前 言
本报告主要市针对石家庄项目展开，报告首先通过对石家庄宏观社会经济发展、宏观房地产市场的分析以及国家宏观调控制政策确定项目运行的背景，然后对石家庄市区整体板块市场的分析来确定本项目所在区域特性，最后结合区域市场竞争个案以及项目自身情况分析给予本项目定位。
项目建议
竞争市场
项目自身
宏观经济
调控政策
运行背景
宏观市场
板块市场
市场环境
目 录
前 言 1
目 录 2
一、项目运行背景 4
1.1、石家庄简介 4
1.1.1、城市综述 4
1.1.2、人口与行政区划 5
1.1.3、交通概况 6
1.1.4、经济发展 7
1.1.5、工业经济 8
1.1.5、商业贸易 9
1.2、石家庄宏观城市发展综述 10
1.2.1、石家庄市经济发展概况 10
1.2.2、石家庄城市规划建设 13
二、房地产市场分析 17
2.1、石家庄宏观房地产市场分析 17
2.1.1、历年房地产市场投资开发情况 17
2.1.2、历年住宅市场价格分析 18
2.1.3、近期石家庄房地产市场情况 19
2.2、板块市场分析 22
2.2.1、板块介绍 22
2.2.2、板块综合分析 32
2.3、小户型市场 34
2.3.1、小户型产品市场分布 34
2.3.2、产品形态分析 35
2.3.3、价格、去化分析 37
2.3.4、面积、去化分析 39
2.4、高档住宅市场分析 40
2.4.1、高档住宅产品市场分布 40
2.4.2、产品形态分析 41
2.4.3、价格、去化分析 43
2.4.4、面积、去化分析 45
2.5、未来市场趋势分析 46
三、项目立地分析 47
4.1、项目地理位置 47
4.2、项目周边现状 48
4.3、项目基本情况 49
4.4、立地分析 50
4.5、立地总结 50
石家庄叉河地块 51
4.1、项目地理位置 51
4.2、项目周边现状 52
4.3、立地分析 53
四、项目建议 54
4.1、项目建议综述 54
4.2、项目细化建议 58
4.2.1、产品建议 58
4.2.2、附加值建议 60
一、项目运行背景
1.1、石家庄简介
我们先对与石家庄房地产发展息息相关的城市本身的一些基本情况诸如城市历史、地理、人口、规划、交通等方面及宏观经济进行一些阐述，从中来了解石家庄并探测石家庄房地产行业现在和未来的一些端倪。
1.1.1、城市综述
石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。
石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口917.5万，其中市区面积455.8平方公里,人口217.3万。
石家庄市是随着近代铁路的开通而崛起的新兴城市。城市是年轻的，而她的扎根的这块土地，是古老的，更是富饶的。新中国成立以来，特别是改革开放以来，石家庄人民焕发出加快发展、富民强市的勃勃生机和活力，在参与全球经济竞争的大潮中，不断创造出优良业绩。目前石家庄已经成为经济特色明显、主导产业突出、人民生活富有、发展前景广阔的中国北方重要中心城市之一。
石家庄市旅游资源丰富。全市现有国家级重点文物保护单位18处，省级重点文物保护单位105处，市、县级重点文物保护单位240余处，各类文物景点多达1200余处；有国家级风景名胜区2处（苍岩山、嶂石岩），省级风景名胜区2处（封龙山、天桂山）；还拥有国家历史文化名城――正定，省历史文化名县――赵县；以及省级旅游度假村4处（蟠龙湖、苍岩山、温塘、嶂石岩），国家级森林公园１处（五岳寨），省级森林公园7处（仙台山、驼梁、南寺掌、赤支、龙州湖、西柏坡等），国家级和省爱国主义教育基地6处；独特的省会地位、繁荣的商贸更为发展商贸会展旅游提供了很好的条件。
石家庄是一个极具发展潜力的城市。自然资源丰富，交通通讯便利，基础设施配套，工商业发达，市场前景广阔，投资环境较为优越，是国内外客商投资兴业的理想之处。在全球经济一体化迅猛发展的今天，石家庄依托自身优势，正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业，为早日实现“加快发展、富民强市”的宏伟目标而奋斗。
1.1.2、人口与行政区划
桥东区
新华区
长安区
桥西区
裕华区
石家庄市辖6区17县(市)，即新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区、辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县和1个高新技术开发区。共有镇114个，乡108个，办事处43个，行政村4488个，居委会449个，家委会195个。
2005年末，全市常住人口927.3万人，其中市区224.1万人，增长3.1％。人口向城镇快速聚集，城市化率达42.8％。全市人口出生率12.55‰，死亡率5.28‰，自然增长率7.27‰。全市60岁以上人口达到105万，占总人口的11.4%。石家庄市是少数民族散居的城市，共有43个少数民族、64843人，占全市总人口的0.8%，少数民族中以回族为最多，占少数民族人口总数的76.8%。主要分布在市内五区和无极县、藁城市、新乐市、辛集市、正定县。全市有3个民族乡，18个民族村。
无论从地理位置还是政治地位来看，石家庄在全省都具有不可动摇的优势，政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽中心使石家庄充满了城市魅力，可以预计，将会有越来越多的周边人士选择在石家庄置业安家，这与市政府“十一五”人口规划发展目标是相符的，而这无疑将增加房地产市场的需求量。
1.1.3、交通概况
公路交通京石、石太、石黄、石安高速公路和107、207、307、308国道以及2条省道、42条县道在市域纵横交错，公路通车总里程6379公里。铁路运输石家庄是全国铁路运输的主要枢纽，京广、石太、石德、朔黄四条铁路干线交汇于此，其中京广线是连接中外交流的大动脉，石太线是晋煤外运的主要通道。石家庄火车站是全国特等站之一，也是全国三大货车编组站之一，主要担负着京广、石德、石太三条干线的旅客输送、货物到发中转任务及列车编解、运行组织工作，日均发送旅客列车108列，日均输送旅客5万多人，日均到发货物列车230多列，办理货车11500辆。
空中航线石家庄民航机场可起降各种大中型客机，现已开通44条国内、国际航线，通达上海、深圳、大连、香港等国内32个大中城市以及莫斯科、阿拉木图等国外城市和地区，引进国航、东航、南航等1 2家航空公司加盟石家庄机场的航线运营。
随着“十一五”期间政府对交通网络的投入和规划，铁路、高速公路和机场航空能力将会得到进一步完善和加强，石家庄未来经济将会得到更快速的增长，加上近几年政府对城市内部道路的改造和完善，石家庄城市将更加充满竞争力。依托经济的增长，可以预计依赖经济做基础的房地产行业也将得到快速发展。
1.1.4、经济发展
全市经济持续快速健康发展，地区生产总值迈上2000亿台阶。2006年实现地区生产总值2064亿元,按可比价格计算,增长13.2%，第一产业平稳增长，实现增加值255亿元，增长4.2%;第二产业增速较快，实现增加值1025亿元，增长14.9%;第三产业实现增加值784亿元，增长14.2%。
年末全市城镇单位从业人员87.1万人，比上年减少0.4%，其中在岗职工85.5万人，比上年减少1.0%，全市在岗职工年平均工资为16792元，比上年增长10.2%。年末市区单位从业人员为56.1万人，其中在岗职工54.8万人，在岗职工年平均工资为19573元，比上年增长9.3%。
社会保险覆盖范围不断扩大，社会保障体系不断完善。年末全市各类企业在职职工及个体工商户共有72.3万人参加基本养老保险，比上年增加5.1万人;22.7万名离退休人员参加基本养老保险社会统筹,比上年增加0.8万人；年末全市机关事业单位共有13.2万人参加基本养老保险，3万名离退休人员参加基本养老保险社会统筹，人数均比上年有所增加。城镇职工失业保险参保人数达86.0万人, 失业保险覆盖率为95%。农村社会养老保险参保59.0万人。年末全市101.8万人参加了医疗保险，比上年增加5.4万人，增长5.6%，医疗保险覆盖率达88.4%,比上年提高了4.7个百分点。城乡困难家庭、特困群体得到有效救助，年末全市共有73838人享受城镇居民最低生活保障。
2006年，我市认真落实各项配套政策措施，不断优化民营经济发展环境，拓展发展空间，全市民营经济呈现良好的发展势头，成为经济发展和保持社会稳定的重要力量。全年民营经济实现增加值1170亿元，比上年增长17.1%，占全市GDP的比重达到56.7%;上缴税金87.4亿元，比上年增长23.7%，占全市财政收入的比重达到46%。
随着城市未来发展和改革开放的不断深入，高新、经济、政务新区和新站综合开发区的日益开发和成熟，石家庄工、农业和城市基础建设等行业呈现一派欣欣向荣的发展景象，这为加快石家庄经济建设的步伐增加了砝码，也为城市房地产的发展提供了经济基础和配套基础。
1.1.5、