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前言

    首先，感谢委托由我司负责贵港项目的策划工作！
    本项目从规模上来说不算是贵港的大型项目，但是从地理位置、规模及对区位效应等角度而言，本项目绝对是个能对整个贵港房地产市场形成冲击的标志性项目。
    本项目涉及到住宅与商业两种物业类型，因此本次调查我们从项目实际角度出发，对贵港城市整体概况、城市经济发展、城市居民生活、住宅房地产发展、商业物业发展等进行了针对性的调查研究。同时，为更全面和更深入了解贵港的城市发展与居民生活情况，我们还针对城市相关商业业态进行了专项调查。
    调查结束后，项目的调查组与策划组对相关调查数据和资料进行了搜集整理，并开展了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告。
    在此，再次感谢在我司此次市场调研工作中给予的帮助与支持！

第一部分：调查背景篇

我司就本次调查做了精心组织，从前期准备到后期报告撰写均按照标准流程进行。在贵司的积极配合下，调查工作在较短时间内得以按照计划顺利实施。

一、调查前期准备

    1、市场预调
    我司执行董事曹总对项目地块及区域市场基本情况做了简单摸底调查，并与开发商沟通、了解开发商的调查要求。

    2、调查队伍组建
    本次市调工作由公司执行董事曹总负责整个执行过程，由公司总部策划中心派遣1名策划经理与3名调查人员组成的4人调查小组具体执行市调工作。

    3、调查的程序设计
    正式调查前，拟订了调查的区域、内容、日程安排等详尽的计划，并就计划与开发商进行了沟通，双方良好的沟通保证了调查实施中各项工作的顺利展开。

二、调查实施

    1、二手数据收集
    通过上网、公司资料库查询等方式收集了大量的市场基本资料：
    ?      贵港概况：贵港区位交通、历史文化、发展状况等
    ?      宏观经济情况：包括贵港经济发展指标、居民收入与消费指标等
    ?      贵港房地产市场情况：房地产投资、开工、竣工、销售、价格等资料
    ?      其它相关资料

    2、房地产项目实地调查
    调查小组实地调查了目前贵港在售的大部分主要住宅项目、主要商业项目；以及在营业的商业项目与中心商业街。住宅项目包括：盛世名门、德宝国际新城、中强普罗旺斯、阳光城、世纪经典、江南小镇等楼盘，商业项目包括王府井商厦、华隆商业广场、港宝国际生活港、中环商业广场、南湖商业广场等商业项目，以及当地主要街道，对文化娱乐、餐饮进行重点调查。
    3、深度访谈
    在开发商的积极配合下，调查小组先后与开发商领导、房管局、建设局、统计局、业内同行、销售人员等人员进行了深度访谈。

三、调查数据分析及报告撰写

调查小组成员对所收集数据进行整理、核对以及补充电话访问，作出统计分析，并经过与公司领导的多次会议讨论，最终形成项目的市场调查结论。

四、调查结果的可信度分析

    1、二手资料通过贵港市房管局等相关职能部门的官方网站及文本资料提供，准确率90%；
    2、楼盘基础数据深访，是由公司调查人员对相关楼盘进行了实地访问，并在官方网站上对数据进行了核实，准确率85%以上；
    3、以上调查数据在调研小组回归总部后通过对比分析以及适当的电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用数据准确率应可达90%以上。

第二部分：宏观环境

贵港项目

八方贵港项目专项市场研究报告

一、贵港市概况

（一）城市综述

贵港市是一座有两千多年历史的城市，1995年经国务院批准升格为地级市。全市属亚热带季风气候，地势南北高中间低，郁江从市中心穿过。贵港拥有华南地区最大的内河港口，是广西重要的物资集散地、商贸中心和广西重点发展的桂东南历史文化宗教名胜旅游的中心。

（二）地理位置

贵港市地处广西东南部，西江流域的中游，座落在广西最大的冲积平原――浔江平原的中部，是广西重要城市南宁、柳州、梧州、北海的几何中心，面向粤港澳，背靠大西南。

（三）行政区域及人口

贵港现辖桂平市、平南县、港北区、港南区、覃塘区共1市1县3区，总面积10606平方公里，2005年末全市总人口470.37万人，其中非农业人口51.74万人，市区户籍总人口约33.1万人，从事贸易及非农业活动、居住1年以上的暂住人口约5.4万人，因此实际市区总人口为38.5万人。

（四）交通

贵港交通十分便利，黎湛铁路、324和209国道、南(宁)梧(州)高级公路、西江航道交汇贯通全境，拥有国家一类对外开放口岸，是连接我国东南沿海地区与中西部地区的桥梁，是大西南出海最便捷的通道之一。西江航道一年四季可通行千吨级船舶，从贵港出发30个小时即可到达粤、港、澳。2004年全市货物吞吐量达到1644万吨，是中国西部地区最大的内河港口。

（五）资源

贵港农业资源、水力资源、矿产资源、旅游资源十分丰富。是广西重要的商品粮、糖、果、肉桂和禽畜水产基地，素有广西“鱼米之乡”美喻。水电资源除西江航运枢纽一、二期工程已建成发电外，还有大藤峡丰富的水能资源有待开发。已探明的矿产资源多达40多种，三水铝储量居全国前列。自然景观和人文景观众多，别具特色，是广西重要的旅游胜地和重点发展的桂东历史文化宗教名胜旅游的中心。

（六）人文历史

贵港历史悠久，秦代在此设桂林郡，唐代改为贵州，以州境最高山宜贵山取名，历为郡治和州府所在地；至明洪武二年（公元1369年）降州为县，后一直沿程贵县。

贵港是太平天国农民起义的发源地，1851年洪秀全在金田村举行起义，开始了震撼中外的太平天国运动。

（七）旅游文化

    贵港市是著名的旅游胜地，以“树奇、石怪、泉甘、茶香”闻名于世的桂平西山，是国家级重点风景名胜区。全国重点文物保护单位金田起义遗址，是中国历史上规模最大的太平天国农民起义的策源地。龙潭国家森林公园有广西“西双版纳”之称，被誉为“动植物王国"、“孑遗植物宝库”。有千年古刹南山寺、中国道教第二十一洞天的“白石洞天”、“华南西湖”九凌湖、“南国小三峡”大藤峡；有广西城市中心最大的自然湖泊东湖公园、广西首座北回归线标志公园以及多姿多彩的少数民族风情等。贵港作为广西重点发展的桂东历史文化宗教名胜旅游线的中心，旅游产业正在蓬勃兴起。



    【小结】
    ?      贵港历史悠久，是古代重要的州府所在地，也是现代重要的内河枢纽港口；城市依山傍水，自然景观和人文景观资源丰富。
    ?      贵港距离南宁只有两个半个小时车程，而且公路、铁路、水运等城际交通便利，城市区位优越。
    ?      贵港目前城市发展相对滞后，但借助其良好的水陆交通区位优势、丰富的人文环境与自然环境等，城市具有一定的发展潜力。