天利·珑庭项目前期策划报告
    
    
    
     
     
     
     
    
     
    
    
    天利·珑庭前期策划报告
    报告
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    天利·珑庭前期策划报告
     
    


     
     
    
    中国·长沙
    天利项目组
    2007年8月
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    


     
     
    
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    目  录
    第一章 长沙市房地产发展背景分析              6
    一、长沙社会经济发展背景              6
    二、长沙市房地产总体发展背景分析              11
    三、长沙商品住宅市场板块划分及特征分析              21
    四、长沙房地产市场政策、法规分析              30
    五、长沙住宅市场发展预测              39
    第二章  区域房地产市场调研              42
    一、区域城市基础建设背景              42
    二、项目所在区域竞争格局分析              44
    三、典型个案分析              49
    四、可借鉴楼盘分析              66
    五、区域商业调查              69
    六、区域市场展望              71
    第三章 项目开发条件分析              72
    一、项目地块解析              72
    二、项目综合SWOT分析              81
    第四章 项目定位前提及论证              82
    一、项目定位前提              82
    二、项目总体发展战略              83
    第五章 项目定位              86
    一、物业整体定位              86
    二、形象定位              88
    三、案名建议              89
    四、产品组合方案              90
    五、住宅户型定位              91
    六、商业部分定位              93
    商业定位思路：              94
    七、客户定位              95
    八、价格定位              99
    第六章  物业发展建议              102
    一、规划设计建议              102
    二、单体设计建议              109
    三、选材及装修标准              124
    四、园林景观建议              132
    五、物业管理建议              143
    六、项目开发模式              144
    七、项目开发时机选择              145
    八、项目开发周期分析              147
    第七章              项目财务分析              148
    一、项目总成本估算              148
    二、项目收入估算              149
    三、项目销售费用及税金              149
    四、项目销售利润              151
    五、项目盈利能力分析              152
    六、项目敏感性分析              153

 
第一章 长沙市房地产发展背景分析

一、长沙社会经济发展背景

    1、快速的经济增长构筑了房地产发展的良好平台
    

近三年来长沙GDP保持快速增长，城市GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长速度，较快的城市经济发展速度为房地产业的持续发展提供了良好平台。2007年1月至6月，长沙实现GDP总值995.5亿元，同比增长16.1%，整体经济运行表现出快速发展的良性势头。
                                                                                       
     
     
     
     
     
     
     
    资料来源:长沙市统计局公报
    2、经济以服务业为中心增长迅猛，同时工业比重也不断上升
    2006年长沙第三产业GDP约占全市总量的一半（49.9％），第三产业持续带动长沙经济的繁荣发展，以第三产业为龙头，在中部地区处于领先。而第二产业基础相对薄弱，导致城市工业产业人群的缺失。第二产业已经成为影响长沙未来房地产市场发展的核心要素。可喜的是，长沙市政府已经将发展第二产业作为十一五期间的核心工作，在近两年内长沙工业的发展已经开始逐步稳定发展，在产业中比重上升，第二产业的加速将促进长沙整体房地产的发展。
    




    资料来源:长沙市统计局公报
                                                         
    3、固定资产投资额稳步增长，但增长幅度有所回落
    近七年来，长沙市固定资产投资额保持稳步、快速增长，但增长幅度在2005年后呈一定下降趋势。
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    资料来源:长沙市统计局公报
    
4、长沙市人口呈现快速增长，为城市房地产发展提供了强有力的消费基础
    

近年来，随着长沙城市化进程加快，长沙市人口呈现稳步、快速的增长趋势，人口自然增长率在2005年达到高峰，2006年人口增长数量不大。人口的快速增长，尤其是城市人口的增长为房地产发展提供了强力有的需求市场保障。
    资料来源:长沙市统计局公报
    
5、城市居民可支配收入高，消费型城市特征十分明显
    从2003年起，长沙市人均可支配收入突破万元大关，此后连续几年均保持10％以上的年增长率。
    



与中部六省省会城市向比较，长沙市城镇居民人均可支配收入连续两年位居中部六省之首，2006年人均可支配收入达13924.13元，人均消费性支出10679.74元，同样处于绝对领先位置，消费型城市特征非常明显，有利于房地产发展。
    资料来源:长沙市统计局公报                                                   资料来源:国家统计网

二、长沙市房地产总体发展背景分析

    1、长沙土地市场
    长沙市历年普通住宅用地交易状况