2008南宁房地产市场年度报告
一、2008南宁楼市综合指标概览
1、房地产投资加重，所占比重有所提高
2008年1-10月，全市房地产投资1586594万元，同比增长7.68%，全年房地产开发呈现出较稳定的上升走势。但是本年度的购置土地面积有了较大幅度的下降，特别是土地成交价款相比去年有了近半的下降，可以看出本年度的开发商都对市场信心不足，不敢轻易拿地，而且拿地价格也更为理性。
2、商品住宅投资仍占主导地位，办公用房投资有所下降
2008年1-10月全市房地产开发投资中商品住宅投资累计完成1067454万元，同比增长12.58，虽然整体住宅物业投资仍有所上涨，但是相比07年的30.57%增幅，本年度的房地产投资力度明显减弱。
住宅投资占整个房地产开发投资的67.28%。办公楼投资20020万元，同比下降46.47%，商品住宅投资的主体地位继续加强。
3、施工竣工面积有所上升
2008年1-10月，南宁市施工面积2079万平米，同比增加10.93%。 本年度竣工面积256万平米，同比增长14.28%
二、2008年南宁楼市趋势性变化分析
1、普通商品住宅预售供给水平——一08年市区普通住宅预售供给与07年基本持平
（数据来源：南宁房产局、经纬行资料库）
2008年全年南宁市区普通住宅预售批准供应量490.11万㎡，相比07年全年市区普通住宅批准预售499万平米，基本上能维持相同水平。
从普通住宅市场供给分布区域来分析，青秀区是绝对主导区域，占据市场59%的份额，同样也可以看到，青秀区是楼市竞争最为激烈的区域；
西乡塘区和江南区位列二三名，市场供给份额基本基础，青秀、西乡塘、江南三区占据市场供给总量的93%！
2、商品房销售成交——08年急剧萎缩
（1）商品房销售成交10年波动中快速上升，08年跳水三成
（数据来源：南宁市房产局，南宁统计局）
2008年受到大势影响有所下滑，成交量急剧萎缩
由于受到整个宏观大环境波动的影响，南宁房地产销售在08年也出现了大幅度的波动，成交量大幅度萎缩，而且成交量大多集中在中低价位楼盘，中高价位楼盘处于“有价无市”困境：
08年上半年，市场成交量呈现-28.02%的大幅度萎缩；前三季度（1～9月）通过市场的降价打折，新项目低价入市等手段，1～9月商品房销售面积332.78万平方米，同比依然下降了19.8%；1～10月，南宁商品房销售仅仅完成365万㎡的销售成交量，同比07年下降了21.94%！数据准确说明市场的冰冷！
三、 2008年楼市广告活动监测分析
（一）、楼市广告三大指标监测分析
1、2008年全年南宁投放广告的楼盘数量为192个，与2007年的212个相比，下降了9.43%。其中：住宅类162个，商务类6个，商铺类71个。（包含有少数楼盘即投住宅也投放了商务、商业类广告）
2、广告投放次数为3022次，与上2007年的2925次相比，上升了3.32%。
3、广告投放总费用为14180.6475万（不记折扣因素），相比上月11399.197万的投放总费用上升了24.4％。
分析：三大指标一降两升
纵观整年的广告楼市，广告楼盘投放数量有所下降，但是广告投放次数及广告投放费用却有所上升。可见本年度的开发商在楼市低迷中，也加大了广告投放的宣传力度，用折扣优惠吸引购房者。其中上升幅度最大的是广告投放费用，上升了24.4%，本年度在整版，1/2版的投放上明显增多，更多的楼盘打广告会更注重信息的传递，以及引起购房者的关注，但是相较07年的广告价格本年度各大报刊媒体的价格都有所上升，这也是广告费用上升较大的原因之一。
市场竞争激烈，连续整版广告投放增加；
本年度在广告投放数量有所减少的时候，广告投放非降反升，整个市场的竞争激烈由此可见。许多楼盘在市场不理想的情况下，在广告商投放连续整版增加对购房者的冲击力度，而在北京奥运会召开期间，也用各种异型金牌榜来吸引购房者的关注。
四、2008市场营销手法变化
楼市寒冬里的突破——2008年度项目营销特征一览
1、压缩推货量，减少开盘次数，自然销售和内部暗销为主
由于受到楼市低迷的影响，进入08年度，特别是3月份以后，市场明显减少推盘货量，减少了推盘频率，特别是中高价位楼盘逐渐转入了自然销售和内部暗销为主，尽量避免开盘失败。
2、通过提前销售确保开盘销售额度，保证项目开盘“成功”形象
本年度在市场大观望的环境下，整体销售走量并不理想，许多楼盘采用提前销售的方法，来确保开盘当天销售达到较好的额度，如德瑞花园、中都澳海蓝湾等。许多都是在开盘前就通知老客户进行认购，开盘当天购房者更多是来签约，签约的客户加上当天前来看房的客户，在人流上造成很热闹的景象，也通过较多人的签约场景刺激新客户的购房心理，保证项目开盘“成功”形象。
3、不断“高价”刺探市场，大幅度折扣“底价”入市
去年底荣和中央公园开盘前，开展了一个试探性的活动，在问卷上“最低接受价格”一栏直接是6000元/㎡以上，通过这个问卷就是想告诉购房者价格不会低于6000元/㎡，果然开盘当天均价直接飙升到了8000元/㎡。不止荣和中央公园，瀚林华府、英伦18等也采用了前期报低开盘飙升的价格策略。但是这样的风光景象在本年度不再出现，反而是相反的现象频出，代表楼盘之一：保利21世家的开盘，前期通过活动不断试探市场，价格也报到7000元/㎡左右，但是开盘当天均价只有6000元/㎡。从这一转变我们可以看出前期试探策略的目的不再是开发商对价格的发布会，而是对购房者价位意向的刺探会。
五、2008南宁区域市场简析
（1）青秀埌东凤岭区——市场绝对热点板块
中高档楼盘聚集地，区域房价最高
埌东凤岭区经过了2007年的价格不断飙升，直至现在整个区域的房价，都处在高位运行的状态。特别是东盟商务区凭借着优越的地段优势，就算在今年大观望影响下，东盟商务区楼盘的价格也领先整个楼市。3月29日开盘的和润园折前均价7600元/㎡，四月中旬领世郡1号内部认购，折前均价也达到了7500元/㎡。
（2）青秀柳沙半岛区
楼盘充分利用景观优势
该区域楼盘多为充分利用景观资源，在规划形态多层、小高、高层均有。该区域本年度以新盘唱主角，许多楼盘半年以来都在平静的氛围中缓慢前行。半岛康城、民发大观天下等新盘推出，市场反响不一，虽然两个楼盘的景观优势的并不明显，但是半岛康城在定价策略、产品规划上更为出彩。得到市场更多关注。
（3） 青秀老城区
经历07年房价疯涨，本年度该区域发展缓慢
2007年该区域楼盘凭借其地段优势，完善的市政配套及便利的交通，房价一路飙升，荣和中央公园、万昌上海滩公馆、凯旋摩卡生活馆等楼盘的价格都在高位运行。08年由于受到加息及房价下跌等不利因素的影响，销售受到极大的影响。区域内的楼盘都以折扣让利活动来吸引购房者的关注，上半年该区域唯一开盘的住宅楼盘——荣和中央公园，当天销售情况也并不理想。
（4） 青秀仙葫区
整个区域楼市僵持分为难以打破
整个市场经过了上半年天池山、龙胤凤凰城等的开盘加推，市场观望的氛围仍无法打破，现阶段该区域许多楼盘已处于现房销售状态，加上在价格折扣上的较大让利，以及新盘的推出，希望能打破市场的僵持局面。
（5）江南区
房价多以大盘带动为主，市场以多层及小高层为主
2008年江南区多以大盘带动区域发展，如龙光普罗旺斯、南宁奥园、碧园南城故事。纵观江南房地产，虽然有部分高层产品出现，但是整体仍以多层及小高层产品为主。
（6） 西乡塘区
相思湖板块唱主角
去年是西乡塘楼市的热点板块是——心圩江。但是进入到08年该板块的瀚林华府、隆源国际花园等代表楼盘的销售情况都非常不理想，而更多购房者的关注焦点更多的投注与相思湖板块这一新兴的区域。相思湖板块凭借着丰富的自然景观及广阔的升值前景，得到购房者认可，本年度骋望骊都、西湖东郡的热卖也显示出该区域旺盛的活力。
（7） 兴宁区
住宅供应基本以快环附近为主，市中心楼盘以尾盘销售为主
本年度兴宁区的楼市热点仍集中在快环一带，如皇龙新城、澳华快环时代、嘉和城。而市中心的住宅商铺都以销售尾货为主，如岭南名居、绿都锦江汇等。而商业楼盘的销售也以市中心板块为主，销售的也是前期开盘的剩余尾货。该板块土地资源的缺乏，已经没有土地资源进行开发，区域楼市发展向外环扩张。