太平鸟集团                                                                                                                                   
     
     
     
     
    宜昌市场研究报告
     
     
     
     
     
     
     
    目  录
    第一部分：项目分析
    一、项目状况
    二、项目SWOT分析
     
    第二部分、宜昌房地产市场研究
    一、宏观市场研究
    三、中观市场研究
    二、微观市场研究
     
    第三部分：项目建议
    一、项目总体开发建议
    二、项目客群定位建议
    第四部分：项目财务分析
    一、项目销售价格预测
    二、项目经济测算
    三、项目销售进度及资金回流预测
     
    第五部分：项目可行性结论
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分：项目分析
    一、项目状况
    项目概况
    新丰豪置业长江商城二期地块位置在长江市场旁，双虹大道、湖光路交叉处。该地块紧邻宜黄高速公路与三峡专用公路出口，距三峡大坝28公里，距三峡机场15公里，距火车站20公里。
    地块较方正，且为坡地，南低北高。地块目前为净地。
    二期项目占地面积为36.81亩（约24539㎡），土地性质为商业用地。二期规划建筑总面积为51320㎡，其中住宅面积为44229㎡，架空层建筑面积为5587㎡，商铺面积为1504㎡。产品类型为纯多层，户型主力面积为90－120平方米的中小户型。目前二期项目已完成规划调整和报建工作，产品和户型都已经不能作很大的改动。
     
    地块周边环境
    ◇ 地块四个方向的环境：
    A、 地块东面：东面目前为住宅小区，已经建成
    B、 地块南面：南面为项目一期，住宅和商业都已经交付使用了
    C、 地块西面：西面为项目一期商业，目前已经卖给长江市场
    D、 地块北面：北面为长江市场投资的商业，目前还在建
    ◇ 环境污染情况：
    A、 空气：周边基本为居民住宅和市场，空气质量相当好。
    B、 噪音：周边没有城市主干道，且车流量较少，噪音较小，周边的市场可能会产生部分的噪音，但是影响不会太大。
    C、 土地：周边为居民住宅和市场，土地没有任何污染。
     
    地块交通条件
    ◇项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：
    A、 主要交通干道： 湖光路、双虹大道。
    B、 远景规划：双虹大道在建一座通向新的行政中心的桥  
    梁，建设将在近期内完成。
    C、 公共交通起始线路：夷陵区2、3、5、6、100、101在长江市场有站点，宜昌市区4路车也始发于长江市场，此外10多辆乡镇中巴均经过长江市场，应该说公共交通是相当方便的。
     
    地块周边市政、公建、商业配套设施
    项目位于夷陵小溪塔，周边市政、商业、公建配套较齐全，主要是长江市场、客运南站、黄柏河旅游码头、酒店娱乐项目、休闲公园，但是由于长江市场主要针对批发，因此对于本项目的居民来说，周边生活基本配套还稍嫌不够，需要步行5－10分钟才会有齐全的生活配套。
    二、SWOT分析
    项目优势分析(Strength)
    ●      项目地块位于夷陵区小溪塔，地块闹中取静，条件十分优良
    ●      地块较完整，且土地平整，无需拆迁，可马上动工
    ●      地块四周配套完善，市政、商业、公建配套都较齐全
    ●      一期成功的开发为二期奠定了良好的基础，同时也为二期累积了不少潜在客户
    ●      交通便利，可以使楼盘的辐射范围更加大
    ●      由于前期工作基本完成，因此对于初涉房地产行业的太平鸟集团来说，接手本项目可以避免很多繁琐的前期工作
     
    项目劣势分析（Weakness）
    ●      由于二期地块已经完成规划调整和报建工作，因此在规划上难以做较大的变动
    ●      土地性质为商业用地，土地使用年限低于住宅用地的年限，会产生一定抗性
    ●      地块四周市场较多，影响项目档次的提升
    ●      土地是转让得来的，土地成本的上升使得项目的利润受到影响
     
    项目机会分析(Opportunity)
    ●      夷陵区的房地产市场即将进入高速发展的阶段，现在正是进入该市场的最佳时期
    ●      夷陵区目前在售的项目开盘一年内基本能售完，良好的销售形式表明夷陵市场住宅供不应求，市场缺口较大
    ●      项目周边的长江市场将会进一步扩容，届时长江市场为数众多的商户将会为本项目提供大量的客户和租户 
    ●      双虹大道上在建的桥梁一旦贯通，本项目到新的区行政中心的距离将会被大大缩短，从而给消费者带来升值期望
    ●      项目产品为多层，而目前夷陵区房产项目随着容积率的提高，多层产品将会日渐稀缺，产品类型的稀缺性必能更加促进销售
    ●      夷陵区市场的营销手段比较传统、滞后，先进营销模式的引进对市场具有强力的引导和宣传效果
    ●      07年夷陵区土地推出量在100亩左右，数量较少，因此潜在供应不会在短时间内加大
     
    项目威胁分析(Threaten)
    ●      由于太平鸟集团打算采取整体收购新丰豪置业公司，整体收购带来土地变更便利的同时，也会带来很多不确定性
    ●      夷陵区市场上所有在售楼盘后续供应总量不小，届时会对于本项目的销售周期产生一定影响
    ●      项目处在长江市场内，项目很多方面需要与长江市场协调、配合，也会给本项目带来不确定性
    第二部分、宜昌房地产市场研究
    1、      宏观市场研究
    宜昌市位于湖北西南部，地处长江上游与中游的结合部，鄂西山区向江汉平原的过渡地带，“上控巴蜀，下引荆襄”。东邻荆州市和荆门市，南抵湖南省石门县，西接恩施土家族苗族自治州，北靠神农架林区和襄樊市。宜昌市是湖北省的经济强市，经济总量在湖北省排第二。2005年实现生产总值（GDP）608.06亿元，按可比价格计算,比上年增长13％。2005年全市实现全地域财政总收入105.5亿元，比上年增长32.4%。其中地方财政一般预算收入22.5亿元，可比增长23.2％；地方财政一般预算支出47.39亿元，增长20.8％。
    宜昌市目前主要的房地产开发主要在城区范围，城区现辖西陵区、夷陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区、东山开发区。
    而这其中西陵区、夷陵区、伍家岗区、东山开发区又是重点房产开发区域。以下我们针对这几个重点区域分别进行阐述，从而对整个宜昌城区的房地产市场有一个较为全面的把握：
    ◆ 西陵区
    由于西陵区属于宜昌市政治文化商业中心区，各种城市功能配套齐全，居家资源相对集中，使得在这一区域寻找居家置业的人较其他区域有非常强的领先性。西陵区是城区的中心区域，一直以来，也是房地产开发的热点区域。该区域楼盘的表现会直接传达出宜昌市房地产市场波动的重要信号。近几年来，由于开发投资的快速增加，销售推广的强劲拉动，使该区域市场结构发生了明显变化，其主要特征是：楼盘的规模由小变大；产品由低变高；户型结构由不合理变得逐步合理；房屋均价超过３3００元 ／ 平方米，成为宜昌楼市价格风向标。
    该区域的房地产市场出现三个明显特征：首先，开发投资开始趋紧，一些开发商谨慎拿地、投资，有的甚至放弃了原有的投资计划；其次，商品房销售出现内热外冷，许多楼盘不再像过去那样依靠广告狂轰乱炸，各种手段一起上马，而是变得理智和冷静得多；最后，现房销售短缺，去年下半年，中心城区几乎出现了现房的空档，许多购房者拎着钱袋子逐个楼盘排查，却买不到自己钟意的房子。
    ◆ 东山开发区
    随着中心城区可开发利用的土地资源日益减少，与其一山之隔的宜昌开发区将以环境良好、规划合理、市政配套完善等优势促使其成为一个商务居住区，大量资金流、人流的涌入，合理的配套，成为不少市民将宜昌开发区作为置业投资的首选之地。
    宜昌开发区主要在售楼盘的商品房价格集中在2000－3300元／平方米，靠近隧道两旁物业的价格与中心城区相差无几；靠近发展大道延伸段朝夷陵区方向越远价格越低；港窑路方向的价格增幅明显，由原来的1500元／平方米，上涨到2500元／平方米，目前销售形势依然看好，普通住宅的市场接受程度较高，高档住宅也有一定的市场需求。由于“金东山市场”和“鑫昌大市场”等投资型物业的拉动，使得该区域商业地产出现了前所未有的可喜局面。可以预测，开发区内商业地产和住宅地产将会并驾齐驱。
    ◆ 夷陵区
    夷陵区房地产市场发展良好：新开工项目开始走上规模化道路，如“金凤朝阳”、“香山·凤凰城”等均在10万平方米以上；商业地产带动与之配套的住宅热销，如“三峡国际旅游茶城”、“财富广场”等项目；中低层、中小户型住宅热销。
    随着宜昌城区房地产业的发展，并向周边的渗透，夷陵区作为城区新的重要组成部分，正受到越来越多开发商的重视。特别是发展大道等交通主干道加快了夷陵区融入中心城区的步伐。加上宜人的自然环境和山水资源等优势，让夷陵区逐渐成为了宜昌综合房地产开发的“后花园”。随着中心城区可供开发的土地资源越来越少，宜昌市的房地产开发商也开始向各个周边区域进军。房地产业近几年来逐步建立了多层次、多元化的建设体系，对改善人民群众的居住环境、美化城市、提高城市品位，促进社会经济全面发展起到了极大的推动作用。随着房地产开发的郊区化，城市区域也将随之拓展，一个个新兴的城镇居住区也逐渐地进入人们的视线，它将以优越的环境、低廉的价格广泛受到人们的青睐。伴随宜昌城市扩张的进行，夷陵区房地产市场蕴涵巨大潜力必将逐步释放。
    夷陵区房地产发展的重点区域分为三部分：一部分为长江市场周边区域；一部分为老城区骨干街区重点区域；还有一部分在新的行政中心周边区域。长江市场周边拥有不可多得的山水资源，加之新城优势中的居住人群大多行商，具有一定的购买实力，使得该区域房地产得到了优先发展，涌现了一批如“香山花园”、“华翔星城”、“香山·凤凰城”等优质楼盘，并将价格由原来的700元／平方米上涨到1800元／平方米。夷陵老城区的重点骨干区域也陆续推出了一批楼盘，如“金凤朝阳”、“财富广场”等。上述楼盘作为城市改造中的重要角色，既满足了城区居住人口的住房需求，又拉动了夷陵区中心地段的房地产开发，使得该区域的房地产开发领先于其他县市区域；新的行政中心周边由于行政中心的带动，房产发展势头也是十分