形势分析
    第一节    广西全区房地产竣工\销售\均价分析（详见下表）

    小结:
    从竣工和销售的速度来看，广西房地产供销两旺，并且都在高速地增长，销售的平均增幅比竣工平均增幅高,从表中可以看得出，2001~2006年广西房地产竣工与销售的增长规律基本一致，表明近年来广西房地产市场发展的均衡性，根据均衡理论的观点，当一个供销体系的运行接近其均衡值时，其市场能够化程度处于优化状态，这正是市场经济所追求的目标。因此，基本可以判断广西的房地产市场运行是良性的健康的。
    1999年广西房地产进入发展期高速发展期，到2007年广西房地产市场运行机制业的建立，房地产市场行为为规范有序。房地产投资和消费保持了长期快速增长，出现了房地产供求关系平衡，产品结构基本合理，房价稳中有升的良好局面。
     
    第二节、2007年上半年广西各发展城市房价上涨分析
    2007年广西上半年房地产价格保持较大幅度上涨，房价同比上涨5.6%，环比上涨1.2%。其中新建商品住宅同比上涨6.8%，环比上涨1.4%；二手住宅同比上涨2.7%，环比上涨0.3%。以下是各个城市房地产价格数据分析：
        2007年上半年，北海房地产价格指数在全国70个重点调查城市中一直名列前茅，房屋销售价格总水平与上年同期相比累计上升11.3%，涨幅增加10.3个百分点。南宁市的房价总水平与上年同期相比也累计上升5.0%，柳州累计上升6.5%，桂林累计上升3.8%，梧州累计上升2.8%。 
    在新建商品住宅中，普通住宅与去年同期相比上涨7.1%，经济适用房上涨3.8%，高档住宅上涨6.2%，