2008年郑州市房地产
市场环境分析报告
二OO九年一月
目录
前 言 3
第一章 政策篇 4
一．2008年中国房地产政策 4
二．2008年中国金融政策 6
三．2008年河南省房地产政策 9
第二篇 郑州市整体市场分析与预测 13
一．郑州房地产市场整体分析 13
（一）商品房市场供求关系分析 13
（二）商品房市场供应分析 14
（三）商品房销售情况分析 16
（四）商品房价格分析 18
（五）二手房市场分析 19
二．郑州市商品房住宅市场分析 22
（一）商品住宅供应量分析 22
（二）商品住宅销售量分析 22
（三）商品住宅区域销售量分析 24
（四）商品住宅销售价格分析 25
2008年郑州土地市场分析 28
一．土地市场概述 28
二．重点地块成交分析 31
三．即将入市地块分析 34
第四篇 经典案例分析 34
一．区域标志性楼盘----升龙国际中心 34
二．安全置业无风险---怡丰新都汇 39
三．将人文进行到底----永威翰林居项目评析 44
四．高性价比当道----托斯卡纳LOFT公寓分析 48
前 言
2007年和2008年，是中国楼市的政策年。在这两年中，国家出台了一系列的政策来规范稳定楼市。
尤其是，2008年的地产政策有很大的反差，从上半年的打压，到下半年的“救市”，政府的政策走出了一个大大的“V”字。如此大的逆转，和楼市的低迷、金融危机的影响是分不开的。
从2007年至2008上半年，政府为了抑制越来高的房价，以及更好的扼制通货膨胀，连续加息。仅2008年上半年，就连续加息六次。
2007年美国次贷危机发生，2008年9月雷曼兄弟倒台，华尔街退出历史舞台，标志着一次席卷全球的经济危机爆发。金融危机的来临，无疑让业已惨淡的楼市，雪上加霜，深圳消费者“断供”、广州楼价大跳水，一波一波冲击着房地产行业并不坚实的根基。
政策的对地产行业的放宽，对负面消息连连的房地产行业来说只能是杯水车薪。，楼价跳水、交易萎缩、开发商资金链紧张等，各种负面消息接二连三，让紧握钱袋子的消费者更加无所适从，“等待”无疑成了市场的主流。
第1章 政策篇
一．2008年中国房地产政策
文件名
| 发布机构
| 发布日期
| 主要内容
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关于举办2008年中国房地产市场调控政策、发展趋势与房地产融资实务研讨会
| 建设部
| 08．1．16
| ★建设部政策研究中心决定举办“2008年中国房地产市场调控政策、发展趋势与房地产融资实务研讨会”。邀请建设部、国务陆军发展研究中心、著名高校、研究机构、知名企业的领导和专家发表演讲，并与参会代理深入交流。
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房屋登记办法
| 建设部
| 08．2．15
| ★办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋应当按照基本单元进行登记。
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关于做住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的知道意见
| 建设部
| 2．15
| ★制定住房建设规划和住房建设年度计划，要根据本地住宅需求情况，落实逐步解决城市中低收入家庭住房困难的目标，合理确定居住用地供应规模、土地开发强度和住宅供应规模。
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关于加强廉租住房质量管理的通知
| 建设部
| 3．21
| ★各地建设主管部门要严格基本建设程序，严格按工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案等程序执行，并强化对各环节的监督管理。★规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。
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土地违法行为超两次将向社会公示
| 土地违法行为超两次将向社会公示
| 9．11
| ★要求各地建立土地违法记录通报公示制度。将发生两次以上违法行为或违法行为性质恶劣、后果严重的单位或个人列入“土地违法记录单”，通过金融业统一征信平台向当地金融机构通报，并向社会公示。
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引导社会资金参与土地整理
| 国土资源部
| 10．1
| ★增加的耕地可在省级国土资源部门统筹安排下有偿使用。有条件的地方，可以尝试建立土地整理复垦开发基金，扩大资金渠道。非农建设占用耕地要全面“先补后占” ，同时要提高农地生产水平，把好资金关口。
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强化建设用地全程动态监管
| 国土资源部
| 10．9
| ★国土资源部发出《关于加强建设用地动态监督管理的通知》，强调对建设用地“批、供、用、补、查”等有关情况实行全面监管、全程监督，构建统一的网络监管平台，各级国土资源部门主要负责人是信息报备工作第一责任人。
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国务院会议要求降低住房交易税费支持居民购房
| 国务院
| 10．17
| ★国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。提出要努力解决好涉及民生的问题，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。
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财政部千亿规模减税方案已获国务院批准
| 财政部
| 10．22
| ★继3486项劳动密集型和高技术含量、高附加值商品出口退税率下月起调高后，财政部9月初提交的千亿元减税规模的增值税全面转型方案已获国务院批准，减税规模保底为1500亿元，有望达到2000亿元，2009年1月1日起实施。
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我国拟对新就业者提供低价公有住房
| 建设部
| 12．9
| ★房价上涨比较高比较大的大中城市，中等收入家庭和中低收入家庭，在政府的帮助下，通过市场的手段解决中低收入家庭的住房问题。 还有一批中等、中低收入家庭，包括新就业者和一部分进城务工人员，建立多渠道的投融资机制，提供低价位的公有住房。在住房公积金政策上，也要考虑向中低收入家庭倾斜，包括对购买经济适用住房、限价普通商品住房的贷款期限、利率等方面给予照顾，以及简化手续。
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中央经济工作会议：将减轻居民买房负担
| 中央经济工作会议
| 12．10
| ★中央经济工作会议在明年经济工作重点任务中明确提出，要减轻居民合理购买自住普通商品住房的负担，把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。
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捂地或导致房市“滞胀” 国土部敦促加快节奏
| 国土资源部
| 12．15
| ★国土资源部下发《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》表示，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。但未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划；2008年用地计划完成缓慢的城市，减少2009年用地计划申报指标。
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二套房贷松绑 国务院常务会议部署促进房市措施
| 国务院
| 12．17
| ★国务院常务会议确定了以下政策措施：一，加大保障性住房建设力度。二，进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
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国务院发文明确取消城市房地产税
| 国务院
| 12．21
| ★商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税。
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人购买超2年普通住房销售免营业税
| 财政部、国家税务总局
| 12．31
| ★自2009年1月1日至12月31日，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
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二．2008年中国金融政策
08年央行首度加息
| 央行
| 1．16
| ★从1月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.
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央行第二次加息
| 央行
| 3．18
| ★从3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
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08央行第三次宣布加息
| 央行
| 4．16
| ★从４月２５日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
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央行第四次加息
| 央行
| 5．12
| ★从5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
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08年央行第五次加息
| 央行
| 6．7
| ★从6月15日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。★从6月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
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《关于金融促进节约集约用地的通知》
| 央行和银监会
| 8．28
| ★通知强调，强化政策要求，严格建设用地项目贷款管理，严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核，严格农村集体建设用地项目贷款管理。严格商业性房地产信贷管理。再次重申各商业银行不得向小产权房发放任何形式的贷款的规定。
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下调中小金融机构人民币存款准备金率
| 央行
| 9．25
| ★除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。
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贷款基准利率4年来首次下调 16日起下调0.27%
| 央行
| 9．16
| ★自9月16日起下调1年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，存款基准利率保持不变。此次贷款基准利率下调后，6个月贷款利率降至6.21％；一年期贷款利率降至7.20％；1至3年贷款利率降至7.29％；3至5年降至7.56％；5年以上降至7.74％。个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中5年以下（含5年）贷款利率下调0.18个百分点，降至4.59％；5年以上贷款利率下调0.09个百分点，降至5.13％。
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央行下调存贷款利率0.27%
| 央行
| 10．8
| ★从10月8日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次利率也作相应调整，但活期存款利率保持不变，仍为 0.72%；从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
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| 9日起对储蓄 |
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