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GBT 20299.3-2006 建筑及居住区数字化技术应用 第3部分：物业管理PDF文本

1CS35.240.50L67GB中华人民共和国国家标准标准分享网GB/T20299.3-2006www.bzfxw.com68174筑及居住区数字化技术应用第3部分：物业管理Digt第i春id太o7 sidence communityPart 3:Property management2006-07-11发布2006-12-01实施中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局中国国家标准化管理委员会发布数码防内興尚蜀素村网J忆.J.ET
GB/T20299.3-2006目次前言引言1范围……………2规范性引用文件3术语和定义缩略语………5总体结构…………26物业管理数字化应用技术构成7物业业务数字化管理…8设施数字化管理…………9综合安防效字化管理………10其他数字化应用服务………………8筑素村网.ET
GB/T20299.3-2006前言68174GB/T20299一2006《筑及居住区数字化技术应用》分为四个部分：—第1部分：系统通用要求：第2部分：检测验收：—第3部分：物业管理：一第4部分：控制网路通信协议应用要求。本部分为GB/T20299的第3部分.本部分不具体划分物业管理数字化应用和智能化系统功能与技术级别，数字筑及居住区在实施智能化系统功能和运营的技术应用时，应以物业管理数字化应用的实际需求和管理与增值服务目标为依据。所选用的智能化系统应具有开放性，系统配置灵活性、书展性本部分由中华人民共和国设部提出，本部分由全国信息技术标准化技术委员会、设部标准定额研究所归。本部分起草单位：设部信息中心、中国电子技术标准化研究所、北京市质量技术监督局、深圳思源计算机软件有限公司、北京数码汇博科技有限公司、北京宽网社区数字化设有限公司。本部分主要起草人：黄金屏、李林、方天培、杨最、丁武、王毅、李翔宇、徐江J.NE理素村网Z.ZC.ET
GB/T20299.3-2006引言GB/T20299一2006《筑及居住区数字化技术应用》标雅编制的目的是为了规范和指导筑及居住区数字化设，提高工程设计和施工的质量，维护消费者利益：本标准是面向筑及居住社区的数字化技术应用服务，规范立包括通信系统、信息系统、监控系统的数字化技术应用平台，形成GB/T20299.1一2006《筑及居住区数字化技术应用第1部分：系统通用要求》，支持物业数字化服务，并立GB/T20299.3一2006《筑及居住区数字化技术应用第3部分：物业管理》。GB/T20299.4一2006《筑及居住区数字化技术应用第4部分：控制网络通信协议应用要求》是依据物业管理数字化技术应用要求，选用国际先进通信网络协议，对接人的机电设备、安防设备等，在设备接和现场控制网络接两个层面上，提出开放式的并具有安全控制的通用技术规定，该部分是运营服务数字化技术应用的重要组成部分，(GB/T20299.2-2006《筑及居住区数字化技术应用第2部分：检测验收》是针对上述三个部分·分别从硬件、软件和系统的角度，以系统通用要求为主体，制定相应的可操作的技术检测要求。上述四个部分，在基础名词术语定义、系统总体结构与互连、设备配置、系统技术参效和指标要求以及信息系统安全等方面，相互保持兼容和协调一致。本标准中的消防、安防、信息安全和安全保密要求符合国家相关法规及标准规定。莲素村网Z..ET
GB/T20299.3-2006筑及居住区数字化技术应用第3部分：物业管理1范围本部分规定了物业管理数字化技术应用的构成、管理和其他数字化技术应用服务。本部分适用于物业管理企业从事筑及居住区物业管理数字化技术应用管理，也可作为房地产开发企业和系统集成商在确定物业管理数字化技术应用需求，以及选择智能化系统功能与技术时的参考依据。2规范性引用文件下列文件中的条款通过(GB/T20299的本部分的引用而成为本部分的条款。凡是注日期的引用文件·其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓劬根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本部分GBT20299.2006筑及居住区数字化技术应用第1部分：系统通用要求GB,T20299.42006,筑及居住区数字化技术应用第4部分：控制网络通信协议应用要求,术和定2心Z3C普下列术语和定义适用于本部分，3.1居住区数字化技术应用the community digitization technology applies利用现代传感技术、控制技术、信息处理技术，通信技术、计算机技术、多媒休技术和信息网络技术·实现社区内相关信息的采集、传输、处理分发、栓索和显示，达到信息的高度集成和共享，实现住宅社?和家庭相关设备的自动化、智能化监控，为用户提供安全、舒适、节能、环保与高效的生活和工作环境。3.2物业管理数字化技术应用(he property management digitization technology applies利用现代信息技术，实现物业管理的数字化、网络化和自动化。3.3物业业务数字化管理he property service digitization manages将传统物业管理内容和运营方式提升为基于信息网路技术实现综合业务管理信息的交互、集成和共享。3.4设施数字化管理1he「acility digitization manages将筑及居住区内的机电设备运行监控集成在统一的网络化集成设施管理平台上(BMS),构成楼宇管理系统。通过筑及居住区内集中和分布的机电设备运行监控管理中心（包括远程设备运行监控管理中心)，实施对机电设备的运行状态与故障报警进行监视、报警确认、操作控制、设备运行状态和故障报警信息的记录与查询。1罚素衬网Z.ZC.ET
GB/T20299.3-20063.5综合安防数字化管理the inlegra(ion socie1 y digitiz.ation manages将筑及居住区内的安防报警系统和设备集成在统一的网络化集成综合安防管理平台上·构成安防管理系统(SMS)。通过筑及居住区内集中和分布的安防报警监控管理中心（包括远程报警监控管理中心)，实施对报警信息的监视、报警确认、操作控制、报警信息记录与查询。3.6物业管理信息集成the property managentent information integration基于物业管理数字化信息的交互、集成和共享，是将物业管理数字化技术应用、智能化系统功能与多样化增值服务相关的各种数据紧密地集成在一起的过程。特别是注重在筑及居住区内实现监控网与信息网的信息集成。4缩略语BMSManagement SystemSMS安防管理系统VOD视频点播()n Demand)5总体结构筑及居住区缘业理以数字化技术应用为实施目标，以数字化、网络化自动化、智能化系统为物业管理技术支撑明台，供现代化科学的物业管理模量和信息网络化的增值服务。筑及居住区管理数字化技术应用总体要求，包括以下各a)第6章海数学化应.N日b)第7章业务数字化管理：c)第8章数字化管理：d)第9章安防数字化管理e)第10章其他数字化应用服务筑及居住区管理数字化技术应用中，其关键载术有：a)综合信息成技术、互联网及局域网麦术网络互联互通与互操作技术、软件及数据库应用技术，详b)信息管理技据库技术，详见第7章：c)自动化技术、復能载术、控制网洛技术，详见第8章：d)综合安防管理找《数头化视频技术、1C卡技术、网络实时监轻技详见第9章：c)多媒体信息应用技虑子产商务应用技术信息集成网站技术、呼中心系统应用技术，详见第10章.6物业管理数字化应用技术构成6.1一般规定6.1.1为了满足物业管理数字化技术应用实施对筑及居住区和物业业务管理、设施管理、综合安防管理、筑及居住区“一卡通”管理、多样化增值服务的需求，应在筑及居住区内立基于数字化技术、网络化技术的物业信息集成管理与增值服务平台，该平台应符合(GB/T20299.1一2006的要求。6.1.2物业管理数字化技术应用信息集成度的要求，可根据具体筑及居住区物业管理数字化技术应用的内容和实际需求，以及智能化系统功能实施的程度确定，6.1,3为了满足物业管理数字化技术应用与多样化增值服务的需求，应在筑及居住区内逐步实现电信网、电视网、监控网和信息网四网信息的互联、互通、互操作。甄素前网Z.Z0.NE]
GB/T20299.3-20066.1.4为了适应物业管理数字化技术应用的需求，在有条件的筑及居住区内实现信息网与监控网的慰合6.2物业管理数字化技术应用要求6.2.1物业管理数字化技术应用信息集成应能满足物业管理与智能化系统对相关信息与数据的共享，处理、编辑、记录和查询的要求。物业管理数字化技术应用信息集成度应满足物业业务数字化管理系统、设施及安防监控系统，家庭智能化系统三个层次的系统集成和管理信息集成。6.2.2筑及居住区设施管理智能化监控信息与数据应能存人物业管理数字化技术应用系统数据库中，并保持与筑及居住区设施管理系统与安防报警系统实时数据的一致性。6.2.3物业管理数字化中心（总部）管理人员可以在授权下，通过互联网在任何时间、任何地点处理、编辑、记录和查询各异地物业管理数字化分中心（分部）的物业管理运营信息、数据和资料，同时应保证数据网络传输的安全性。物业管理数字化技术应用管理人员可以在授权下，通过互联网浏览器页面监视、控制、记录和查询监控网络上的监控修理信息。应立张干互联网概式的物业管理数字化技术应用平台。NA6.2.4物业管理数字能够利用筑及居住区电信网、电视网、监控网和信息网，实现物业管理运营信息、数据和输。物业管理数字化技术应用能够利用筑及居住区电信网、电视网、监控网利和信息网实现互明网的链接和信息浏冕6.2.5物业管玛化技术应用信息集成系统和监控网络连接的通信协议与通信接应符合GB/T20299.4要求6.2.6物业管里数字化技术应用信息集成应具有跨计算机平台跨网络平台和跨数据库平台的能力。6.2.7物业管里爱手化技术应用中集成的整件支撑平台包括数据库软件、网络管理软件、应用系统软件，以及相其凡系?例6.2.8物业管字化技术应用信息集成系统应由网络服务器、管理工作站，网络交换机和网络路电器等设备组成6.2.9家庭用句互联网可采用多种网路接人方式6.2.10筑及居区内局域网与互联网连接时，应设置网络火墙和用户量管理功能。6,211筑及区内局城网上的家庭用户计算机应提供家网络安全配置，防止非法入役。6.2.12家庭用通过互联网和（或）筑及居住区局域网，在安全模式下异地浏览本用户家庭智能化系统监控页面6.2.13物业管理数技术应用集成信息系统应能实现对以下分层次集成信息与数据的共享、处理、编辑、记录和查询。6.2.13.1家庭智能化系统成信息a)家庭安全及防盗报h)家庭自动化控制：c)可视对讲或非可视对讲：d)计量表读数传送：e)物业管理信息交互及家庭留言。6.2.13.2筑及居住区安防与设备监控集成信息a)周界报警：b)巡更管理：c)视频监控：d)机电设备监控：e)车辆管理：)公共广播。3理筑素村网Z.ZC
GB/T20299.3-20066.2.13.3筑及居住区网站与系统集成信息a)筑及居住区网站系统：b)物业管理系统：)综合自动化监控管理系统：d)“一卡通”管理系统：e)筑及居住区电子商务系统。7物业业务数字化管理7.1一般规定7.1.物业业务数字化管理是物业管理数字化技术应用的核心内容.物业管理公司利用信息网络技术，可提供通过互联网和计算机局域网处理物业信息系统管理中心的各项日常业务数字化应用、达到提高效率、规范管理、向客户提供优质服务的目的。7、1.2物业业务数字化管理软件应具有高可靠性、安全性，操作方便，采用中义、图形界面。7.1.3物业业务数字化管理软件应能与数字化设施监控管理、综合安防管理、客户的信息服务等数据库实现数据的交互和共享。7.2物业业务数字化管理要求7.2.1物业业务数字化管理软件不仅应支持物业管理各部门的业务处理，还应支持各部门之间的业务调度和联动，实现整个管理处业务信息的统计汇总和信息共享。7,2.2物业业务数字化管理软件应支持信息系统管理中心与物业管理处之间的信息交互，信息系统管理中心的业务数据通过互联啊上传至公司总部，公司总部领异可以通过浏览器查询到任何一个管理处的业务数据。典可系网∠.∠S0.N上7.2.3物业业务数字化管理软件应有严格的权限管理、操作日志记录、数据自动备份机制，保证系统的安全。7.2.4物业业务数字化管理软件应具备强大的自定义功能.包括数据库结构的自定义、报表的自定义、查询条件的自定义、操作界面的自定义，以保证系统的适用性。7.2,5物业业务数字化管理软件的功能模块应包括：房产管理、客户管理、租赁管理、收费管理、工程设备、仓库物料、保安消防、环境管理、行政人事、客户服务调度、电子邮件等，相关模块之间的数据应联动。7.2.6物业业务数字化管理钦件的基础数据（房产信息、客户信息）应能导出成为一个标准格式的文件，供其他软件（如：报警管理软件、计量表读数传送管理软件等）调用或共享，避免基础数据的重复录入和多个系统间的不一致、7.3物业业务数字化管理实施7.3.1应立以信息网络为技术支撑的物业业务数字化管理计算机系统。7.3.2物业业务数字化管理计算机系统应由服务器、客户端工作站、网络设备，及操作系统和相配套的软件组成。7.3.3物业业务数字化管理软件应包括以下功能模块及功能。7.3.3.1房产管理对房产信总进行集中管理的功能模块，记录小区、楼宇、客户单元的位置，物业类型，小区设施分布，房屋结构，房号.户型等信息。7.3.3.2客户管理对物业管理公司所管理的客户、租户进行臂理的功能模块，可详细记录客户的姓名、身份证号，银行托收账号，管理入住过程。7.3.3.3租赁管理对租赁过强进行管理的功能模块，可对物业的使用状态进行管理，可按租赁状态等方式进行分类汇理素村网ZC.ET
GB/T20299.3-2006总、统计·还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总。7.3.3.4收费管理对物业管理公司向客户收取各种费用的活动进行管理的功能模块，所有收费项目、价格类翅、损耗分摊、各类报表均可自定义，可随时增减修改，满足物业管理公司收费需求，7.3.3.5工程设备对公用设施及设备进行管理的功能模块，应对安装位置、数量、价格.维修、保养进行全面的管理。7.3.3.6仓库物料对物料采购、领用进行管理的功能模块·应能完成物业管理公司物品进出库管理、库存物品统计查询等工作。7.3.3.7保安消防对社区安全进行管理的功能模块，应能记录各类保安、消防事件.7.3.3.8环境管理对绿化、保洁工作进行管理的功能模块，应能记录绿化、消毒、清运等事件，7.3.3.9行政人事对管理处行政、人事事务进行管理的功能模块，明确组织架构、人员组成及岗位职贵，实现人事档案及工资管理。7.3.3.10客户服务调度支持集中受理的客户服务模式，客户的投诉、报修、有偿服务等均通过模决统一测度、跟综、监控，模块把为客户服务相关的软件模块（房产管理、客户管理、收费管理，仓库物料）有效连接起来，实现完整电克7.3.3.11实现电子邮件功能。7.3.4业务管理软件应包括以下系统接：a〉具有与数字化设备监控、家合安防管理数据库的接：b)具有与计量表读数传送系统的接：c)具有与财务软件的接：d)具有与”一卡通”系统的接；)具有与筑及居住区网站系统和电子商务系统的接门8设施数字化管理8.1一般规定8.1.1设施数字化管理是物业管理数字化技术应用的重要内容，通过设施数字化管理系统监控网络与物业管理数字化信息网络的融合，将公共设备运行状态和故障报警信息，以及家庭计量表读数上传至物业管理数字化技术应用数据库中，8.1,2在筑及居住区内将电梯设备运行监控、给排水设备运行监控、供电及照明设备运行监控.以及暖通空调设备运行监控集成在统一的数字化集成设施管理平台BMS上，8.1.3通过筑及居住区内集中和分布的数字化设施运行监控管理中心（包括远程设备运行监控管理中心)，实施对设备的运行状态、故障报警进行监祝、报警确认、操作控制、设备运行状态和故障报警信息的记录与查询。8.1.4筑及居住区数字化设施监控管理系统产品的通信协议应满足GBT20299.4一2006的要求.8.2设施数字化管理要求8.2.物业管理人员在授权下可以通过互联网和筑及居住区局域网监视、控制、下载、记敢和查询设备运行状态、故障报警信息、数据和资料。素荷阀ZI
GB/T20299.3-20068.2.2筑及居住区内应设置独立的设备监控管理中心，设备监控管理中心的设备可与综合安防监控管理中心设备置于同一监控管理室内。8.2.3设备监控管理中心操作员可以实时监视、控制、确认、处理、记录和查询公共设备运行状态，故障报警，并具有监控操作优先权。8.2.4设备监控管理系统应具有与火灾报警系统、综合安防监控管理系统联动控制的能力。8.3设施数字化管理实施8.3.1应立电梯设备、给排水设备、供电及照明设备、暖通空调设施监控管理集成系统BMS。将设施监控管理中心设备与上述各设备联网，实现由设施监控管理中心对各种设备进行全方位的监视，控制，以及各设备间的联动控制和节能管理。8.3.2设施监控管理集成系统应能对各设备的运行状态进气监视和控制、应能对系统报警信息进行显示和记录，并设置设备运行管理数据库。8.3.3设施监控管理集成系统应具有实时处理和记录做障报警信息以及自动联通设备报修电话的能力。8.3.4设施监控管理集具有通过电话网终和互联网靴设备故障报警信息传送到物业管理数字化中心及相关设备伊段备维修部门的能力。物业管理员和相美设备焦应商和设备维修部门也可以通过互联网在授权倪和查询设备故障得警信息，以及相关设备维修和保养的历史效据和资料。8.3.5设施监控管理集求系统应由施选行管理服务器、设施运行管理数据库、监控工作站、分布式监控工作站、控制网络(等设备及相配套的软件组成8.3.6设施监控管理集成系统应具有以下功能8.3.6.1圆JZ J.NE打a)b)电梯故撞翅化电报警功能；c)电梯关G系警功能：d)电梯内频重视及通话对讲功能e)电梯IC卡运行挖制功能。8.3.6.2给排水设监控功能a)给水泵运积卷监视及控制功能：b)给水泵故搬功能：c)水池水位报师d)饮用水池过滤设备运行状态监视及控制功能：e)伙用水池过滤礼务备故障报警功能：)园林绿化自动化浇爱有适行状态监视及控制功能」g)园林绿化自动化浇设备故障报警控制功能。8.3.6.3供电及照明设备监控功能a)高低压配电电源开关状态及运行参数监视功能，b)高低压配电设备故障及停电报警功能：c)公共照明设备运行状态监视及分区控捌功能：d)公共照明设备节电设置与控制功能：e)景观照明设备状态监视功能：)景观照明设置及控制功能。8.3.6.4暖通空调设备监控功能a)暖通空调设备运行状态监视及控制功能：b)暖通空调设备故障及停电报警功能：6理筑素村网Z.ZC
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