万隆国际房地产项目投资策划书
    第一部分    综述
     
     
    项目的基本情况
    本项目占地面积19200平米,总建筑面积87000平米,建筑规模为地下8000平米,地上79000平米,建筑容积率为4.11,分为两栋住宅楼、一栋写字楼共三栋单体建筑,地下一层、地上14-16层。
    本项目位于石家庄市裕华东路与育才街交汇处,城市核心地段,项目向北500米为北国先天下购物广场,距离北国商城2公里左右。凯撒皇宫、新山东酒店、超越健身馆等配套设施均位于项目3公里之内。
       本项目周边集中大量写字楼、银行、宾馆及办事机关,为入驻企业及人群搭建良好的商务平台。同时,项目附近有多家省市级医院,提供可靠的医疗保障。
    项目周围学校众多,其中科技大学、师大及经贸大紧邻本项目,重点中学四十三距离本项目仅3公里。
    项目的发展模式与合作方式
    本项目采用自有资金和银行贷款相结合的发展模式。
    三、本项目可行性研究报告的结论性指标
    本项目总投资为336985500元平均每平方米造价为3873元。总销售额为551500000元。其中住宅部分总建筑面积为6万平方初步定价为6000元每平方米。销售金额为360000000元。写字楼部分格定位在8000元每平方米,总建筑面积为1.9万平方米。总销售额为152000000元。车位总计395个总造价为每个车位价格为100000元则总销售额为39500000元。
     
    第二部分市场研究与方案构思
     
    第1章      项目市场研究
     
    1、      石家庄市房地产市场走势分析
    1.回顾与展望
    1)房地产开发投资情况
    2007年石家庄市建设项目投完成668亿元,增38.3%;施工个数330,增42.9%,新345,增46.6%;房地产开发完成投522亿元,增38.7%,施工面和竣工面积达698万平方米和608万平方米,分比上年增26.3%和28.9%。
     2)房地产市场情况
    2007年7—12月份,石家庄市取得预售资格的项目145个,共计预售面积436.85万㎡,销售面积492.34万㎡。数据显示,5—12月份市场销售面积大于预售面积,从市场角度看有一定的消费市场存在。
    石家庄市商品房均价比较表    
    表1-1石家庄:商品房价格表                                单位元/平方米               

    月份
    1
    2
    3
    4
    5
    6
    7
    8
    9
    10
    11
    12
    价格
    3180
    3200
    3300
    3340
    3380
    3400
    3460
    3500
    3550
    3610
    3620
    3680

     
    展望2008年的石家庄房地产市场必然前景美好。 整个市场处以供略小于求的市场供给销售两旺。
    3、结论
    随着石家庄市政府三年城市大变样彻底清除城中村的计划的实施,必然为石家庄市的商品房市场带来大的客户群。因而年初讨论的“拐点”问题在石家庄不会出现,石家庄的房价还会有小幅上升。
    2、      石家庄市裕华区的房地产市场走势分析
    2007年裕华区设项目投完成108亿元,增28.3%;施工个数60,增32.9%,新45,增26.6%;房地产开发完成投102亿元,增28.7%,施工面和竣工面积达108万平方米和88万平方米,分比上年增25.3%和26.9%。
       上述数据显示石家庄市裕华区的房地产投资无论是从投资总额还是新开工项目等均落后于本市的平均水平。造成这一现象主要原因是裕华区可用建设用地较之其他地区要少一些。加之在石家庄流传着有钱人住桥东(主要在裕华区)的规律。因而裕华区的房价较之其他地区要高一些。
        随着对小马村尖领村方北村等城中村改造的进行裕华区的房地产市场必然会更为的活跃。
    3、      本项目临近地段的房地产走势
    1、区位特点
        本项目所在地处一环二环之间位于省会中央核心商务圈和东南商务圈两大商圈交叉地带的相对空白区域。周围医疗银行商业健身娱乐教育配套设施完备。
    2、典型楼盘分析
    裕华水晶位于裕华区与富强大街交汇口,紧邻民心河,西接中央核心商务圈,是冠德房地产开发有限公司开发的高档公寓。总建筑面积为41647平方米,绿化率高达31%。主要户型为一居和二居,为白领阶层精心打造,园区内绿化面积大,水景设计巧妙,完善。物业管理费为3//平米,取暖费30//平米。 
         物业类型: 高档公寓 
      价格: 均价6500(人民币)/平米 
      装修状况: 精装
    户型结构表1-2

    户 型
    面积(平方米)
    单 价(均价)
    估 价
    111
    43
    6500(人民币)/平米
    279500/
    221
    82
    6500(人民币)/平米
    533000/
    211
    85
    6500(人民币)/平米
    533000/

     
    该项目临近本项目并且目标客户群相似,通过该项目在推出后迅速被抢购一空可以看出本项目前景十分美好。 
    3本地段楼盘购买对象及购买心理分析
    
    居住物业客户圈层图
     
     
     
    石家庄市的高级白领和私营业主
    投资者
    其他客户
                      
     
     
     
     
     
    第一圈层客户:这类客户以石家庄市的私营业主、企业的中高层管理者,以及外来石家庄经商的商业主。因为地缘优势的关系,这类客户将成为本项目挖掘的第一批客户。因为他们需要的也不是简单住所,而是高品位、高品质的物业。
    第二圈层客户:这类客户包括石家庄市一些投资者他们主要看中本项目优越的区位和巨大的升值潜力。
    第三圈层客户:一些小公司购买写字楼自用或投资。购买自用既解决了公司办公场所同时又能保值升值。看中本项目便利的交通,地处两大商务圈的空白区的优越区位。
    1、      结论在本地段无论是开发高档公寓还是写字楼都有巨大的客户群。
     
    第2章      项目环境分析
     
    一、地块环境
    本项目属于厂房拆迁。周围临近石门公园。周围配套:项目向北500米为北国先天下购物广场,商业面积20万平米,集购物、娱乐、休闲、餐饮多元化业态于一体;距离北国商城2公里左右。凯撒皇宫、酒吧、KTV、保定会馆、全聚德、肯德基、麦当劳、必胜客、新山东酒店、中体倍力、天天形体、超越健身馆等配套设施均位于项目3公里之内。 本项目周边集中大量写字楼、银行、宾馆及办事机关,为入驻企业及人群搭建良好的商务平台。同时,项目附近有多家省市级医院,提供可靠的医疗保障。项目周围学校众多,其中科技大学、师大及经贸大紧邻本项目,重点中学四十三距离本项目仅3公里。
    本项目交通情况:位于裕华路与育才街交叉口,交通便捷。裕华路为双向6车道,驾车向西15分钟可达火车站,向东10分钟可达京石高速入口。育才街为双向2车道,向北可至北国开元商城,向南可至怀特商城。公交线路有6(省第一医院至省三院)、30(南焦站至人民商场)、32(天山水榭花都至 人民广场)路。随着裕华路发展,未来将增加多路公交线路。
    本项目地处闹市难免有一定的噪音和空气污染但是本项目超高的绿化率可以弥补这一缺陷。
    地块临近楼盘分析见附录三。
    从以上几个楼盘可以看出本地段所处的区位售价从4000元每平方米到9000元每平方米不等。
    项目地块优劣分析
    ★优势(S)
    *区域优势——项目所在区域为一环二环之间,区位优势明显,交通的便利,升值潜力大是客户心动的主要因素。
    *环境优势——项目临近石门公园。
    *配套优势——项目周边临近科技大学、师大及经贸大,重点中学四十三中教育优势明显。周围成熟的医疗商业以及商务配套设施构成本项目明显的配套优势。
    *选择优势——本项目包含写字楼和住宅两种物业形态对投资者有很大的吸引力。
    ★劣势(W)
    *竞争劣势---——周边项目的相继建成,对本项目的建筑风格与建筑档次要求有很大的影响,是客户群争夺战中的强硬对手。
    *规划劣势——由于本项目地块狭小规划起来困难很难形成自己独具特色的社区景观。
    ★机会(O
    *城市人口的不断增多。
    *市场状态——新华区城中村改造速度的加快。
    *区域发展——伴随着石家庄社会、经济、文化的持续不断发展,区域内会产生投资居住两相宜的局面,对项目的规划带来多样性发展空间。
    *意向客户――项目的位置与规划会吸引社会新锐人士、中产阶级和省外一些购房者等。
    威胁(T
    *竞争威胁——裕华区各楼盘的竞争威胁。
    *潜在威胁——潜在的项目带来的开发威胁。
    *宏观政策的进一步调控,商品房等到拿到预售证时才能上市销售,前期资金回笼慢带来的资金压力。
    结论
    本项目因为其明显的区位优势,在投入市场后必然能够带来不小的轰动。资金能够迅速的回笼。
    地块建设条件
    本项目地块属于熟地需要拆迁,因为原来为工业厂房故不存在拆迁困难的风险。目前还没有进行拆迁。
     
    第3章      项目市场定位
     
    1、      项目的消费群细分和市场定位
    1、目标消费群定位——“泛精英阶层
    解决规模化与中高端市场容量有限的矛盾,尽量扩大本项目的目标消费群。将家庭年收入5万元以上阶层定义为“泛精英阶层”:一个事业、知识和财富不断“成长和发展中”的阶层。一个奔向“小康”,并开始拥有固定资产的阶层。力争快速地消化周边置业人群,扩大分割石家庄整体消费市场的份额。分为“薪富”、“中富”和“先富”三类。
    薪富精英阶层:
    1、家庭生命周期和特征:
    1.1 处于初婚期(从结婚建立家庭到生育第一个子女的时期),部分为单身人士;
    1.2年龄由25至35岁;
    1.3 家庭年收入5万—8万元;
    1.4 一般没有私家车;
    1.5 多为“非创业型”人士,我们称之为“银领”,主要是有以下几类:
    知识型人才,如教师、医生、专业技术人员;
    公务员,如:企事业单位干部;
    企业中的高级白领。
    1.6 事业刚起步,但很有发展潜力;
    1.7 年轻、宽裕、学历较高,观念超前,经济和家庭负担相对较轻,对赚钱信心十足,不屑于“藏”钱,习惯先花“未来钱”。
    2、购房动机和消费心理:
    2.1 为改善居住环境或结婚需求购房,基本为自住购房,需求迫切。
    2.2 有勇气借贷购房,有足够的还款能力。
    2.3 易受媒体广告影响。
    2.4 求新、求美。
    表3-1:购房需求与开发对策:

    购房需求
    开发对策
    家庭结构简单,面积要求不高,承受总价较低
    60—90平方米的2室2厅
    积蓄不多,仅能支付首期,装修、购买家具、电器压力大
    降低置业门槛
    低价入市
    轻松付款
    提供精装修
    提供家具电器一体化贷款
    关心未来子女教育,同样在乎自身成长
    周围名校林立

     
    中富精英阶层:
    1、家庭生命周期和个体特征:
    1.1 处于生育期(从第一个孩子出生到最小一个孩子被抚养成人的时期)。
    1.2 夫妻年龄由30—45岁。
    1.3 家庭年收入8万至10万元。
    1.4 部分拥有一辆国产私家车。
    1.5 主要包括:
    大型外资、合资和国有企业的高级管理人员,我们称之为“金领”;
    中小型私营企业主;
    政府机关的领导干部;
    商品批发市场的经营业主,不少是来自外地。
    1.6 有较高的素质和教养,有较好的职业和身份,有新的文化背景,新的人生体验,紧追时代的脉搏,追求新的生活方式;
    1.7 有事业心,工作勤奋;事业成功或有良好的发展潜力和为此奋斗的精神;
    1.8 受过良好的教育,有着良好的事业基础和发展前景;
    1.9 生活方式积极、健康、向上。
    2、 购房动机和消费心理:
    2.1 为子女就读名校而买房;
    2.2 为改善生活环境而换房;
    2.3 住宅的投资功能愈来愈为更多的人所关注;
    2.4 追求健康和舒适;
    2.5 效仿及炫耀动机;
    2.6 注重房屋的实用性、合理性;
    2.7求新、求美。
    表3-2:购房需求与开发对策

    购房需求
    开发对策
    户型面积不宜太大
    厅、房面积要适中
    接受总价处于中等水平
    120—150平方米的3室2厅
    偏好于有益子女教育的社区
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