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龙湖镇正力置业项目
    市场研究报告














    河南置信房地产营销策划有限公司
    2008.7



    45

    目    录

    一、郑州市经济发展环境分析              5
    1.1经济环境              5
    1.1.1郑州城市及经济发展现状、目标              5
    1.1.2郑州固定资产投资及房地产开发投资              7
    1.1.3郑州产业结构及增长比率              9
    1.1.4郑州进出口额及增长              9
    1.1.5郑州人口、人口增长、人均可支配收入及人均住房面积              10
    1.1.6郑州经济发展与房价              11
    1.2城市规划概况              12
    1.2.1城市规划范围、规模及发展方向              12
    1.2.2城市规划格局              13
    1.2.3城市交通规划              15
    1.3政策环境              16
    1.3.1三房对接              16
    1.3.2“9.27新政”              17
    1.3.3“加息”、上调存款准备金率              17
    1.3.4“物权”受法律保护              18
    1.3.5打击屯地              19
    1.4郑州经济环境小结              20
    二、郑州房地产市场分析              20
    2.1、土地供应情况              20
    2.1.1、供应总量逐年上升              20
    2.2、郑州商品房供销情况分析              21
    2.2.1、近几年郑州房地产市场商品房供销分析              21
    2.2.2、2007年郑州房地产市场情况              22
    2.2.3、2008年1-5月郑州房地产市场情况              23
    2.3、郑州商品房价格走势              24
    2.3.1、近几年郑州商品房价格走势              24
    2.3.2、2007年郑州商品房价格走势              25
    2.3.3、2008年1-5月郑州商品房价格走势              25
    2.4、郑州2008-2012年住房建设规划              26
    2.5、郑州房地产市场小结              26
    三、区域规划及发展研究              27
    3.1龙湖简介              27
    3.2龙湖镇交通状况              27
    3.3龙湖镇规划              28
    3.3.1总体规划              28
    3.3.2空间布局结构              28
    3.3.3五大园区              29
    3.3.4交通路网状况              30
    3.4郑州至龙湖的交通现状              31
    3.5龙湖镇对郑州的战略位置              31
    3.6龙湖区域发展小结              32
    四、区域住宅市场调研分析              32
    4.1区域分析说明              32
    4.2市场总体特征              32
    4.3龙湖主要在售项目分析              33
    4.3.1位置分布              33
    4.3.2在售项目规模              34
    4.3.3产品特征              35
    4.3.4价格特征              36
    4.3.5小区内部景观特征              38
    4.3.6小区内部配套和物业管理              39
    4.3.7销售情况和营销推广              40
    4.3.8潜在市场主要产品供应              41
    4.4客户需求分析              42
    4.4.1客户背景              42
    4.4.2需求特征              43
    4.5龙湖区域市场分析小结              44
    五、借鉴案例分析              45
    5.1远大理想城              45
    5.1.1项目简介              45
    5.1.2项目基本数据              46
    5.1.3小区内部规划              46
    5.1.4充满西班牙风情的外立面风格              47
    5.1.5已规划产品组合              47
    5.1.6洋房户型附图              48
    5.1.7开发节奏及销售情况              49
    5.1.8营销推广活动              49
    5.1.9本案可借鉴之处              51
    5.2托斯卡纳              51
    5.2.1项目规划              51
    5.2.2项目基本数据              52
    5.2.3项目开发思路              52
    5.2.4投放时间              52
    5.2.5价格和销售阶段              52
    5.2.6产品配套和景观              52
    5.2.7产品卖点              53
    5.2.8项目评析              54
    5.2.9本案可借鉴之处              54
    5.3普罗旺世              55
    5.3.1项目简介              55
    5.3.2基本数据              56
    5.3.3开发思路              56
    5.3.4开发节奏              56
    5.3.5推广诉求              56
    5.3.6系列活动              57
    5.3.7项目配套              58
    5.3.8项目评价              59
    5.3.9本案可借鉴之处              59
    六、市场研究结论              60

    一、郑州市经济发展环境分析
    1.1经济环境
    1.1.1郑州城市及经济发展现状、目标
    郑州地处中华腹地，九州之中，十省通衢，交通十分便利。改革开放以来，郑州城市建设获得了长足的发展。截至2007年底全市总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里，其中建成区面积294平方公里。中心城区全年新铺设城市自来水管道207公里,新铺设城市排水管道387公里，新扩建城市道路长度21公里，面积66万平方米。市域城镇体系规划即郑州市域行政辖区，包括郑州市中心城区、上街区和荥阳、巩义、新郑、新密、登封、中牟五市一县所辖范围。
    在空间结构方面，郑州可以简单概括为：一心四城、两轴一带及网络化城镇体系。“一心”即郑州都市区，包括郑州市中心城区、上街-荥阳组团、中牟组团和航空港组团；“四城”指巩义、新郑、新密、登封4个中等城市；“两轴”是城市东西、南北向的城镇发展轴线，其中，东西向轴线沿连霍高速公路、陇海铁路线，由中牟组团、郑州市中心城区、上街-荥阳组团、巩义市共同构成，南北向轴线沿京珠高速公路、京广铁路，由郑州市中心城区、航空港组团、新郑市共同构成；“一带”是指沿省级交通干线，由登封市、新密市和新郑市共同构成的城镇发展带。

    郑州在全国经济发展格局中具有承东启西，贯通南北的重要作用。近年来，随着中国经济由东南沿海向中西部地区的梯度转移，尤其是西部开发和中部崛起战略的相继实施，郑州以其居中的位置、发达的交通和商贸城的定位，获得了难得的发展机遇和上升空间。
    GDP概览：

    数据来源：《郑州统计年鉴》
    在中部五省省会城市中，07年郑州市GDP总额仅次于武汉，超过长沙、南昌、合肥三个城市。但在中原城市群中，又以省会的优越身份遥遥领先与其他地市的经济实力。

数据来源：《郑州统计年鉴》

    数据来源：《郑州统计年鉴》
    据统计，郑州市2007年全年实现生产总值2421.2亿元，增长15.6%；人均生产总值达到33169元，增长14%；地方财政收入达到277.6亿元，增长37.2%；全社会固定资产投资完成1367.3亿元，增长32.5%；利用域外资金达到413亿元，增长66.3%；社会消费品零售总额完成978.7亿元，增长19%；城镇居民人均可支配收入达到13692元，农民人均纯收入达到6594元，分别增长15.8%和18.6%。
    据郑州市08年政府工作报告，今年我市经济社会发展的主要目标是：生产总值增长13%，其中，第一、二、三产业增加值分别增长3%、14%和13%；地方财政收入增长15%；全社会固定资产投资增长20%，其中，城镇投资增长25%；社会消费品零售总额增长15%；实际利用外资额增长30%；居民消费价格涨幅略低于上年实际水平；城镇居民人均可支配收入增长9%，农民人均纯收入增长10%；人口自然增长率控制在6%以下；城镇登记失业率控制在4%以内，城镇新增就业12万人；城镇化率提高1个百分点等。
    2020年实现全市国内生产总值6600亿元以上。

1.1.2郑州固定资产投资及房地产开发投资

07年全社会固定资产投资完成1367.3亿元，比上年增长32.5％，其中第一产业完成投资32.9亿元，增长31.1％；第二产业完成投资615.7亿元，增长49.8％；第三产业完成投资718.7亿元，增长20.6％。城镇固定资产投资完成1135.8亿元，比上年增长35.2％。房地产开发完成投资298.8亿元，增长30.0％。工业投资全年完成532.6亿元，增长63.2％，其中电子行业投资增长943.8％，纺织行业投资增长411.3％，建材行业投资增长107.4％，食品行业投资增长44.8％，机械行业投资增长79.7％，化工行业投资增长64.3％。