许昌市房地产市场调研报告
     
    目 录
                 
                 
    一、、许昌市房地产现状
                 
    二、许昌楼市板块分析
                 
    三、市调总结及预测
     
     
     
                                      郑州××××策划部
    2008年3月
     
     
     
     
     
     
     
    1、许昌市城市发展情况
    2003年以来，许昌市认真贯彻落实省委、省政府加快城镇化建设的战略部署和全省城镇化工作会议精神，坚持科学发展观，努力建设和谐社会，按照“循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局”的原则，强化市区发展，提高市区首位度，加快城市基础设施建设和产业集聚区建设，积极推进中原城市群建设和许昌、长葛一体化建设，全市城镇化、城市建设与管理工作取得新成效。 
    近年来，全市人民牢牢抓住城镇化加速期的战略机遇，坚持实施中心城市带动战略着力中心城区建设，积极推进县（市）城区和小城镇建设，城镇化步伐加快。经过全市人民持续不懈的努力，全市城镇化进程和市区建设取得显著成效，主要反映在以下三个指标上：
      一是全市城镇化率。截止2007年12月底，全市总人口达到454.4万人，其中城镇人口达到153.49万人，城镇化率达到35.79%。与2006年相比，全市城镇化率提高了1.88个百分点；与2004年相比，提高5.6个百分点，年均提高1.8个百分点。许昌市城镇化率年均提高的幅度，是比较快的，在全省的位次也是比较靠前的。
      二是市区建成区面积。截止2007年12月底，市区建成区范围为西外环以东、北外环以南、新107国道以西、经济开发区屯里路和许昌县屯田路以北，总面积达到63平方公里。与2004年相比，市区面积增加15平方公里，年均增加5平方公里。市区面积的快速扩张，全市人民不仅有目共睹，而且在全省地市中，也是比较快的。除郑州、洛阳等部分地市外，许昌市市区面积也是比较靠前的。
      三是市区建成区人口。截止2007年12月底，市区建成区总人口达到59.1万人。市区户籍人口42.8万人。市区常驻人口16.3万人，其中从事第二产业的常驻人口为8.3万人，从事服务业的常的驻人口为3.8万人。与2004年相比，市区总人口增加10.1万人，年均增加3.37万人。按照我国在城市统计中对城市规模的分类标准，20万人口至50万人口为中等城市规模，50万人口至100万人口为大城市规模，100万人口以上为特大城市规模，许昌市市区已达到大城市规模标准。
    许昌市新城区位于市区清潩河以东，京珠高速公路以西，总体规划面积90平方公里，规划到2010年把新区建设成集行政办公、文化教育、金融商贸、高新技术和生活居住为一体的现代化、多功能、园林式新城区。
    城东新区核心区的建成以清潩河游园为界，将许昌市区分为老城商业区、新城行政区形成合理的城市功能布局，城市环境容量大大提升。
    4、许昌市城市发展定位和发展规划
    2006年省政府印发了《河南省人民政府关于实施中原城市群总体发展规划纲要的通知》对许昌的城市定位为：
    中原城市群先进制造业基地，城市向北发展，产业向京广带集中，重点建设和发展许昌电力电子产业园、许昌高新技术产业基地、档发产业集群、制鞋产业集群、汽车零部件产业集群、食品加工产业集群、超硬材料产业集群、再生金属加工产业集群等。
    总体思路是：树立科学发展和谐发展观，继续实施对外开放、项目带动、可持续发展和经营城市战略；坚持优先发展市区、优先发展工业，实行市、县城区和小城镇“三头并举”的方针；适度扩大市区规模，努力打造经济强市，走全面、协调、内涵发展和可持续性发展之路，提高城镇化水平，实现城乡一体化。 
    城市发展方向是：向北发展为主，贴近郑州大都市圈。以许昌市区、许昌县新城区和长葛市区为支点，以许昌县尚集镇、丈地村、长葛市的和尚桥镇、增福庙乡、官厅乡为连接点，形成自南向北的城镇带，为郑许城市带的形成奠定基础。 
    城镇发展目标：到2020年，许昌市区人口力争达到100万；禹州市城区人口力争达到50万；长葛市、郡陵县和襄城县城区人口分别达到30万。同时，鼓励和支持15个重点镇发展成为区域性中心镇，形成整体布局合理、资源配置科学、社会协调发展的城镇格局。 
    城市功能定位：承接传递大郑州的经济社会发展能量，并能分散缓解其过分积聚压力；连结群内南向城市带和许、平、漯城市圈；以电力电子、烟草、发制品、食品加工、造纸、商贸等产业为主，具有高效、有序、合理的聚集与扩散能力的区域中心城市。
     
     
    二、许昌市房地产现状
    随着许昌市行政区划的调整及城市基础设施建设步伐的加快，在消费需求与投资需求的双重拉动作用下，许昌房地产业总体呈现健康发展的态势，供求结构基本合理，已成为拉动许昌经济较快增长的重要因素和扩大内需的重要产业之一。
    （一）房地产开发投资快速发展
    根据国民经济迅速发展、社会主义市场经济体制逐步建立的要求，1998年国务院召开了第四次全国住房制度改革工作会议。会议决定停止住房实物分配，实行住房分配货币化。这一决定提高了居民住房消费支付能力，扩大了内需，有力地促进了房地产业和房地产经济的发展。
    从结构上看，目前许昌房地产投资中，住宅类完成投资逐渐增加，而办公楼和商业用房投资比重均较小，并呈下降趋势。在办公楼与商业用房中，以商业用房略多。表明，许昌市商业用房和办公楼供需已基本趋于平衡；而住宅类房地产，由于住房制度的改革、土地出让方式的市场化以及开发商的投资期望等因素，增长迅速。上述房地产投资结构表明，商品住宅供应是许昌市房地产市场的主流，而且在房地产市场最活跃政府和市民最为关心的也是商品住宅。
    （二）商品房销售持续旺盛，供需结构不断优化
    今年以来许昌市房地产业延续了“十五”期间商品房需求持续旺盛势头，无论是商品房销售面积还是商品房销售额都保持了较快速度的增长。根据许昌市企业调查队对89家房地产开发企业进行的专项调查，84.3%的企业认为本地区商品房销售状况较好，15%的企业认为销售状况一般，没有企业认为销售状况较差。
     
    （三）商品房价格持续上升
    近年来，许昌市房地产投资持续保持快速增长的势头，房地产市场呈现供求两旺的发展格局，与之相伴随的是商品房价格的不断攀升，纵观全市商品房价格的走势，经历了一个逐步升高的过程。

     
     
    三、许昌楼市板块分析
    据统计，目前许昌在售或预售楼盘共计二十多个，部分楼盘已经渐趋尾盘，分布在许昌市区各个区域。根据许昌市城区特点（城区基本上被京广铁路、许禹铁路、天宝路、清潩河、新兴路分成北区、铁西区、中心城区、东城新区、南区五大区域），许昌市区楼盘也成相对应分布
     
    1、城北版块
    版块范围界定：
    本版块是由许禹铁路-天宝路以北的许昌市城区北部区域。
    版块概述：
    本区域是许昌市魏都区的核心区、许昌市区的主要民营工业区，魏都区民营工业园位于本版块内；宏伟集团、万里路桥等知名企业位于本版块内。魏都区民营工业园管委会、许昌市广播电台等行政机关也在本区域内。
    交通概述：
    本区域内交通状况成两纵（从西到东依次为劳动路、文化路）两横（从南到北依次为天宝路、北环路）的井字型格局。公交线路有2路、4路、9路、10路等。
    教育及其它概述：
    许昌市工业学校、东城一高、中原职业中专、许昌县一高、华亚商场等。
    主要在售项目 
    宏伟佳苑
     

     
     
    2、铁西版块
    版块范围界定：
    本版块是由许禹铁路以南-京广铁路以西-新兴路以北组成的许昌市城区西部区域。
    版块概述：
    本区域是许昌市区的老城区、许昌市老城区的主要生态园林区。市园艺场、霸陵公园、许继广场、帝豪广场等位于本版块内；清泥河、运粮河流经本区域；许继集团科研中心、许昌烤烟厂、天昌国际烟草有限公司、帝豪实业、许昌通用厂等知名企业位于本版块内。市工商局、市公路管理处、市交通局、市中级人民法院等行政机关也在本区域内。
    交通概述：
    本区域内交通状况成五纵（从西到东依次为西环路、霸陵路、延安路、五一路、解放路）六横（从南到北依次为新兴路、光明路、许继大道、帝豪大道、华佗路、八一路）的网字型格局。公交线路有8路、104路、16路、108路、101路、103路、6路等。
    教育及其它概述：
    职业中专、市三中、市八中、市九中、市十六中、市第五高中、三国商贸城、新华干鲜批发城、恒达利市场、胖东来五一路店、胖东来建安路店、胖子店等。
    主要在售项目有万象新天、锦绣华府、许继花园等。
     
    许继花园

     
     
    锦绣华府

     
     
    3、中心城区版块
    版块范围界定：
    本版块是由许禹铁路以南-京广铁路以东-新兴路以北-清潩河以西组成的许昌市城区市中心区域。
    版块概述：
    本区域是许昌市老城区的商业繁华区、许昌市老城区的重要生态园林区。市体育场、西湖公园、水上乐园、春秋广场、文博广场、滨河广场等位于本版块内；